MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00193 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DQP2

AFFAIRE : S.C.I. RLOC C/ S.A.S. MANIKOU GARAGE

30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie exécutoire délivrée le

à M^e KUZNIK

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e KUZNIK

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER lors des débats : Flore GALAMBRUN

GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 04 Septembre 2025

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.C.I. RLOC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie KUZNIK, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 18

DEFENDERESSE :

S.A.S. MANIKOU GARAGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

FAITS – PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 1er mai 2024, la SCI RLOC a consenti à la SAS MANIKOU GARAGE un bail commercial portant sur des locaux destinés à la vente, location et maintenance de cycles et motocycles, situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel initial de 10.560 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, soit la somme de 880 € hors taxes (1.056 € TTC), outre une provision sur charge d’un montant mensuel de 46 €.

Des échéances de loyers et de charges étant demeurées impayées, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, fait délivrer à la SAS MANIKOU GARAGE un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à régler la somme en principal de 4.416,84 € au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, la SCI RLOC a assigné la SAS MANIKOU GARAGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE aux fins de :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 1er avril 2025 ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la société MANIKOU GARAGE du local loué ;

— Ordonner l’expulsion de la société MANIKOU GARAGE et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivré par le commissaire de justice chargé de l’exécution conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

— Condamner la société MANIKOU GARAGE à payer à la société RLOC à titre provisionnel la somme de 6.629,68 € se décomposant comme suite :

Loyer décembre 2024 : 1.102€ ;Loyer janvier 2025 : 1.102 € ;Loyer février 2025 : 1.106,42 € ;Loyer mars 2025 : 1.106,42 € ;Loyer avril 2025 : 1.106,42 € ;Indemnité d’occupation mai 2025 : 1.106,42 €.- Condamner la société MANIKOU GARAGE à payer la société RLOC une indemnité d’occupation égale à 50€ par jour, du jour de la résiliation à celui de la libération et de la restitution des clés.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la société MANIKOU GARAGE formerait une demande de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie :

— Juger que faute de paiement en son entier et à bonne date d’une seule échéance prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courant à leur échéance contractuelle :

— La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;

— La clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupant de son chef dans conditions visées ci-dessus ;

— Condamner la société MANIKOU GARAGE à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés.

En tout état de cause :

— Condamner la société MANIKOU GARAGE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 1er avril 2025 :

— Condamner la société MANIKOU GARAGE au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI RLOC, maintient ses moyens et prétentions tels qu’exposés dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter.

La SAS MANIKOU GARAGE, régulièrement assignée à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas constituer avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures régulièrement communiquées.

L’affaire audiencée le 4 septembre 2025 a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Il en sera de même pour les « donner acte », dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la non-comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La SAS MANIKOU GARAGE, non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.Le commandement de payer du 1er avril 2025 a été délivré à l’étude.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement s’agissant de la dette locative. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI RLOC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance en principal, à savoir la somme de 4.416,84 € au titre des échéances de loyers et charges mensuelles, déduction faite du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il convient de considérer que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit, avec toutes conséquences de droit, le 2 mai 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS MANIKOU GARAGE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sans qu’une astreinte soit justifiée dès lors que l’occupation illicite des lieux se trouve sanctionnée par une indemnité d’occupation.

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Le juge saisi d’une demande en ce sens est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le bailleur et le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, et ce notamment au regard des circonstances de l’espèce. Il y a lieu de rappeler à cet égard que cette indemnité qui est due de plein droit recouvre une double nature compensatoire et indemnitaire. Elle a en effet pour objet de compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également de l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

La bailleresse sollicite en outre une indemnité d’occupation égale à 50 € par jour, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la justification de la libération totale des lieux par la remise des clés. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, soit en l’espèce la somme de 1.106,42 € TTC et charges comprises.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI RLOC sollicite en dernier lieu la somme provisionnelle de 6.629,68 € au titre des échéances de décembre 2024 à mai 2025 inclus.

Il ressort des avis d’échéance produits que la SAS MANIKOU GARAGE reste devoir à la date du 5 mai 2025 et au titre des loyers et charges impayés (échéance de mai 2025 incluse) la somme de 6.629,68 €.

La SAS MANIKOU GARAGE, non comparante, n’apporte aucun élément pour contester le principe et le montant de cette somme.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6.629,68 € assortie des intérêts au taux légal, s’agissant d’une provision, à compter de la décision.

Il convient en outre de condamner la SAS MANIKOU GARAGE, à titre provisionnel, au paiement de l’indemnité d’occupation, en derniers ou quittance, telle que précédemment fixée, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La SAS MANIKOU GARAGE, partie perdante au principal, supportera les dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS MANIKOU GARAGE ne permet d’écarter la demande de la SCI RLOC formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant ramenée à la somme de 1000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 mai 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS MANIKOU GARAGE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS MANIKOU GARAGE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle de 1.106,42 € TTC ;

CONDAMNE par provision la SAS MANIKOU GARAGE à payer à la SCI RLOC la somme de 6.629,68 € au titre du solde des loyers, taxes et charges arriérés au 5 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE, par provision, la SAS MANIKOU GARAGE à payer, en deniers ou quittance, à la SCI RLOC l’indemnité d’occupation de 1.106,42 € TTC à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE la SAS MANIKOU GARAGE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE la SAS MANIKOU GARAGE à payer à la SCI RLOC la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI RLOC des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

RAPPELLE que, par exception, l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie VIGOUROUX Laëtitia DAUTEL