TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 02

N° RG 24/01993 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YB7G

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEUR:

M. [Y] [X]

[Adresse 3]

[Localité 14]

représenté par M^e Alain-françois DERAMAUT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS:

M. [P] [O]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté par M^e Julien BAILLY, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. ATELIERS [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par M^e Julien BAILLY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente

Assesseur : Sarah RENZI, Juge

Assesseur : Maureen DE LA MALENE, Juge

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Septembre 2024.

A l’audience publique du 17 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 25 Février 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Sarah RENZI, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 25 Février 2025 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 juin 2007, Monsieur [Y] [X] a acquis la propriété un ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 14], au sein de la zone artisanale [Localité 15]. Il bénéficie d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées A[Cadastre 6], A[Cadastre 2], A[Cadastre 8], A[Cadastre 13], A[Cadastre 12] et A[Cadastre 11], au [Adresse 1], appartenant aujourd’hui à la SCI Ateliers [Localité 15].

Monsieur [X] a fait état de la restriction de l’assiette de la servitude ainsi déterminée par des travaux initiés par la défenderesse.

Par acte du 8 avril 2022, Monsieur [X] a fait assigner la SCI Ateliers [Localité 15] et Monsieur [P] [O], gérant de la SCI, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille. Par ordonnance du 17 mai 2022, ce dernier a confié une expertise à Monsieur [C] [D], expert-géomètre.

Ce dernier a rendu son rapport le 28 novembre 2022.

Par actes de commissaire de justice délivré le 17 mai 2023, Monsieur [X] a assigné la SCI Ateliers [Localité 15] et Monsieur [O] devant le tribunal judiciaire de Lille.

L’affaire a été radiée pour défaut de diligences du demandeur le 14 décembre 2023 puis réinscrite par ordonnance du 20 février 2024 sous le n°RG 24-1993, l’affaire étant alors attribuée à la deuxième chambre civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, Monsieur [X] sollicite, au visa des articles 637 et suivants du code civil, 1240 du code civil, L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et l’article 700 du code de procédure civile, de :

— Rejeter toutes demandes fins et conclusions de la SCI [Localité 15] ;

— ordonner l’exécution de l’acte notarié de Maître [N] [Z] du 27 juin 2007;

— condamner solidairement la SCI [Localité 15] et Monsieur [O] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant de la signification à intervenir à faire réaliser à ses frais exclusifs un aménagement en pente douce d’une largeur de 3 mètres conformément aux recommandations de l’AFNOR dans le cas d’un accès par véhicule ;

— condamner solidairement la SCI [Localité 15] et Monsieur [O] à régler à Monsieur [X] la somme de 200 euros par mois à compter du 1er février 2020 jusqu’à réalisation des travaux d’aménagement en pente douce, au titre de la privation de jouissance,

— condamner la SCI [Localité 15] solidairement avec la personne de son gérant, Monsieur [O] au versement, à Monsieur [X], de la somme de 7.500 euros au titre des frais irrépétibles en ce qu’ils comprennent la procédure en référé et au fonds ;

— condamner la SCI [Localité 15] solidairement avec la personne de son gérant, Monsieur [O] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire Monsieur [C] [D].

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, Monsieur [O] et la SCI [Localité 15] sollicitent, au visa des articles 544 et suivants, 678, 697 et suivants, 1231 et suivants du code civil, de :

Mettre hors de cause Monsieur [O] ;Débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Monsieur [X] à payer à la SCI [Localité 15] la somme de 500 € au titre du préjudice lié au non-respect de la servitude conventionnelle par le stationnement de tout véhicule terrestre à moteur sur l’assiette de la servitude appartenant à Monsieur [X] ou tout visiteur, qu’il soit préposé, membre de son association, livreur ou autre ;Ordonner la démolition de l’extension en parpaing réalisée sans permis de construire,Ordonner, subsidiairement, la fermeture des ouvertures dans la maçonnerie de l’extension en parpaing créant des vues droites (porte et fenêtre de la façade Est) et se trouvant à moins d'1m90 de la limite séparative des fonds ;Dire que ces injonctions seront assorties d’une astreinte de 150 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [X] à payer à Monsieur [O] et la SCI [Localité 15] la somme de 7.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [X] aux entiers frais et dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 30 septembre 2024, fixée à l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2024 et mise en délibéré au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [O]

Les défendeurs soutiennent que Monsieur [X] ne justifie pas à quel titre il a attrait Monsieur [O] dans la cause, alors que seule la SCI Ateliers [Localité 15] est concernée par le litige.

Monsieur [X] indique avoir attrait Monsieur [O] en sa qualité de représentant légal de la SCI.

L’article 1857 du code civil dispose qu’à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

En l’espèce, s’il est constant que Monsieur [O] est le gérant de la SCI Ateliers [Localité 15], Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve que celui-ci serait également associé indéfiniment tenu des dettes sociales, et ce alors que les deux qualités sont distinctes aux termes de l’article 1846 du code civil.

Monsieur [O] sera par conséquent mis hors de cause.

Sur la servitude

Monsieur [X] fait notamment valoir que la servitude conventionnelle doit lui permettre d’accéder à sa propriété en voiture, alors que les travaux d’agrandissement et de surélévation de la parcelle de la SCI Ateliers [Localité 15] ont eu pour effet de modifier unilatéralement l’assiette de la servitude de passage et d’empêcher tout accès carrossable à son terrain.

La SCI Ateliers [Localité 15] conteste quant à elle toute modification de l’assiette de la servitude et soutient au contraire que Monsieur [X] viole tant la fixité de cette assiette, que les conditions d’exercice de la servitude. Elle soutient en effet que la servitude n’a jamais permis l’accès à la parcelle de Monsieur [X] en véhicule, faute d’aménagement sur le terrain du demandeur, et alors que les deux terrains ne sont pas à la même hauteur. Elle indique que, pour accéder en véhicule à sa propriété, Monsieur [X] a pris l’habitude de circuler sur la propriété de la SCI, hors de l’assiette de la servitude, ce à quoi la défenderesse a mis un terme en procédant à des travaux sur son propre terrain.

*

L’article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

L’article 702 du code civil dispose que de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Il est constant que le propriétaire du fonds dominant est soumis à la règle de la fixité de la servitude, qui lui interdit d’apporter à l’état des lieux des modifications entraînant une aggravation de la charge grevant le fonds servant.

*

En l’espèce, l’existence d’une servitude de passage sur les parcelles appartenant à la SCI Ateliers [Localité 15], fonds servant, au profit de la propriété de Monsieur [X], fonds dominant, n’est nullement contestée.

L’assiette de cette servitude, représentée en jaune sur l’annexe 9 du rapport d’expertise, est déterminée ainsi par l’acte notarié aux termes duquel Monsieur [X] a acquis la propriété du [Adresse 1] à [Localité 14] : « elle s’exercera en continuité de la servitude existant sur les parcelles cadastrées section A[Cadastre 5] et [Cadastre 7] et rappelée en une note qui demeurera annexée aux présentes et sur la même largeur ».

Il est en outre précisé que le passage « pourra s’exercer à pied […] avec ou sans véhicule, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation et d’exploitation, quels qu’ils soient, du fonds ». Dans la mesure où l’acte mentionne par ailleurs que le bénéficiaire de la servitude a interdiction de stationner tout véhicule sur les parcelles grevées de la servitude, il est incontestable que Monsieur [X] doit pouvoir user de ladite servitude pour accéder à sa propriété en voiture, et s’y stationner.

La circulation en voiture ne pose aucune difficulté sur la très grande majorité de la servitude, laquelle est constituée d’un passage dont la largeur varie entre 4 et 3 mètres depuis l’entrée du terrain de la SCI Ateliers [Localité 15] (parcelle A[Cadastre 4]), jusqu’à l’entrée du terrain de Monsieur [X] (parcelles A[Cadastre 9] à A[Cadastre 10]), en contournant par la droite les bâtiments édifiés sur la propriété de la défenderesse.

Ainsi l’assiette de la servitude longe la clôture nord de la propriété de la SCI Ateliers [Localité 15] sur 67,74 mètres, puis une fois face à la propriété de Monsieur [X], bifurque sur la gauche sur une courte longueur de 10,85 mètres.

Il s’avère que le litige entre les parties ne porte en réalité que sur l’issue de cette servitude de passage, au niveau du franchissement de la limite de propriété entre la parcelle cadastrée A[Cadastre 11], propriété de la SCI Ateliers [Localité 15], et la parcelle cadastrée A[Cadastre 10], propriété de Monsieur [X].

Le plan établi par l’expert-géomètre Monsieur [D] mentionne qu’il existe, entre l’extrémité de l’habitation de Monsieur [X], et la borne C, une longueur de 2,88 mètres. La largeur de cet espace est suffisante pour le passage d’un véhicule. Toutefois, à ce jour, toute entrée en véhicule dans la propriété de Monsieur [X] est impossible compte tenu de la présence d’un talus d’une hauteur de 60 à 90 cm entre les deux parcelles A[Cadastre 10] et A[Cadastre 11].

Il appartient à Monsieur [X], demandeur, de démontrer que l’état de la servitude, antérieur aux travaux effectués par la SCI Ateliers [Localité 15], permettait un accès par voiture à sa propriété. Or, l’unique photographie produite par le demandeur et représentant un véhicule (pièce 9, 2e photographie), montre une voiture noire stationnée devant la maison du demandeur, et plus précisément devant l’extension construite avec un empiètement sur le terrain de la SCI Ateliers [Localité 15] et l’assiette de la servitude elle-même, et détruit en 2019. Ainsi, cette photographie, dont la légende mentionne « l’accès à la propriété de Monsieur [Y] [X] et le stationnement d’un véhicule automobile sur cette propriété était encore possible [en 2005] », démontre que le demandeur se stationnait en réalité sur la propriété de la SCI [Localité 15], hors de l’assiette de la servitude.

Par ailleurs, la différence de niveau des deux propriétés est visible sur les photographies produites par les parties, et il s’en déduit que Monsieur [X] a contourné cette difficulté, entre 2007 et les travaux réalisés en 2020 par la SCI Ateliers [Localité 15], en circulant sur la propriété de cette dernière, hors de l’assiette de la servitude.

Par ailleurs, il ressort clairement tant des plans de l’architecte [M] (pièce 3 de la défenderesse, pages 11 et 12) que du plan réalisé par l’expert-géomètre Monsieur [D], que les travaux d’agrandissement réalisés par la SCI Ateliers [Localité 15] l’ont été sur son propre terrain, et hors de l’assiette de la servitude.

Ainsi, et conformément aux préconisations de Monsieur [D], il apparaît que l’aménagement d’une pente douce aux fins de permettre le franchissement en véhicule de la limite séparative des deux propriétés incombe à Monsieur [X], et que cette rampe doit être créée au sein de la parcelle A[Cadastre 11] afin de ne pas préjudicier au fonds servant qui doit également pouvoir accéder à ses propres bâtiments.

Il convient dès lors de constater que la servitude conventionnelle est bien respectée, et par conséquent de débouter Monsieur [X] de ses demandes tendant à voir réaliser un aménagement en pente douce aux frais exclusifs de la SCI Ateliers [Localité 15].

Dans la mesure où les difficultés d’accès ne sont pas imputables à la SCI Ateliers [Localité 15], Monsieur [X] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de sanction du stationnement sur l’assiette de la servitude

La SCI Ateliers [Localité 15] fait notamment valoir qu’elle subit un préjudice du fait du stationnement de véhicules de Monsieur [X] et de ses visiteurs sur l’assiette de la servitude, en contrariété avec les conditions d’exercice de celle-ci.

Monsieur [X] soutient être contraint de se stationner sur l’assiette de la servitude compte tenu de l’absence d’accès carrossable à sa propriété.

*

Il résulte des articles 1231 et 1231-1 du code civil que à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [X] ne conteste pas violer les conditions d’exercice de la servitude en se stationnant, ainsi que ses visiteurs, sur l’assiette de celle-ci. Or, il résulte des courriers produits par la défenderesse que celle-ci l’a informé plus de six mois avant de faire réaliser les travaux d’extension litigieux, en soulignant la nécessité pour le demandeur de prendre ses dispositions pour pouvoir accéder en voiture à sa parcelle. Le rapport d’expertise, rendu le 28 novembre 2022, a également mis en évidence la nécessité pour Monsieur [X] de procéder à l’aménagement de l’accès à sa parcelle.

Il apparaît dès lors que Monsieur [X] a disposé d’un délai non négligeable pour ce faire. Le préjudice subi par la SCI Atelier [Localité 15] est avéré compte tenu de la nécessité pour ses employés de circuler sur l’ensemble de sa propriété, et compte tenu de l’importante fréquentation par des bénévoles et visiteurs du refuge de chats créé sur la propriété de Monsieur [X].

Pour ces motifs, Monsieur [X] sera condamné à verser à la SCI Atelier [Localité 15] la somme de 150 euros en réparation du préjudice lié au non-respect de l’interdiction de stationnement expressément prévue par la convention de servitude.

Sur les demandes relatives à l’extension de l’habitation de Monsieur [X]

La SCI Ateliers [Localité 15] fait notamment valoir que Monsieur [X] a fait édifier une extension en parpaings sur la propriété de la SCI Ateliers [Localité 15] et sur l’assiette de la servitude, et ce sans autorisation d’urbanisme. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les ouvertures de l’habitation du demandeur contreviennent aux dispositions du code civil et doivent être condamnées.

Monsieur [X] fait valoir que la SCI Ateliers [Localité 15] ne rapporte pas la preuve de l’absence de permis de construire, et que par ailleurs les ouvertures donnent sur la zone grevée par la servitude de passage.

*

L’article 678 du code civil dispose qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

L’article 680 du code civil dispose que la distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

En l’espèce, il résulte du plan cadastral établi en 2007, lors de l’achat par Monsieur [X] de sa propriété, qu’un bâtiment était construit sur la parcelle A[Cadastre 10], empiétant sur la parcelle voisine A[Cadastre 11]. Les débats permettent de comprendre qu’il s’agissait d’une extension de construction légère, qui a été démolie par le demandeur courant 2019 et dont seule la dalle de fondation en béton reste présente.

L’extension en parpaings dont la défenderesse sollicite aujourd’hui la démolition est au contraire bâtie sur la seule propriété de Monsieur [X], tel que cela résulte des divers plans produits aux débats. La SCI Ateliers [Localité 15] ne rapporte pas la preuve que cet immeuble ait été bâti sans permis de construire.

Elle sera déboutée de sa demande principale en démolition sous astreinte.

Il résulte encore des plans produits aux débats, et en particulier de celui établi par Monsieur [D] pour les besoins de la cause, que les ouvertures de la façade Est (fenêtre et porte) de l’habitation de Monsieur [X] se trouvent entre 0 et 0.33 cm de distance de la limite séparative des deux terrains. Toutefois, il est constant que ces vues s’ouvrent exclusivement sur la partie du fonds de la SCI Ateliers [Localité 15] grevée de la servitude de passage au profit de Monsieur [X].

Dans ces circonstances, la SCI Ateliers [Localité 15] sera déboutée de sa demande de fermeture des ouvertures sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile

Les entiers dépens de l’instance seront mis à la charge de Monsieur [X], partie perdante, en ce compris les frais d’expertise.

L’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, et par mise à disposition au greffe

MET hors de cause Monsieur [P] [O] ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [X] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Ateliers [Localité 15] à réaliser sous astreinte et à ses frais exclusifs un aménagement en pente douce entre les deux parcelles A[Cadastre 10] et A[Cadastre 11] ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [X] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à verser à la SCI Ateliers [Localité 15] la somme de 150 euros en réparation du préjudice lié au non-respect de l’interdiction de stationnement sur l’assiette de la servitude ;

DÉBOUTE la SCI Ateliers [Localité 15] de sa demande de démolition sous astreinte de l’extension en parpaings ;

DÉBOUTE la SCI Ateliers [Localité 15] de sa demande de fermeture sous astreinte des ouvertures de la façade Est de l’extension en parpaings ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [X] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI Ateliers [Localité 15] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT