MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Janvier 2025

N° RC 24/04682

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS HABITAT

ET :

[K] [H] [J]

Débats à l’audience du 24 Octobre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 7] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [K] [H] [J]

née le 23 Octobre 1977 à [Localité 6] (GABON), demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

L’EPIC [Localité 7] HABITAT a donné à bail à Mme [K] [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10] par contrat sous seing privé du 3 septembre 2021, pour un loyer mensuel principal de 329,74 euros outre une provisions sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 7] HABITAT a fait signifier, le 26 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d’huissier du 22 mars 2024 pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail ;

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [J] ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.496,51 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 octobre 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT- représenté par son conseil – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 5.830,22 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [K] [J] n’est ni présente, ni représentée mais a adressé un courrier au Tribunal indiquant ne pouvoir se présenter à l’audience, manifestant sa volonté « de garder son logement » et sollicitant un délai de deux ans « pour se mettre à jour ».

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Un diagnostic social et financier non renseigné, faute de réponse, a été reçu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025 par mise a disposition au greffe et le délibéré a été avancé au 3 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procedure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité.

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX en date du 24 aout 2023 et a été notifiée au représentant de l’État le 22 mars 2024, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Le bail conclu le 3 septembre 2021 contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.120,65 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2023.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties sont tenues de comparaitre pour présenter leurs prétentions et les moyens à leur soutien sauf à en avoir été préalablement dispensée.

Toutefois en application de l’article 832 du code de procédure civile, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier.

La demande écrite sollicitant des délais de paiement est donc recevable, cependant à défaut de justification de la reprise du versement intégral du loyer courant par Mme [K] [J] et d’accord du bailleur, il ne peut être accordé les délais de paiement suspensifs.

Il sera donc constaté que Mme [K] [J] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 9] son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, Mme [K] [J] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à l’EPIC [Localité 7] HABITAT, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges.

L’EPIC [Localité 7] HABITAT produit un décompte actualisé de sa créance à l’encontre de Mme [K] [J] arrêtée à la somme de 5.830,22 euros à la date du 30 septembre 2024 (échéance du mois de septembre comprise)

Mme [K] [J], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les éléments constitutifs de la dette locative.

Mme [K] [J] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 5.611,11 euros arrêtée au 16 octobre 2024 (échéance de septembre inclus) , après déduction de la créance revendiquée de la somme de 219.11 euros ainsi détaillée :

Pénalités d’enquête non justifiées

(7,62 € x 9) = 68,58 euros

Frais de dossier SLS non justifiés

20,00 euros

Frais d’huissier inclus dans les dépens

130.53 euros

outre une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié pour la période courant du 17 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [J], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2021 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT et Mme [K] [J] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8] sont réunies ;

CONSTATE que Mme [K] [J] est occupante sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 8] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [J] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [K] [J] à verser à l’EPIC [Localité 7] HABITAT la somme de cinq mille six cent onze euros et onze centimes (5.611.11 euros) au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 17 octobre 2024 (échéance du mois septembre incluse) ;

CONDAMNE Mme [K] [J] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de charges outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,