TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/09398 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3YGB

Minute :

JUGEMENT

Du : 17 Décembre 2025

Société SEQENS, SA d’HLM

C/

Monsieur [F] [G]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 27 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Monsieur [F] [G]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 février 2006, la SA SOFILOGIS devenue la SA [Adresse 11] aux droits de laquelle vient la SA SEQENS a donné en location à Monsieur [F] [G] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 387,56 € outre provisions sur charges.

Le 19 avril 2011, la SA SEQENS a donné en location à Monsieur [F] [G] un emplacement de stationnement n°10 situé à la même adresse.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 16 janvier 2023.

Suivant citation délivrée à étude le 22 août 2025, la SA SEQENS a attrait Monsieur [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin.

La SA SEQENS a demandé à la présente juridiction de condamner Monsieur [F] [G] au paiement des sommes suivantes :

6 142,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 ;400 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.L’audience s’est tenue le 27 octobre 2025.

Lors de l’audience, la SA SEQENS représentée par son conseil maintient ses demandes. Elle indique que les sommes demandées correspondent à un arriéré de loyer et à des réparations locatives, et avoir déduit les dépôts de garantie du logement et du stationnement.

Monsieur [F] [G] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

1) Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Suivant l’article R. 441-20 du même code, le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Conformément à l’article R. 441-26 dudit code, la valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources prévue à l’article L. 441-9 précité est fixée à 14, 90. Le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévue à l’article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement, soit 25 € en application de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 relatif au montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévu à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation en vigueur.

Enfin, l’article R. 441-21 du code précité, dans sa version applicable au présent litige, fixe le montant mensuel du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable à la somme de 2, 50 € avant indexation, s’agissant pour les logements situés à [Localité 13] et dans les communes limitrophes (zone 1 bis dont fait partie [Localité 9]).

En l’espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 20 octobre 2025 (échéance du mois de janvier 2023 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 155, 06 €, avec prise en compte des derniers paiements effectués par le demandeur en juillet et octobre 2023.

Les sommes suivantes doivent être déduites afin de déterminer le montant dû au titre des impayés de loyers seuls, et il sera statué dessus ultérieurement :

réparations locatives : 1 116,02 €dépens : 150,72 €Il sera également examiné ci-après la conservation des dépôts de garantie, dont les montants ne seront pas déduits à ce stade (475,82 € au total).

Par ailleurs, il résulte du décompte produit qu’un surloyer est appliqué depuis le mois de juillet 2022.

Or, le bailleur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que Monsieur [F] [G] n’aurait pas communiqué au bailleur les renseignements permettant de déterminer s’il était ou non redevable du supplément de loyer de solidarité qui lui a été facturé, conformément aux dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Aucun justificatif d’envoi par courrier recommandé avec demande d’avis de réception de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article précité n’est versé aux débats.

Doit donc être déduite du montant facturé à Monsieur [F] [G] la somme totale de 2 839, 06 € au titre des suppléments de loyer de solidarité.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [G] à verser à la SA SEQENS la somme de 2 525, 08 € actualisée au 20 octobre 2025 au titre de l’arriéré locatif seul.

2) Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l’article 1730 du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La vétusté est l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux ou des équipements. Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur qui demande l’indemnisation des réparations locatives de justifier la nature de son préjudice au moyen d’un décompte des réparations nécessitées par l’état du logement restitué par le locataire qui a quitté les lieux, seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement permettant d’établir la créance du bailleur, et d’établir son montant par la production de factures ou de devis afférents à ces réparations.

Il est admis que le bailleur n’est pas tenu de produire des factures acquittées, ni même de réemployer les sommes retenues sur le dépôt de garantie et / ou facturées au titre des dégradations locatives pour effectuer les travaux ; la présentation d’un devis précisant le montant des travaux suffisant à rapporter la preuve des sommes lui restant dues.

En l’espèce, la SA SEQENS sollicite la somme de 1 116,02 € au titre des réparations locatives, au titre du débarras du logement, la dépose de revêtements muraux non conformes, le remplacement de jeux de clés et du meuble évier, la révision de la porte palière, la mise en jeux d’un volet roulant et la pose d’un double vitrage.

La nécessité du remplacement de l’ensemble de ces éléments est établie par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie du 16 janvier 2023, tous deux contradictoires.

La somme de 1 116,02 € sera donc retenue.

3) Sur la conservation du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il n’est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Monsieur [F] [G] a payé un dépôt de garantie pour le logement et le stationnement d’un montant total de 475,82 €.

La SA SEQENS pourra conserver ces dépôts de garantie au titre des impayés de loyers.

Il convient de déduire ces sommes du montant total sollicité par la SA SEQENS conformément à sa demande.

*

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [F] [G] doit être condamné à verser à la SA SEQENS la somme de 3 165, 28 € actualisée au 20 octobre 2025 au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, hors dépens et après déduction des dépôts de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, il convient de débouter la SA SEQENS de sa demande en paiement de dommages intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [G] sera condamné à payer à la SA SEQENS la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à verser à la SA SEQENS la somme de 3 165, 28 € actualisée au 20 octobre 2025 au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, hors dépens et après déduction des dépôts de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SA SEQENS ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à verser à la SA SEQENS la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE