JUGEMENT DU : 22 MAI 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01043 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DFSF

AFFAIRE : Société SOLISSE IMMO IV C/ [X] [M], [N] [I]

50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée

le 22 mai 2025

à M^e DROUAULT

copie certifiée conforme délivrée

le 22 mai 2025

à M^e DROUAULT

M^e GOT

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : Julie MANLAY

Bertrand QUINT

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 27 Mars 2025

SAISINE : Assignation en date du 31 Juillet 2023

DEMANDERESSE :

SCI SOLISSE IMMO IV, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas DROUAULT, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 8

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 9]

Madame [N] [I], demeurant [Adresse 9]

tous deux représentés par M^e Aurélie GOT, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 437

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte authentique en date du 22 octobre 2019, la SCI SOLISSE IMMO IV a acheté à la SCI LA COLOMBE, ayant pour seuls associés [X] [M] et [N] [I], un ensemble immobilier composé de huit maisons située9 mai 2025s [Adresse 10] et [Adresse 11] à SAINT SEURIN SUR L’ISLE et ce moyennant le prix global de 600.000 €.

Ces maisons, qui étaient toutes louées au moment de la vente, ont été édifiées entre octobre 2004 et janvier 2013.

La SCI LA COLOMBE a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 16 mars 2020.

Se plaignant de désordres, la SCI SOLISSE IMMO IV, après avoir fait réaliser un constat le 13 janvier 2020 par la SCP [R] et intervenir le Cabinet EXATIS en qualité d’expert privé, a, par courrier recommandé du 8 juillet 2020, mis en demeure M. [M] de remettre les maisons en état conforme et de supporter le coût des travaux en précisant qu’il avait cumulé les qualités de maître d’oeuvre et de maître d’ouvrage qu’il connaissait tous les vices au moment de la vente.

N’obtenant pas satisfaction, la SCI SOLISSE IMMO IV a, par acte du 28 septembre 2020, assigné M. [M] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin qu’une expertise judiciaire soit organisée. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 26 novembre 2020.

L’expert [V] [G] a établi son rapport définitif le 8 mars 2023 après avoir fait appel à un sapiteur (la SAS TERREFORT) pour un diagnostic géotechnique.

En l’absence de solution amiable, la SCI SOLISSE IMMO IV a, par actes du 31 juillet 2023, assigné au fond M. [M] et Mme [I] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin d’être indemnisée des préjudices qu’elle prétend avoir subis en application de la garantie des vices cachés ou subsidiairement de la garantie décennale.

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2024 par la SCI SOLISSE IMMO IV demandant au Tribunal, conformément aux articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code Civil, de :

à titre principal :

— juger que tous les immeubles ayant fait l’objet du contrat de vente en date du 22 octobre 2019 étaient affectés de vices cachés au jour de la vente ;

— juger que M. [M] et Mme [I] avaient connaissance de l’ensemble des vices cachés au jour de la vente ;

— condamner solidairement M. [M] et Mme [I] à payer à la SCI SOLISSE IMMO IV la somme de 1.379.072,53 € au titre du coût des travaux propres à remédier aux désordres, avec indexation selon l’indice du coût de la construction à compter du 10 mars 2023 ;

à titre subsidiaire :

— juger que M. [M] engage sa responsabilité au titre de la garantie décennale concernant les biens suivants :

* le logement 3 situé [Adresse 8] à [Localité 12] ;

* le logement 4 situé [Adresse 8] à [Localité 12] ;

* le logement situé [Adresse 4] à [Localité 12] ;

* le logement situé [Adresse 2] à [Localité 12] ;

— condamner solidairement M. [M] et Mme [I] à payer à la SCI SOLISSE IMMO IV la somme de 689.536,26 € au titre du coût des travaux propres à remédier aux désordres, avec indexation selon l’indice du coût de la construction à compter du 10 mars 2023 ;

— juger que la SCI SOLISSE IMMO IV a subi une perte de l’utilité de la chose concernant les biens suivants :

* le logement 1 situé [Adresse 8] à [Localité 12] ;

* le logement 2 situé [Adresse 8] à [Localité 12] ;

* le logement situé [Adresse 7] à [Localité 12] ;

* le logement situé [Adresse 5] à [Localité 12] ;

— condamner solidairement M. [M] et Mme [I] à restituer à la SCI SOLISSE IMMO IV la somme de 228.201 € au titre du prix de vente de ces biens ;

en tout état de cause :

— condamner solidairement M. [M] et Mme [I] à payer à la SCI SOLISSE IMMO IV les sommes suivantes :

* 83.336,67 € au titre des travaux provisoires réalisés ;

* 59.833,57 € au titre de la perte d’exploitation, somme à parfaire au jour du jugement ;

* 50.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

* 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner solidairement M. [M] et Mme [I] aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, du procès-verbal de constat réalisé par la SCP [R] le 13 janvier 2020 et les frais de l’expertise réalisés par le Cabinet EXATIS ;

— rejeter toute autre demande.

Au soutien de ses demandes, la SCI SOLISSE IMMO IV fait valoir que les ex-associés de la SCI LA COLOMBE peuvent être poursuivis en paiement des dettes sociales de cette société dissoute et liquidée.

S’agissant de la garantie des vices cachés, la demanderesse indique que l’ensemble immobilier est affecté de défauts qui le rendent impropre à son usage (en particulier au niveau de la maçonnerie, de la couverture et de la plâtrerie) ainsi qu’il ressort notamment des constatations de l’expert judiciaire et de son sapiteur, que ces vices sont graves puisque des travaux de grande ampleur sont à prévoir (dont des reprises en sous-oeuvre par micro pieux) et qu’ils n’étaient pas apparents. La SCI SOLISSE IMMO IV précise qu’elle ne peut être considérée comme un acheteur professionnel connaissant les désordres du seul fait qu’elle a pour activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers dès lors que son objet social est standard et que ses associés sont de la même famille, qu’au contraire M. [M] et Mme [I] en avaient une parfaite connaissance pour avoir construit eux-même tous les logements, que M. [M] exerce de surcroît une activité de maçonnerie et de gros oeuvre en entreprise individuelle depuis 1998, qu’il ne pouvait qu’avoir conscience de la nécessité d’effectuer une étude géotechnique préalablement à une construction sur un sol argileux et que les défendeurs ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente.

A titre subsidiaire, la SCI SOLISSE IMMO IV invoque la garantie décennale au motif que sa cocontractante a elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres et que la solidité des logements est compromise. Elle sollicite en conséquence soit une indemnité correspondant aux travaux de reprise soit une réduction du prix pour les logements à reconstruire totalement.

En tout état de cause, la SCI SOLISSE IMMO IV réclame le remboursement des travaux qu’elle a déjà fait réaliser pour limiter l’aggravation du délabrement des immeubles, l’indemnisation d’un préjudice d’exploitation lié à l’indécence des logements et à la nécessité de ne pas renouveler certaines locations avant la réalisation des travaux ainsi que la réparation d’un préjudice de jouissance pour le temps passé à gérer cette affaire.

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2024 par M. [M] et Mme [I] demandant au Tribunal de :

à titre principal :

— dire qu’aucun des vices allégués ne peut relever de la garantie des vices cachés ;

— dire que la SCI SOLISSE IMMO IV a la qualité d’acquéreur professionnel ;

— dire que Mme [I] n’a pas la qualité de constructeur et ne peut donc subir aucune condamnation sur le fondement de la garantie décennale ;

— dire que la réception des travaux a eu lieu sans réserve ;

— dire qu’aucun des désordres allégués ne peut relever de la garantie décennale ;

— débouter en conséquence la SCI SOLISSE IMMO de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire, réduire les demandes de la SCI SOLISSE IMMO IV à de plus justes proportions ;

en tout état de cause :

— écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner la SCI SOLISSE IMMO IV à payer à M. [M] et Mme [I] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Les défendeurs prétendent que la garantie des vices cachés ne peut être utilement recherchée étant donné que la SCI SOLISSE IMMO IV était un acheteur professionnel avec des associés ayant une activité régulière d’achat, gestion, entretien et rénovation de biens, qu’elle a donc pu parfaitement se rendre compte de l’état de l’ensemble immobilier qu’elle projetait d’acquérir et de tous les vices qui l’affectaient, que les vices étaient quoi qu’il en soit apparents même pour un acheteur profane d’où une réduction du prix de 50.000 € à l’issue des négociations, que les fissures n’ont au demeurant rien à voir avec la construction mais avec des épisodes de sécheresse et à la présence d’acacias plantés par la commune sur un terrain voisin, que ces fissures n’affectent pas la stabilité de l’ouvrage mais sont purement esthétiques, et que les autres vices (absence de récupérateur des eaux pluviales, défaut de VMC, humidité dans les logements, infiltrations en toiture, absence d’évacuation des condensats de l’unité extérieure de la pompe à chaleur) ne sont pas suffisamment graves.

S’agissant de la garantie décennale, ils indiquent que Mme [I] n’a pas construit l’ouvrage litigieux, que la SCI LA COLOMBE a réceptionné sans réserve l’ouvrage construit par M. [M] et accepté en conséquence les malfaçons, que les désordres n’ont quoi qu’il en soit pas de caractère décennal étant donné que la réception est intervenue il y a plus de 10 ans pour certaines maisons, que la solidité des ouvrages n’a pas été affectée dans le délai d’épreuve, que l’humidité ne rend pas les logements impropres à leur destination et que l’origine des désordres n’est pas clairement déterminée pour les infiltrations en toiture.

M. [M] et Mme [I] critiquent également les demandes indemnitaires en soutenant que les solutions de confortement ne sont pas rendues nécessaires par un vice inhérent aux 8 maisons vendues et qu’elles sont mal quantifiées, que la perte d’exploitation n’est pas justifiée sachant notamment que la SCI SOLISSE IMMO IV était censée faire son affaire personnelle du non-paiement du loyer par les locataires pour un logement, que la restitution d’une partie du prix de vente est trop importante, que les travaux déjà réalisés n’ont pas été vérifiés et que les logements ont été vendus loués de sorte que la SCI SOLISSE IMMO IV ne pouvait en jouir personnellement.

Enfin, les défendeurs demandent, en cas de condamnation, que l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir soit écartée vu l’importance des sommes réclamées et les difficultés de remboursement qui pourraient résulter d’une infirmation de la décision de première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025 et la décision mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera rappelé, en application de l’article 768 du Code de Procédure Civile, que le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de “dire” ou “juger ” ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

1°) SUR LA GARANTIE DES VICES CACHÉS

En l’absence de contestation sur ce point, il sera tenu pour acquis que la SCI LA COLOMBE est aujourd’hui dissoute et liquidée même si aucun Kbis n’a été versé aux débats.

Si le vendeur est en principe seul redevable de la garantie légale instituée par les articles 1641 et suivants du Code Civil, l’article 1857 du même code dispose que les associés répondent à l’égard des tiers indéfiniment des dettes sociales à proportions de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. M. [M] et Mme [I] sont donc susceptibles d’être condamnés aux mêmes indemnités que celles qui auraient été dues par la SCI LA COLOMBE si elle n’avait pas dissoute.

Cela étant dit, force est de constater que l’acte de vente du 22 octobre 2019 comporte une clause de non garantie des vices cachés (page 15) on ne peut plus habituelle en pareille matière.

Quand bien même cette clause devrait être écartée au motif que la SCI LA COLOMBE, et au delà M. [M] et Mme [I], connaissaient tout les vices affectant l’ensemble immobilier litigieux, la garantie légale des vices cachés est quoi qu’il en soit inapplicable aux vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (cf l’article 1642 du Code Civil).

Or, tous les vices, que ce soit les problèmes d’humidité ou les fissurations, étaient bien visibles dès la conclusion de la vente eu égard à la proximité du constat réalisé le 13 janvier 2020 par la SCP [R] par rapport à ladite vente (moins de trois mois d’écart).

La demanderesse ne peut sérieusement prétendre que ces vices ne sont vraiment apparus dans toute leur ampleur qu’après la signature de l’acte authentique étant donné qu’elle doit être considérée comme un acheteur professionnel. En effet, ses associés ([Y] [F] et sa compagne [S] [U] mais aussi une SARL SOLISSE INVEST gérant tous les actifs) ont au moins conclu trois opérations immobilières auparavant, avec à chaque fois la constitution d’une SCI spécifique (en l’occurrence la SCI SOLISSE IMMO IV). L’opération litigieuse n’était au demeurant déjà pas banale en elle-même puisqu’elle concernait la vente de huit maisons avec des locataires en place. Tel était aussi le cas pour les précédentes opérations qui concernaient en tout une vingtaine d’autres logements représentant une valeur cumulée de plusieurs millions d’euros et générant un chiffre d’affaires conséquent (121.000 € en 2022 d’après INFOGREFFE). La situation est donc bien loin de celle d’un couple acquérant un unique bien immobilier via à une SCI constituée dans le seul but de faciliter la transmission d’un patrimoine familial relativement modeste. Dans la mesure où les associés de la SCI SOLISSE IMMO IV avaient une expérience importante en matière d’achat, d’administration et de rénovation de biens immobiliers, il sera retenu qu’ils avaient une connaissance suffisante pour apprécier la gravité des vices déjà visibles lors de leurs visites préalables à la signature de l’acte de vente et pour négocier le prix en conséquence.

Toutes les demandes indemnitaires présentées à titre principal sur le fondement de la garantie des cachés seront en conséquence rejetées.

2°) SUR LA GARANTIE DÉCENNALE

Sur les responsabilités

Selon les articles 1792 et 1792-1 du Code Civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° )tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° )toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3°) Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Toute personne dont la responsabilité peut être engagée de ce chef est déchargée de cette garantie après dix ans à compter de la réception des travaux.

En l’occurrence, Mme [I] n’est pas redevable d’une telle garantie. En effet, ce n’est pas elle qui a sollicité les permis de construire, ni réalisé les travaux ni encore vendu directement l’ensemble immobilier litigieux. Toutes les demandes dirigées à son encontre sur ce fondement juridique subsidiaire seront donc rejetées.

Au contraire, il convient de relever que M. [M] travaille dans le bâtiment (d’après le répertoire SIRENE, il est inscrit comme entrepreneur individuel depuis le 20 juillet 1998 dans la catégorie “travaux de maçonnerie générale et gros oeuvre de bâtiment”), qu’il a accompli toutes les démarches pour obtenir les permis de construire et qu’il a lui-même réalisé les travaux.

Il est donc réputé constructeur de l’ouvrage au sens des articles précités.

Quels que soient les désordres, M. [M] ne doit plus aucune garantie pour 4 des 8 constructions vendues, à savoir les maisons situées au [Adresse 6] et les maisons 1 et 2 situées au [Adresse 8]. En effet, selon l’acte authentique de vente, les déclarations d’achèvement des travaux correspondant à ces logements (permettant de fixer la date de réception en l’absence de procès-verbal) remontent soit au 1er mars 2006 soit au 1er septembre 2008. Or, la SCI SOLISSE IMMO IV a, pour ces immeubles, engagé son action en référé à l’encontre de M. [M] au delà du délai d’épreuve de 10 ans (l’assignation ayant été délivrée le 13 janvier 2020).

En revanche, aucune prescription n’est acquise pour les autres maisons puisque les logements 3 et 4 au [Adresse 8] et ceux situés aux [Adresse 3] ont respectivement fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux le 1er octobre 2010 puis le 8 janvier 2013, de sorte que le délai de prescription a été interrompu en temps utile par la SCI SOLISSE IMMO IV au moment de sa procédure de référé.

Sur le fond, il ressort du rapport d’expertise judiciaire, mais aussi des photographies, du procès-verbal de constat établi le 13 janvier 2020 par la SCP [R] et du rapport établi par le Cabinet EXATIS, que les 4 logements encore concernés par la garantie décennale sont affectés des désordres généralisés suivants :

— des problèmes d’humidité caractérisés par des auréoles, moisissures et traces noires présentes tant à la base des murs et des doublages intérieurs que sur les plafonds. Il existe aussi des décollements de carreaux de faïence murale dans certaines salle de bains. Vu les risques sanitaires en résultant pour les occupants, l’expert [G] a à juste titre retenu que ces désordres rendent les logements impropres à leur destination.

— de nombreuses et inquiétantes fissures au niveau des façades et dallages extérieurs. Au delà des défauts esthétiques, ces fissures sont déjà de gravité décennale puisqu’elles génèrent des espaces vides entre les murs périphériques des maisons contribuant au phénomène d’humidité décrit ci-dessus. D’autres lézardes situées plus en hauteur sont infiltrantes compte tenu de leur profondeur (jusqu’à 8 cm). Au moins une fissure structurelle sectionnant un mur en deux parties a également été constatée. Contrairement à ce que soutient M. [M], il existe donc bien des désordres actuels et évolutifs compromettant la solidité de l’ouvrage et nécessitant d’importants travaux de reprise par micropieux pour remédier aux tassements différentiels des fondations (cf les explications de l’expert judiciaire et du diagnostiqueur géotechnique TERREFORT qui est intervenu en qualité de sapiteur).

M. [M] ne peut se prévaloir d’aucune cause étrangère. En effet, ces désordres sont essentiellement imputables aux malfaçons qu’il a commises (non respect de plusieurs DTU malgré ses connaissances professionnelles) et à sa volonté manifeste de construire des logements en faisant le plus d’économies possibles avant de les revendre (absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage pourtant obligatoire pour le compte de la SCI LA COLOMBE, pas d’étude de sol préalable, utilisation de plaques de plâtre ordinaire dans les pièces humides, achat de tuiles étrangères bon marché mais non adaptées au climat local, absence d’étude thermique et faible épaisseur d’isolation des murs extérieurs).

Les causes exonératoires invoquées par le défendeur au cours des opérations d’expertise ou dans ses conclusions n’apparaissent pas déterminantes par rapport à ses propres manquements :

— un meilleur nettoyage annuel des tuiles n’aurait pas empêché les cassures de tuiles liées au gel ;

— la clôture en parpaings construite par le voisin du logement situé au [Adresse 4] contribue à une aggravation de l’humidité mais de nombreuses autres causes d’humidité sont imputables à des malfaçons commises par M. [M] (les trottoirs ont été construits au même niveau que les sols intérieur, il n’y a pas d’arase étanche ou coupure de capillarité, les eaux pluviales s’écoulent à la base des murs en l’absence de système d’évacuation, l’absence de grilles d’entrée d’air neuf dans les pièces sèches, des bouches d’extraction et des diamètres de gaines mal dimensionnés dans les pièces humides, une mauvaise fixation des groupes VMC installés dans les combles, un défaut de détallonage des portes empêchant la circulant d’air dans les pièces). Le problème de clôture du voisin ne concerne quoi qu’il en soit qu’un seul logement sur les 4 relevant de la garantie décennale ;

— la présence de racines d’arbres plantés par la mairie en limite de propriété aurait dû être résolue avant de commencer les travaux. M. [M] aurait à tout le moins dû couper préventivement les racines présentes sur le fonds qui appartenait alors à la SCI LA COLOMBE ;

— les prétendus dommages causés par les seules sécheresses auraient pu être évitées si M. [M] avait en amont procédé à une étude de sol (qui lui aurait révélé s’il en était besoin l’existence d’une terre argileuse sensible aux variations hydriques) puis adapté ses fondations en conséquence (mais l’aurait-il réellement fait vu le coût en résultant ?).

Ce défendeur ne peut non plus utilement invoquer l’absence de réserve des désordres à la réception par la SCI LA COLOMBE. En effet, en sa qualité de gérant de cette société, M. [M] aurait dû, pour le compte du maître de l’ouvrage, faire des réserves concernant les désordres imputables à ses propres malfaçons puis procéder aux travaux de reprise qui s’imposaient avant de vendre l’ensemble immobilier. Il ne peut aujourd’hui, au moyen d’un raisonnement juridique très artificiel, se prévaloir de sa propre turpitude (autrement dit de sa faute) pour échapper à ses obligations à l’égard de la SCI SOLISSE IMMO IV. M. [M] est bien redevable, de la garantie décennale au moins pour 4 logements dès lors que de graves désordres sont apparus dans le délai d’épreuve.

Par conséquent, le Tribunal considère que la responsabilité de M. [M] est engagée en application des articles 1792 et suivants du Code Civil.

3°) SUR LA RÉPARATION

Il convient de rappeler que le principe de réparation intégrale commande de replacer la propriétaire actuelle de l’ensemble immobilier litigieux dans la situation qui aurait été la sienne si les désordres relevant de la garantie décennale ne s’étaient pas produits, ni moins ni plus et peu importe le prix de vente convenu.

Toutes les demandes indemnitaires concernant les maisons situées au [Adresse 6] et les maisons 1 et 2 situés au [Adresse 8], dont celles relative à la perte de l’utilité de la chose ou à la restitution du prix de vente, seront rejetées puisque l’application de la garantie des vices cachés n’a pas été retenue et que la garantie décennale a expiré.

En revanche, il convient de mettre à la charge de M. [M] les lourds travaux nécessaires pour remédier aux désordres structurels et aux graves problème d’humidité relatifs aux maisons 3 et 4 au [Adresse 8] et aux maisons situées aux [Adresse 3]. Ces travaux impliquent des reprises en sous-oeuvre consistant à poser des micropieux avant de reprendre tous les embellissements. Vu la nature argileuse du sous-sol particulièrement sensible aux variations hydriques, de tels travaux sont bien nécessaires nonobstant les commentaires de M. [M] qui sont en totale contradiction avec les conclusions de l’expert judiciaire et de son sapiteur. Conformément aux devis validés par M. [G] (SOLTECHNIC et SOLRENOV), le coût global des travaux pour les 8 maisons s’élèvent à 1.379.072,53 € TTC. M. [M] sera en conséquence condamné à la moitié de cette somme (pour 4 des 8 maisons), soit 689.536,26 € TTC étant précisé que les désordres sont identiques pour chacun des immeubles. Afin de tenir compte de l’augmentation des prix dans le bâtiment, cette indemnité sera indexée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 8 mars 2023 (et non le 10 mars 2023), date du rapport définitif de l’expert judiciaire.

S’agissant de la demande relative aux travaux déjà réalisés, la SCI SOLISSE IMMO IV a produit un paquet de pièces qui n’a pas été soumis à l’examen de M. [G] (il les avaient pourtant réclamées). Concrètement, il n’est pas certain que les dépenses alléguées ont permis d’éviter une aggravation du délabrement des immeubles sachant qu’elles sont en augmentation (on parlait de 69.342,84 € pendant l’expertise mais de 83.336,67 € aujourd’hui) et qu’on retrouve notamment des achats alimentaires (cf la pièce 51 en demande) . Il n’est pas non plus possible de les rattacher précisément aux 4 seuls immeubles relevant encore de la garantie décennale. En l’absence d’explications et de justificatifs suffisants, ce poste de préjudice sera donc rejeté.

S’agissant du préjudice lié à la perte d’exploitation, il est indéniable que la SCI SOLISSE IMMO IV a été confrontée à des sérieux problèmes pour conserver les locataires en place ou pour relouer ses logements vu l’insalubrité des lieux et l’importance des travaux de reprise à entreprendre. Sa demande indemnitaire à hauteur de 59.833,57 € est néanmoins excessive puisqu’elle intègre des pertes d’exploitation liées à des logements non indemnisables (le logement 1 au [Adresse 8] et la maison du [Adresse 5] hors garantie des vices cachés et hors garantie décennale) et qu’il y avait déjà un problème de paiement du loyer par les locataires occupant le logement du [Adresse 8] au moment de la vente (ce dont la SCI SOLISSE IMMO IV avait entendu faire son affaire personnelle). L’indemnisation sera ainsi limitée à 20.000 €.

S’agissant de la demande relative au préjudice de jouissance, elle ne fait pas double emploi avec ce qui est réclamé au titre de la perte d’exploitation. Il convient ici d’indemniser le temps considérable que la SCI SOLISSE IMMO IV a dû passer à gérer cette affaire jusqu’à l’issue du procès (démarches amiables, procédure de référé, réunions d’expertise, entretiens avec son avocat…) à défaut d’avoir pu jouir paisiblement des maisons acquises. Il lui sera alloué de ce chef la somme de 8.000 €.

4°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante, M. [M] supportera les dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, mais à l’exception des frais de constat de la SCP [R] et des frais d’expertise privée du Cabinet EXATIS qui n’entrent pas dans la liste limitative des dépens fixée par l’article 695 du Code de Procédure Civile (de telles dépenses entrant plutôt dans les frais irrépétibles dont il sera tenu compte dans le cadre de la demande sur le fondement de l’article 700 du même code).

L’équité et la situation économique des parties commandent ainsi de condamner M. [M] à payer à la SCI SOLISSE IMMO IV une indemnité de 5.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que la demanderesse a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile seront rejetées.

5°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe vu l’ancienneté du litige, la nécessité de commencer rapidement les travaux de reprise pour éviter que les préjudices ne s’accroissent et l’absence de données communiquées par M. [M] au sujet de sa situation financière. L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes dirigées à l’encontre d'[N] [I],

DIT que la responsabilité civile décennale de [X] [M] est au contraire engagée à l’égard de la SCI SOLISSE IMMO IV,

CONDAMNE en conséquence [X] [M] seul à payer à la SCI SOLISSE IMMO IV les sommes suivantes :

—  689.536,26 € au titre des travaux de reprise, avec indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 8 mars 2023 ;

—  20.000 € au titre du préjudice d’exploitation ;

—  8.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [X] [M] seul aux dépens, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire, mais à l’exclusion des frais du procès-verbal de constat réalisé par la SCP [R] le 13 janvier 2020 et des frais d’expertise privée du Cabinet EXATIS,

CONDAMNE [X] [M] seul à payer à la SCI SOLISSE IMMO IV la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 22 mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI