TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00741 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KQF4

[Z] [X] [A] [O]

[E] [K] [L]

C/

[M] [D],

[N] [Y],

[I] [Y]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

DEMANDEURS

M. [Z] [X] [A] [O]

né le 13 Avril 1936 à REMOULINS FRANCE

9 Rue Des Mascarades

30300 FOURQUES

représenté par M^e Lucia EKAIZER, avocat au barreau de NIMES

Mme [E] [K] [L]

née le 18 Décembre 1941 à SAINT GILLES (GARD)

9 Rue Des Mascarades

30300 FOURQUES

représentée par M^e Lucia EKAIZER, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

M. [M] [D]

né le 18 Janvier 1984 à ARLES (BOUCHES-DU-RHONE)

15 Rue Des Saladelles

30300 FOURQUES

non comparant, ni représenté

Mme [N] [Y]

née le 22 Décembre 1987 à ARLES (BOUCHES-DU-RHONE)

15 Rue Des Saladelles

30300 FOURQUES

non comparante, ni représentée

M. [I] [Y]

né le 23 Septembre 1957 à

8 B Impasse Des Baronnes

30300 FOURQUES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de Maureen THERMEA lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 04 février 2025

Date du Délibéré : 29 avril 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 29 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2020, Monsieur [Z] [O] représenté par son mandataire Monsieur [U] [O] a donné en location à Madame [N] [Y] et Monsieur [M] [D] un logement situé 15 rue des Saladelles à 30300 FOURQUES moyennant un loyer mensuel de 856,92 euros outre 18,08 euros de charges soit un total de 875 euros.

Monsieur [I] [Y] s’est engagé en qualité de caution à compter du 19 janvier 2020.

Se prévalant d’impayés, Monsieur [Z] [O] a fait délivrer par acte d’huissier du 5 octobre 2023 un commandement de payer portant sur la somme de 2800,79 euros au titre des arriérés.

Monsieur [M] [D] et Madame [N] [Y] ont quitté les lieux le 5 mars 2024.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice était dressé le 5 mars 2024 en présence de Madame [N] [Y] et de Monsieur [U] [O].

Selon acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, Monsieur [Z] [O] et Madame [G] [L] ont fait citer Monsieur [M] [D], Madame [N] [Y] et Monsieur [I] [Y] devant dans le juge des contentieux de la protection et sollicitent :

De condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 8.109,41 euros au titre des arriérés et charges,

De condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 15.171,44 euros au titre des réparations locatives,

De condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions ils exposent que les locataires ne se sont pas acquittés du loyer et des charges et qu’ils sont responsables de dégradations au sein du logement. Ils estiment que Monsieur [I] [Y] est engagé en qualité de caution

A l’audience du 4 février 2025, la partie demanderesse était représentée par son Conseil qui a repris les termes de l’assignation.

Lors de la précédente audience, Madame [N] [Y] avait comparu mais le 4 février 2025, elle n’était ni présente ni représentée.

Infructueusement recherchés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [D] et Madame [Y] n’ont pas comparu à la dernière audience et Monsieur [I] [Y], cité à l’étude, n’a pas comparu.

L’affaire était mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Attendu que l’article 16 du Code de procédure civile précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

Attendu que l’article 9 du Code de procédure civile prévoit que chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du Code civil rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui aurait entraîné l’extinction de son obligation ;

Sur le bien fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les demandeurs produisent notamment :

— le contrat de bail signé avec la clause résolutoire,

— le commandement de payer et la dénonciation à la caution,

— un décompte arrêté au mois de mars 2024 portant sur la somme de 7.019,46 euros au titre des arriérés et 1089,95 euros au titre des frais.

De leurs côtés, les défendeurs ne rapportent pas la preuve du paiement intégral des loyers et charges.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer la somme de 7.019,46 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 5 mars 2024 inclus.

Sur les demandes au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…) .»

L’article 1729 du code civil dispose : « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

L’article 1730 ajoute : « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.»

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil et de l’application qui en est faite, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, en particulier du fait de la vétusté définie au sein du décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Ainsi, il résulte de la combinaison des articles 1729, 1730 et 1732 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire doit user les lieux loués de manière raisonnable, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, et ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage n’inclut pas la réfection à neuf de l’appartement.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.».

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'«il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi en présence de Madame [N] [Y] et des factures des travaux réalisés.

Ils produisent également l’état des lieux d’entrée joint au bail indiquant que le bien loué n’était pas « neuf » mais entre le « bon état » et celui d’ « usage ».

Ce constat fait état d’une saleté générale de l’appartement avec la présence de trous dans les murs et d’éléments défectueux. Toutefois, dès à présent, il convient de souligner qu’il n’est pas possible de faire une stricte comparaison entre l’entrée et la sortie des lieux.

En effet, l’état des lieux d’entrée ne renseigne pas suffisamment sur l’état du garage ou encore de l’extérieur, de l’état des peintures si ce n’est que la locataire s’était engagée à reprendre des peintures et le plafond.

En outre, il convient de relever qu’une période de location de 4 ans s’est déroulée et que dès lors, une certaine usure est admissible.

A la lecture des éléments produits, il apparait que la peinture n’est pas imputable aux locataires dès lors que l’état des lieux d’entrée manque de précision.

En revanche, le nettoyage à hauteur de 1248 euros est justifié et leur est imputable ainsi que le pilier central du portail pour 300 euros, le remplacement de la vitre de la porte fenêtre pour 200,97 euros, la facture de Monsieur [F] pour 36,84 euros, le remplacement du cumulus pour 732,46 euros, la détérioration du meuble de la cuisine pour 99 euros, le changement des 4 prises pour 100 euros, le remplacement des poteaux étendoir pour 200 euros, le forfait joints à refaire en salle de bains côté baignoire et évier de cuisine pour 400 euros, le remplacement de tuyaux et douchette SDB pour 50 euros, le forfait réparation porte chambre 2 pour 40 euros, la facture cache sortie de câbles pour 15,60 euros et la facture aimants pour 6,90 euros.

En conséquence, les défendeurs seront solidairement condamnés à payer la somme de 2572,85 euros déduction faite de la caution.

En effet, il ne peut être imputé aux défendeurs le remplacement de la cuisine dès lors que le matériel n’était pas neuf ainsi qu’un préjudice hypothétique résultant de l’absence de relocation immédiate du bien et la moustiquaire des fenêtres dont la présence ne figure pas dans l’état des lieux d’entrée.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les défendeurs doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ceux liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par le décret du 26 février 2016 et son arrêté du même jour.

Par ailleurs, il ne serait pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [O] et Madame [G] [K] [L] l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler le caractère exécutoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du Contentieux et de la Protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [N] [Y], Monsieur [M] [D] et Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] [K] [L] la somme de 7019,46 euros au titre des arriérés locatifs.

Condamne solidairement Madame [N] [Y], Monsieur [M] [D] et Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] [K] [L] la somme de 2572,85 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamne in solidum Madame [N] [Y], Monsieur [M] [D] et Monsieur [I] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commande de payer, de la dénonciation à la caution et ceux liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par le décret du 26 février 2016 et son arrêté du même jour;

Condamne in solidum Madame [N] [Y], Monsieur [M] [D] et Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] [K] [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des prétentions;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, nonobstant appel.

AINSI JUGE ET PRONONCE, le 29 avril 2025, par Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection et signé par elle et le greffier.