TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 23/09154 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y3AI

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[L]” [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic :

C/

[L] [T], [O] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[L]” [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic :

Société MYRABO

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0051

DEFENDEURS

Monsieur [L] [T]

Résidence “[L]”

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

Madame [O] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [T] et Mme [O] [T] sont propriétaires de plusieurs lots dans la résidence « [L] », [Adresse 1] à [Localité 1], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [T] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, cabinet Myrabo, les a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 13 novembre 2023.

Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de l’article 382 du code de procédure civile d’ordonner un retrait du rôle de l’affaire, après qu’un échéancier ait été mis en place.

Par conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 09 décembre 2024, signifiées aux défendeurs le 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner solidairement M. [L] [T] et Mme [O] [T] au paiement de la somme de 6.139,76 euros en principal et frais comptes arrêtés au 06 décembre 2024, avec intérêts légaux à compter de la délivrance du commandement de payer. Condamner solidairement M. [L] [T] et Mme [O] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner solidairement M. [L] [T] et Mme [O] [T] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement M. [L] [T] et Mme [O] [T] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de la SCP DPG AVOCATS, société d’avocats constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [T], assignés à domicile, par acte remis à personne pour Mme [T] et en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile pour M. [T], n’ont pas constitué avocat.

Les conclusions d’actualisation du 09 décembre 2024 ont été signifiées à M. et Mme [T] en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2024. Le demandeur ayant consenti à la procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le demandeur réclame le paiement de la somme de 6.139,76 euros en principal et frais comptes arrêtés au 06 décembre 2024, avec intérêts légaux à compter de la délivrance du commandement de payer.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant que les défendeurs sont propriétaires des lots n°257, 258, 857 et 903 dans la copropriété susvisée,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en dates des :

-08 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2022, ratifié divers travaux et voté divers travaux,

-12 mai 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, voté divers travaux et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

—  04 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, voté divers travaux,

-04 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, voté divers travaux,

— les attestations de non-recours afférentes,

— la mise en demeure du 03 novembre 2021 pour le paiement de la somme de 2.220,56 euros,

— la mise en demeure du 04 mai 2022 pour le règlement de la somme de 2.872,66 euros,

— la mise en demeure du 01 septembre 2022 réclamant la somme de 5.354,17 euros et accusé de réception,

— la mise en demeure du 08 novembre 2022 demandant le paiement de la somme de 4.665,90 euros, et son accusé de réception,

— la mise en demeure du 02 février 2023 demandant le paiement de la somme de 6.282,01 euros et son accusé de réception,

— un décompte de charges des défendeurs arrêté au 27 septembre 2023,4ème trimestre inclus, faisant apparaitre un solde débiteur de 10.205,43 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant 698,86 euros de frais impayés,

— un décompte de charges des défendeurs arrêté au 06 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaitre un solde débiteur de 6.139,76 euros au titre des charges de copropriété impayées dont 407,46 euros de frais impayés.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (6.139,76 – 698,86 – 407, 46) 5.033,44 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2021 au 6 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, que M. et Mme [T] seront condamnés à lui verser.

Sur les frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance.

En additionnant les colonnes « frais » des deux décomptes produits par le demandeur, la somme s’élève à 1.106,32 euros, ainsi composée :

-42 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 02 novembre 2021,

-36 euros au titre de « frais de relance », facturés le 19 novembre 2021,

-42 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 01 février 2022,

-42 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 04 mai 2022,

-36 euros au titre de « frais de dernière relance avant contentieux », facturés le 18 mai 2022,

-42 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 01 septembre 2022,

-42 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 08 novembre 2022,

-36 euros au titre de « frais de dernière relance », facturés le 23 novembre 2022,

-42 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 02 février 2023,

-36 euros au titre de « frais de dernière relance », facturés le 17 février 2023,

-120 euros au titre de « transmission dossier huissier », facturés le 03 avril 2023,

-182,86 euros au titre de la délivrance d’un « commandement de payer », facturés le 17 avril 2023,

-73, 16 euros au titre de « frais délivrance assignation », facturés le 20 novembre 2023,

-120 euros au titre de frais « échéancier protocole », facturés le 28 novembre 2023,

-214,30 euros au titre de frais d'« intérêts de retard », facturés le 28 novembre 2023,

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat de syndic couvrant la période du 05 avril 2023 au 30 juin 2024, de sorte qu’il ne peut être déterminé le montant des prestations de « frais de mise en demeure », « frais de relance » « frais de dernière relance avant contentieux », « frais de dernière relance » et de « transmission dossier huissier », facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront écartées.

S’agissant des « frais délivrance assignation », il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge peut requalifier les faits. Cette facture sera examinée au titre des dépens.

S’agissant de la prestation d'« échéancier protocole», il s’agit d’une mission de base du syndic au recouvrement de sa créance dont les frais devront être supportés par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Cette somme ne sera pas retenue.

Le demandeur ne justifie pas des frais au titre des intérêts de retard. Cette somme sera écartée.

En revanche, le commandement de payer du 11 avril 2023 est produit aux débats avec la facture afférente.

De ce fait, le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance de 182,86 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que M. et Mme [T] seront condamnés à lui verser.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023, date du commandement de payer, produite aux débats.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’occurrence, l’analyse des pièces produites démontre que les défendeurs ont adressé des règlements postérieurement à la délivrance au commandement de payer du 11 avril 2023 et postérieurement à l’assignation du 13 novembre 2023.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge des défendeurs à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des copropriétaires débiteurs dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine d’un préjudice.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges. Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, le demandeur invoque la solidarité sans fondement légal ou conventionnel à l’appui de sa demande.

Dès lors, la demande de condamnation solidaire est écartée et les condamnations seront prononcées in solidum.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui sucombent, sont condamnés in solidum, au paiement des entiers dépens de l’instance qui incluront les frais de l’assignation du 13 novembre 2023 et qui pourront être recouvrés par la SCP DPG Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs sont condamnés in solidum à lui verser.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [L] [T] et Mme [O] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [L] » située au [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 5.033,44 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2021 au 6 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [T] et Mme [O] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [L] » située au [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 182,86 euros au titre des frais nécessaires relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts légaux à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [T] et Mme [O] [T] aux entiers dépens, qui incluront les frais d‘assignation qui pourront être recouvrés par la SCP DPG Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.»

CONDAMNE in solidum M. [L] [T] et Mme [O] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [L] » située au [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT