TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Olivier BROCHARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08294 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZE

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDERESSE

Madame [X] [G] [C], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08294 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing prenant effet au 01/08/2023, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti à [X] [G] [C] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 617,24 euros outre des charges provisionnelles mensuelles.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30/08/2024 à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [X] [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [X] [G] [C] à ses torts exclusifs ;

— ordonner l’expulsion de [X] [G] [C] et celle de tous les occupants de son chef, notamment celle de [W] [J] [I], des lieux loués, et ce avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamner [X] [G] [C] à payer une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé, augmenté des charges, tel que [X] [G] [C] le réglait et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— condamner [X] [G] [C] à payer la somme de 443,84 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au 08/08/2024, échéance de juillet 2024 incluse ;

— condamner [X] [G] [C] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais de la sommation de faire.

L’affaire était appelée à l’audience du 08/01/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

[Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes telles qu’exposées dans l’assignation reprise oralement. Il s’oppose à l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

[X] [G] [C], assistée par son conseil, sollicite en vertu de ses conclusions reprises oralement, de voir :

— voir constater l’absence de manquements suffisamment graves et répétés pouvant justifier la résiliation de son bail ;

— débouter [Localité 4] HABITAT OPH de ses demandes ;

— subsidiairement, accorder un délai supplémentaire d’un an pour quitter le logement ;

— en toute hypothèse, débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre des frais irrépétibles et le condamner aux dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18/06/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Conformément à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, la locataire est tenue d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont rappelées par le bail liant les parties, de même que par le règlement intérieur.

[Localité 4] HABITAT OPH soutient que la locataire n’occupe pas paisiblement le logement, et cause des nuisances sonores de jour comme de nuit du fait de cris d’enfants et d’adultes, de bruits constants sur le parquet, de claquements de porte et de musique. Il ajoute que la locataire a une attitude agressive avec ses voisins.

[Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats au soutien de ses prétentions :

— le contrat de bail du 01/08/2023 et le règlement intérieur signé par la locataire ;

— les courriels des 30/11/2023, 05/12/2023 et 27/12/2023 de [Y] [V], occupante du 5ème étage au-dessous du logement de [X] [G] [C], à [Localité 4] HABITAT OPH ;

— le courrier commun à [Localité 4] HABITAT OPH provenant de quatre voisins situés au 7ème étage (consorts [N]), 6ème étage (locataire [A]), et 5ème étage ([Y] [V] et locataire [F]) ;

— les attestations de [P] [N] et [K] [N] des 09/03/2024, 10/05/2024, 07/07/2024, 15/07/2024, 21/07/2024, 27/08/2024, 21/10/2024 et 28/10/2024 ;

— les récépissés de dépôt de plainte de [P] [N] des 08/04/2024 et 15/07/2024 pour tapage nocturne, et de dépôt de main courante du 06/09/2024 ;

— le courrier daté du 05/04/2024 notifiant à [X] [G] [C] l’initiation d’une procédure en résiliation du bail pour tapages nocturnes et diurnes ;

— la sommation de respecter les conditions du baile et du règlement et de cesser les troubles du voisinage, signifiée le 10/04/2024 à [X] [G] [C] ;

— le récapitulatif des 9 interventions du GPIS entre le 23/05/2024 et le 27/04/2024 ;

— le jugement du 20/04/2023 concernant l’ancien logement de [X] [G] [C].

[X] [G] [C] conteste être à l’origine de nuisances sonores et déplore l’existence d’un conflit privé de voisinage. Elle indique que le logement est mal isolé, et que le parquet grince à chaque mouvement. Elle précise avoir installé des tapis au sol, avoir inscrit ses enfants à des activités extra-scolaires et être le plus souvent à l’extérieur du logement avec ses enfants afin de tenter de diminuer le bruit. Elle ajoute subir elle-même souvent le bruit de ses voisins mais ne pas s’en plaindre, comprenant que le problème vient de l’isolation. Elle conteste toute agressivité, et explique ne pas comprendre la langue française, ce qui peut créer une incompréhension et des malentendus. Selon elle, l’absence de constat de nuisances par le GPIS malgré les 9 interventions démontre de son occupation paisible, leur venue non annoncée ne pouvant être anticipée.

Elle verse au soutien de ses moyens :

— les certificats de scolarités de ses trois enfants ;

— les justificatifs de présence de ses enfants à la cantine scolaire ;

— la fiche diagnostic de la DRIHL du 06/12/2024 ;

— la lettre d’accompagnement par la Fondation pour le logement du 04/04/2025 ;

— son récépissé de dépôt de plainte du 26/04/2024 pour harcèlement ;

— les attestations de [O] [S], de [U] [T] et [B] [E] ;

—  5 lettres à l’attention de [Localité 4] HABITAT OPH intitulées « avis de plainte » ;

— des photographies de tapis sur du parquet.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par [Localité 4] HABITAT OPH que [X] [G] [C] est à l’origine de très nombreuses nuisances qui perturbent gravement la tranquillité de ses voisins depuis son entrée dans les lieux, le 01/08/2023.

En effet, les occupants des logements situés directement au-dessous et au-dessus ([Y] [V] et consort [N]) décrivent les mêmes nuisances, de manière précise et circonstanciée. Ils évoquent des cris d’enfants et d’adultes plusieurs fois dans la journée et en soirée, tout comme des bruits d’impact d’objets sur le sol, des bruits d’aspirateur même en soirée ou de nuit, de la musique. Les consorts [N] ont rédigé huit attestations décrivant les bruits entendus entre mars 2024 et octobre 2024, précisant les heures (de jour comme de nuit) et le type des bruits entendus (claquements de porte, cris assourdissants, musique, déplacements d’objet sur le sol). Dans un courrier commun du 22/01/2024, deux voisins de palier de [X] [G] [C] se sont associés à [Y] [V] et aux consort [N] pour solliciter une intervention de [Localité 4] HABITAT OPH en raison de ces nuisances.

Au-delà de ces nuisances, [Y] [V] et [P] [N] décrivent un comportement menaçant et peu adapté de [X] [G] [C] et de son concubin quand elles ont tenté, chacune, de faire part des nuisances. Dans ses courriels, [Y] [V] déclare s’être sentie menacée par la défenderesse, qui lui aurait demandé de « dégager » et aurait proféré des insultes, pendant qu’un homme la forçait à partir. Dans son attestation du 08/09/2024, [P] [N] produit le récépissé de main courante du 06/09/2024 où elle fait part d’une agression verbale du conjoint de [X] [G] [C] et d’une personne l’accompagnant, qui lui aurait hurlé dessus dans l’ascenseur afin de la faire partir. Elle décrit un état de choc. Elle produit également une lettre où elle raconte cet évènement, signée par 8 autres voisins dont deux voisines présentes lors des faits.

Si les interventions du GPIS n’ont pas permis de faire constater l’existence de nuisance, malgré leurs venues à diverses heures à 9 reprises, cet élément ne permet pas de remettre en cause les attestations, courriels et courriers concordants produits par [Localité 4] HABITAT OPH.

Aussi, malgré le rendez-vous lui rappelant ses obligations du 06/02/2024, la signification d‘une sommation d’avoir à cesser les troubles le 10/04/2024, d’un courrier lui notifiant la procédure contentieuse en résiliation du bail et enfin la délivrance de l’assignation, des nuisances ont encore été constatées par les consorts [N], occupants du 7ème étage, de manière répétée.

[X] [G] [C] fait part de conflits de voisinage privés, et d’un harcèlement de la part des consorts [N]. Pour en justifier, elle produit un dépôt de plainte pour harcèlement, où elle décrit le comportement de ses voisins qui sonnent à toute heure, tapent sur les canalisations et cris de manière intempestive, effrayant ses propres enfants. Toutefois, elle ne justifie pas avoir informé [Localité 4] HABITAT OPH de problématiques avec ses voisins, que ce soit par l’envoi d’un courrier ou lors du rendez-vous du 06/02/2024, effectué en langue anglaise. Aussi, il convient de relever que son dépôt de plainte survient quelques jours après le dépôt de plainte de [P] [N].

Les consorts [N] expliquent par ailleurs taper sur leur sol ou taper à la porte de [X] [G] [C] pour tenter de faire cesser les bruits, en vain. Le comportement harcelant décrit par [X] [G] [C] apparait correspondre en réalité à une réaction de ses voisins suite à ses propres nuisances.

[X] [G] [C] ne démontre pas avoir envoyé les lettres manuscrites qu’elle produit, et ces pièces ne peuvent donc corroborer ses propos sur un conflit provenant d’un comportement de ses voisins. Aussi, l’absence de maîtrise de la langue française n’atténue pas l’existence de nuisances, le rappel des obligations lui ayant été fait par ailleurs en langue anglaise.

Enfin, s’agissant du manque d’isolation du logement et des efforts effectués par [X] [G] [C] pour diminuer le bruit, il convient de relever que les pièces produites ne permettent pas de démontrer ces éléments. En effet, le diagnostic social et la lettre de la Fondation pour le logement rapportent les propos de la défenderesse mais ces organismes n’ont pas effectué de constat dans le logement. Aussi, s’il est plausible que des tapis aient été installés sur les sols et que le parquet craque fortement, les nuisances décrites ne concernent pas seulement des bruits de pas mais tout un ensemble de sons ayant diverses origines de jour comme de nuit, que la seule installation de tapis ou de sorties en journée ne peut permettre de faire cesser. En effet, des cris, des déplacements d’objet au sol, de la musique, sont déplorés jour et nuit.

Il y a donc lieu de retenir à la charge de [X] [G] [C] un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail, et ce à la date de l’assignation.

En conséquence, il convient d’ordonner la libération des lieux selon les modalités énoncées dans le dispositif de la présente décision, et en tant que de besoin, l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Le demandeur s’oppose à la demande d’octroi de délais.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH démontre de manquements graves et répétés de la part de [X] [G] [C] dans l’exécution de ses obligations. Toutefois, il convient de tenir également compte de la présence de trois enfants mineurs dans le logement, dans la situation financière de la défenderesse, de ses démarches pour être relogée (dépôt d’une demande d’un relogement social effectué), de sa situation médicale (reconnaissance MDPH).

Par conséquent, il y a lieu d’octroyer à [X] [G] [C] un délai supplémentaire jusqu’au 18/08/2025 pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[X] [G] [C] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du décompte actualisé produit par [X] [G] [C] que celle-ci est à jour de ses loyers.

Il convient en conséquence rejeter la demande au titre de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

[X] [G] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens incluant le coût de la sommation de faire du 10/04/2024.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation, à compter de la délivrance de l’assignation, concernant les lieux situés [Adresse 2], occupés par [X] [G] [C] ;

AUTORISE [X] [G] [C] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 18/08/2025 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après le 18/08/2025, [Localité 4] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de [X] [G] [C] , ainsi que de tous les occupants de son chef et notamment [W] [J] [I], avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution a lieu à s’appliquer ;

AUTORISE [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [X] [G] [C] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par [X] [G] [C] à [Localité 4] HABITAT OPH, à compter du lendemain de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

REJETTE la demande de [Localité 4] HABITAT OPH au titre de la dette locative ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [G] [C] aux dépens incluant le coût de la sommation de faire ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection