JUGEMENT DU : 11 JUILLET 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01425 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DHK2

AFFAIRE : [X] [K] C/ [V] [S], [Y] [P] épouse [S], [H] [S]

74D

Minute n°

copie exécutoire délivrée le

11 juillet 2025

à M^e KUZNIK

M^e MANETTI

copie certifiée conforme délivrée le 11 juillet 2025

à M^e KUZNIK

M^e MANETTI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Julie MANLAY

Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par Bertrand QUINT

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 05 Juin 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 27 Octobre 2023

DEMANDEUR :

M. [X] [K]

né le 07 Décembre 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie KUZNIK, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 18

DEFENDEURS :

M. [V] [S]

né le 14 Juin 1950 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Mme [Y] [P] épouse [S]

née le 01 Octobre 1952 à [Localité 17], demeurant [Adresse 2]

M. [H] [S]

né le 13 Décembre 1976 à [Localité 17], demeurant [Adresse 18]

tous représentés par M^e Luc MANETTI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 761

**********

EXPOSÉ DU LITIGE

[X] [K] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 7] située anciennement au [Adresse 3] [Localité 16] et aujourd’hui correspondant au [Adresse 1] à [Localité 15] (Gironde).

Sa propriété jouxte celle de [V] [S], [Y] [P] épouse [S] et [H] [S] (les consorts [S]) correspondant aux parcelles section AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la même commune (anciennement au [Adresse 4]).

Arguant de l’extinction de la servitude de passage grevant son terrain au profit des parcelles voisines, M. [K] a, par actes des 26 et 27 octobre 2023, assigné les consorts [S] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Vu les dernières conclusions notifiées par le 27 janvier 2025 par M. [K] demandant au Tribunal, en application des articles 685-1 et 706 du Code Civil, de :

constater la cessation de l’enclave initiale des parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] situées sur la commune de [Localité 15] (Gironde) ;

dire que le droit de passage grevant la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 7] appartenant à M. [K] a disparu ;

constater l’extinction de toute servitude de passage, de quelque nature que ce soit, instituée sur la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 7] au profit des parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;

débouter les consorts [S] de leur demande reconventionnelle ;

condamner solidairement les Consorts [S] à verser une somme de 2.000 € à Monsieur [K] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [K] fait valoir :

— qu’il n’a jamais contesté l’existence de la servitude telle que relatée dans son titre de propriété, qu’un droit de passage a été aménagé pour permettre l’accès aux biens situés sur les parcelles section AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] en passant par sur sa parcelle section AC n°[Cadastre 7], que cette servitude a été créée dans le but de désenclaver les fonds dominants, que cette servitude a ainsi une origine légale même si son aménagement a été prévu et rappelé par la suite dans divers actes authentiques ;

— que les parcelles AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] disposent désormais d’un accès direct par une voie communale dénommée [Adresse 13], que l’état enclave a cessé, que les conditions d’extinction de la servitude légale invoquées à l’article 685-1 du Code Civil sont réunies de sorte que le Tribunal peut prononcer l’extinction de la servitude de passage d’origine légale ;

— qu’il est par ailleurs manifeste que les locataires des consorts [S] ont eux-mêmes condamné le passage au moyen de canisses et de palettes les empêchant depuis plusieurs années d’utiliser ce chemin ;

— que les consorts [S] ne peuvent reconventionnellement demander la remise en état du passage alors que la situation d’enclave de la parcelle AC n°[Cadastre 6] n’existe plus et qu’ils admettent ne pas faire usage de la servitude de passage litigieuse.

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 février 2025 par les consorts [S] demandant au Tribunal, en application de l’article 685-1 du Code Civil, de :

débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner M. [K] à laisser libre de toute entrave la servitude de passage qui grève la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 7] au profit de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6], sous astreinte de 150 € par infraction constatée ;

condamner M. [K] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Les défendeurs prétendent :

— qu’ils n’habitent pas personnellement dans la maison située sur la parcelle AC n°[Cadastre 6] mais qu’ils la louent au profit de locataires qui se plaignent de ne pouvoir utiliser la servitude de passage depuis quelques années ;

— que M. [K] les a assignés sans avoir préalablement tenté une résolution amiable du litige ;

— que la servitude de passage dont ils bénéficient est d’origine conventionnelle, qu’elle a été transcrite puis rappelée dans les actes authentiques publiés au service de la publicité foncière ;

— que M. [K] échoue à démontrer que cette servitude serait exclusivement fondée sur l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 6] et que ladite servitude aurait donc une origine légale ;

— qu’en réalité l’état d’enclave demeure car les parcelles dont ils sont propriétaires cadastrées section AL n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] n’ont pas d’accès suffisant par le [Localité 12] de l'[Localité 14], que la Mairie ne leur permettait jusque là pas de sortir par ce chemin, que ce chemin est trop étroit pour manoeuvrer avec une voiture et que les services de secours et d’incendie ne peuvent commodément l’emprunter ;

— que M. [K] fait preuve de mauvaise foi et d’une attitude belliqueuse en développant des arguments au demeurant contradictoires, puisque c’est bien lui qui empêche l’accès de leurs locataires à l’entrée du chemin en stationnant en permanence son véhicule devant le portail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Le Tribunal déplore que le demandeur n’ait pas préalablement à l’assignation tenté une démarche amiable. Toutefois, aucune fin de non-recevoir n’a été soulevée en ce sens étant rappelé que le juge de la mise en état était en tout état de cause exclusivement compétent en la matière conformément à l’article 789 6 ° du Code de Procédure Civile. Seule la motivation au fond sera en conséquence développée.

1°) SUR L’ORIGINE DE LA SERVITUDE

En application des article 682 et suivants du Code Civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

En l’occurrence, le paragraphe consacré aux servitudes (page 12) du titre de propriété de M. [K] en date du 25 mai 2010 comporte la mention suivante :

“A cet égard, le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est grevé d’aucune autre servitude que celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme et de tous règlements le régissant, à l’exception toutefois d’une servitude de passage au profit de l’immeuble cadastré sous les numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] de la section AC et par contre jouit de la même servitude sur les immeubles cadastrés sous les numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 9] de la section AC pour aboutir au chemin. Mais qu’il ne peut aujourd’hui rapporter le titre constitutif de cette servitude, qui s’exerce tant par les propriétaires et occupants successifs desdits immeubles depuis de nombreuses années”.

Il ne peut être retenu que cette servitude a été librement créée dans cet acte par pure convenance personnelle des parties concernées. Il s’agit au contraire d’un rappel et non d’une constitution de servitude. Il n’est pas non plus fait état d’une publication antérieure auprès du service de la publicité foncière. Seule la production du titre constitutif de ladite servitude, à supposer qu’il existe vraiment, aurait permis de s’assurer de la réalité de la servitude conventionnelle invoquée en défense par les consorts [S]. Or, un tel acte ne figure pas parmi les pièces communiquées.

Par ailleurs, il convient de relever que l’argumentation développée par les défendeurs est contradictoire. En effet, ils soutiennent que leur fonds ne dispose d’aucune autre desserte suffisante que le passage litigieux. Or, il s’agirait bien d’une situation d’enclave si tel était le cas.

Le Tribunal estime en conséquence que cette servitude a une origine légale pour cause d’enclave même si l’assiette a été contractuellement définie à un moment donné puis rappelée dans le titre de propriété de M. [K].

2°) SUR LA CESSATION DE L’ÉTAT D’ENCLAVE

Selon l’article 685-1 du Code Civil, en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 précité. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

En l’espèce, la situation doit être appréciée globalement au regard de la configuration de l’ensemble des parcelles appartenant aux consorts [S] soit les parcelles AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] et pas uniquement la parcelle AC n°[Cadastre 6].

Or, il ressort des attestations des locataires des consorts [S] et photographies versées aux débats que :

— l’accès litigieux par la parcelle AC n°[Cadastre 7] de M. [K] est entravé depuis longtemps (au moins 2019) par un portail, de la végétation mais aussi des canisses installées du côté du fonds [S] par l’ancien locataire ([D] [M]);

— il existe un autre passage permettant de rejoindre la propriété des défendeurs. Il est ainsi possible d’entrer ou de sortir de la parcelle AC n°[Cadastre 6] en passant par leur parcelle AC n°[Cadastre 5] qui mène à la voie publique via le [Adresse 13].

Le Tribunal ne comprend pourquoi cet autre passage ne pourrait pas être considéré comme un accès suffisant alors qu’il apparaît praticable même si de la boue peut parfois être présente devant l’entrée de la propriété. Les locataires des consorts [S] ont d’ailleurs l’habitude de l’emprunter en sortant aisément leur véhicule par un large portail.

Il convient en outre de relever que le [Localité 12] de l'[Localité 14], qui part de la mairie, vient d’être classé en voie communale par la COMMUNE DE [Localité 15] (cf la délibération du 10 décembre 2024). Cette voie publique est donc censée être accessible par tout le monde, y compris par les livreurs à domicile.

Quant à la problématique de l’accès aux véhicules de secours, elle n’est pas démontrée étant précisé que les consorts [S] font référence à une réglementation inexistante (ils citent la page 60 du Règlement départemental de la défense extérieure contre l’incendie de la Gironde alors que ce document ne comporte que 55 pages). Quoi qu’il en soit, les consorts [S] disposent d’un grand jardin permettant aux engins de secours de grande envergure de faire facilement demi-tour le cas échéant.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera retenu que l’état d’enclave a cessé puisque les consorts [S] ont la possibilité d’emprunter une autre d’accès à la voie publique qui est approprié à la desserte complète de leur fonds. Il convient d’en tirer les conséquences en constatant l’extinction de la servitude de passage qui grevait la propriété de M. [K]. Partant, les consorts [S] seront déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à ce que M. [K] soit condamné à laisser libre de toute entrave le passage litigieux.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Parties perdantes, les consorts [S] supporteront les dépens mais sans solidarité sachant qu’elle ne se présume pas et qu’aucun disposition légale ou conventionnelle ne la prévoit.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de condamner les consorts [S], sans solidarité, à payer à M. [K] une indemnité de 2.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que le demandeur a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’état d’enclave des parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] à [Localité 15] (Gironde) a cessé,

PRONONCE l’extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 7] à [Localité 15] (Gironde) appartenant à [X] [K] au profit des parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la même commune appartenant à [V] [S], [Y] [P] épouse [S] et [H] [S] ,

REJETTE par voie de conséquence la demande reconventionnelle tendant à laisser libre de toute entrave la servitude de passage aujourd’hui éteinte,

CONDAMNE sans solidarité [V] [S], [Y] [P] épouse [S] et [H] [S] aux dépens,

CONDAMNE sans solidarité [V] [S], [Y] [P] épouse [S] et [H] [S] à payer à [X] [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 11 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT