TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 04 Octobre 2024

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame BONALI, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Septembre 2024

N° RG 24/00786 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QVV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires “[Adresse 5]” [Adresse 5]

prise en la personne de son syndic en exercice, LA MEDITERRANENNE DE GESTION FONCIERE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

Et dont domicile est élu chez Maître Anne-Cécile NAUDIN du Cabinet NAUDIN, Avocats associés inscrits au Barreau de MARSEILLE,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [L]

Né le 14 novembre 1975 à [Localité 4] (LIBAN)

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Sandrine PROSPERI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [J] épouse [L]

Née le 01 janvier 1976 à [Localité 4] (LIBAN),

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Sandrine PROSPERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] sont propriétaires du lot n°248 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] dans le [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a fait assigner les consorts [L] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

17 483,85 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l’intégralité et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes,1 948 euros au titre du budget prévisionnel ainsi que la somme de 98 euros au titre des fonds travaux pour l’exercice budgétaire 2024,498,36 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3 000 euros à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée des requis ayant aggravé la situation de ce syndicat pourtant déjà en difficulté,2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit y compris les coûts du commandement de payer déjà siginfié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnatsions prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par les débiteurs en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande par ailleurs le rejet de toute demande de délai éventuel de paiement et que soit ordonné le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que les consorts [L], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières écritures, reprises à l’audience, il actualise les sommes suivantes :

19.627,47 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 août 2024, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l’intégralité et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes,974 euros au titre du budget prévisionnel ainsi que la somme de 49 euros au titre des fonds travaux pour l’exercice budgétaire 2024,857,16 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions écrites reprises à l’audience, Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L], représentés, reconnaissent être redevable des sommes réclamées et demandent au tribunal, de bénéficier de délais de paiement de 24 mensualités et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024, date à laquelle la décision a été rendue.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété:

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraîne donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond :

En l’espèce, par courrier réceptionné le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure les consorts [L] de payer la somme de 17 483,85 euros au titre de charges de copropriété, comptes arrêtés au 22 janvier 2024. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 3 février 2020, 26 avril 2021, 28 juin 2022, 7 septembre 2023 approuvant, pour la dernière, les comptes arrêtés au 30 septembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 17 janvier 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 19 627,47 euros, au titre des charges de copropriété dues au 30 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024, sur la somme de

17 483,35 euros, du 12 mars 2024, date de l’assignation et du jugement sur le surplus.

Sur le paiement des provisions non encore échues :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 12 mars 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour s’établissent à 974 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour le lot détenus par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 30 septembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 974 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet 2024 et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 et du jugement sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 857,16 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure du 2 mai 2023, d’une relance le 25 janvier 2024, facturées 19,56 euros, somme inférieure au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, il y est également imputé de suivi du dossier avocat à hauteur de 120€ qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « remise de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement les consorts [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19,56 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement:

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs demandent des délais de paiement de 24 mois. Ils expliquent avoir connu une situation financière complexe dans le cadre de la liquidation de la société qui employait Monsieur [X] [L], lequel a acquis le fonds de commerce où il travaillait en tant que salarié, son activité devant prochainement démarrer.

Il apparaît que le montant total de la dette est de 20 621,03€ au jour de la présente décision soit 19 627,47€ au titre des charges de copropriété impayées, 974€ au titre des provisions non encore échues et 19,56€ au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] des délais afin de s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 890 euros et un 1 versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT APRÈS DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE RENDU PAR DÉFAUT EN PREMIER RESSORT, RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE JOUR DE SON DÉLIBÉRÉ,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » la somme de 19 627,47 euros, au titre des charges de copropriété dues au 30 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024, sur la somme de 17 483,35 euros, du 12 mars 2024, date de l’assignation et du jugement sur le surplus.

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » la somme de 974 euros au titre des charges de copropriété non encore échues entre le 1er juillet 2024 et le 31 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 et du jugement sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » la somme de 19,56 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

AUTORISE Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 890 euros et un 1 versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [O] [J] épouse [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LA GREFFIERE LA JUGE