Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX02]

[Courriel 7]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 24/06168

N° Portalis DB2E-W-B7I-M34G

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MINUTE N° 24/689

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— HABITAT DE L’ILL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [E]

— Préfecture du bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société HABITAT DE L’ILL – STE COOPERATIVE D’HABITATION A LOYER MODERE

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Monsieur [B] [H], muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [P] [E]

né le 08 Janvier 1959 à

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire

Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 avril 2021 avec effet au 28 avril 2021 pour une durée de trois mois tacitement reconduits, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill a donné à bail à M. [K] [P] [E] un logement à usage d’habitation n° [Adresse 1] sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 290,54 euros outre un acompte sur charges de 92 euros et multiservices de 12,38 euros.

Des loyers étant demeurés impayés la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 10 avril 2024 qui lui en ont accusé réception.

Elle a ensuite fait signifier à M. [K] [P] [E] un commandement de payer et de justifier de l’obligation d’assurance habitation visant la clause résolutoire le 11 avril 2024.

Puis elle a fait assigner M. [K] [P] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 septembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier favorable à la mise en place d’un plan d’apurement.

La société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M. [K] [P] [E] ; de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 450,52 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Elle indique accepter l’octroi d’éventuels délais de paiement, le locataire ayant repris ses paiements en juillet et août 2024.

M. [K] [P] [E] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par acte délivré à sa personne.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Strasbourg par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la Caisse d’Allocations Familiales par la voie électronique le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 avril 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement… ».

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill produit un décompte arrêté à la date du 4 septembre 2024 établissant que M. [K] [P] [E] reste lui devoir à cette date la somme de 4 450,52 euros. Le montant demandé dans l’assignation est ainsi justifié.

M. [K] [P] [E] absent lors de l’audience et non représenté, n’a pas justifié sa dette et n’a formé aucune demande.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 041,42 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil sans qu’il soit besoin de prononcer cette condamnation en deniers et quittance.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier et de l’accord du propriétaire, M. [K] [P] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [P] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 12 avril 2021 avec effet au 28 avril 2021 pour une durée de trois mois tacitement reconduits entre la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill et M. [K] [P] [E] concernant un logement à usage d’habitation n° [Adresse 1] sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [P] [E] à verser à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 4 041,42 euros (quatre mille quarante et un euros et quarante-deux cents) (décompte arrêté à l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [K] [P] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 75 euros (soixante-quinze euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [K] [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que M. [K] [P] [E] soit condamné à verser à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [K] [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection