TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [T]

Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile ATTAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P6X

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 29 août 2025

DEMANDEUR

Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4],

[Adresse 3]

représenté par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [T],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P6X

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 avril 2022, l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] a donné à bail à Monsieur [C] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1200 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9218,86 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE PARIS a fait assigner Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [C] [T] à lui payer les loyers et charges impayés au 17 février 2025, soit la somme de 23053,53 euros, sous réserve des loyers à échoir, sauf à déduire la somme de 13225,65 euros au paiement de laquelle il a été condamné par jugement du 14 janvier 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 10%,

— condamner Monsieur [C] [T] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience du 23 juin 2025, l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 27125,12 euros, selon décompte en date du 23 juin 2025. Elle a précisé que les loyers ne sont plus payés depuis longtemps.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. L’article 16 du même code impose le respect constant de la contradiction tant par les parties que par le juge. Ainsi ce dernier ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, s’agissant d’une procédure orale, il sera observé que l’écrit de Monsieur [C] [T] reçu au greffe le 22 avril 2025, mais non soutenu à l’audience du 23 juin 2025 alors qu’il avait été valablement cité à étude, ne peut être pris en compte dans la présente décision et sera écarté.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 5 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 9218,86 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que les loyers courants ne sont plus réglés depuis de nombreux mois. En outre, l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [C] [T] étant sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [T] reste lui devoir la somme de 27125,12 euros à la date du 23 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Cette somme inclut toutefois la condamnation de Monsieur [C] [T] par jugement du 14 janvier 2025 au paiement de 13925,65 euros d’arriéré de loyers et de charges au 29 mai 2024, qui sera donc retirée.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 13199,47 euros (27125,12-13925,65), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9218,86 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [C] [T] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2022 entre l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] et Monsieur [C] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à verser à l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] la somme de 13199,47 euros (décompte arrêté au 23 juin 2025 pour la période comprise entre le 30 mai 2024 et le 23 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 9218,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à verser à l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1383,75 euros), à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à verser à l’Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 4] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection