JUGEMENT DU : 20 JANVIER 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00369 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DIKP

AFFAIRE : [Z] [K] C/ [F] [L], [H] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Valérie BOURZAI

Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par Bertrand QUINT

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 04 Décembre 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 22 Février 2024

DEMANDERESSE :

Mme [Z] [K]

née le 20 Juillet 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-françois ABADIE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 956

DEFENDERESSE :

Mme [F] [L], [H] [U]

née le 11 Novembre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paméla ABDOUL, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat postulant, vestiaire : 28 et M^e Emmanuel DI MAURO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un compromis de vente sous seing privé en date du 1er décembre 2022, [Z] [K] s’est engagée à vendre à [F] [U] une maison d’habitation située au [Adresse 2] (Gironde) moyennant le prix de 205.000 €, le paiement des frais d’acte et d’une commission de 10.000 € au profit de l’agence dénommée [Adresse 8] en sus.

Aux termes de ce compromis, Mme [U] a déclaré financer l’acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels.

De plus, Mme [U] s’est engagée à verser la somme de 10.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Maître [T], notaire de la venderesse.

L’acte authentique devait être signé au plus tard le 20 avril 2023.Une clause pénale de 20.500 € a été prévue au cas où l’une des parties ne satisferait pas à ses obligations.

Le même jour, soit le 1er décembre 2022, les parties ont conclu un bail d’habitation portant sur cette maison, permettant ainsi à Mme [U] d’entrer dans les lieux dès le 5 décembre 2022 et pour une durée fixée à titre dérogatoire à 12 mois.

Par la suite, Mme [U] a allégué des désordres tels qu’un défaut d’isolation, des anomalies affectant l’installation électrique pour diligenter une expertise amiable par la société 2C Expertise. A la demande de Mme [K], M. [P] a réalisé une autre expertise amiable sur le bien, ce dernier remettant son rapport le 30 mai 2023.

Dans ces circonstances, Mme [K] a rédigé le 11 mai 2023 à l’attention de Mme [U] un courrier contenant mise en demeure de se rapprocher de Me [T] aux fins de réitération de l’acte authentique dans un délai de dix jours dès lors que toutes les conditions suspensives étaient remplies selon la venderesse.

Par courrier du 15 novembre 2023, Mme [K] a ensuite fait connaître à Mme [U] sa décision de se prévaloir de la résolution de plein droit du compromis de vente et l’a mise en demeure de lui régler la somme de 20.500 € au titre de la clause pénale.

N’obtenant pas satisfaction, Mme [K] a, par acte du 22 février 2024, assigné Mme [U] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

A noter que, en parallèle, Mme [U] ès qualité de locataire a, par actes du 20 juin 2023, assigné Mme [K] ès qualité bailleresse devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE en référé et au fond concernant la décence du logement loué. Par ordonnance du 20 décembre 2023, le JCP a ainsi ordonné une expertise judiciaire qui a été confiée à [B] [O]. Cet expert a déposé son rapport d’expertise définitif le 7 juin 2024.

Une audience de réglement amiable a été organisée le 11 octobre 2024 au sujet de la présente affaire soumise à la chambre civile du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE mais elle n’a débouché sur aucun accord.

Vu les dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2025 par Mme [K], demandant au Tribunal de :

débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes ;

prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 1er décembre 2022 aux torts exclusifs de Mme [U] ;

condamner Mme [U] à payer à Mme [K] les sommes suivantes:

—  20.500 € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 14 novembre 2023 ;

—  15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance à vendre le bien à meilleur prix ;

—  6.000 € à titre de préjudice moral ;

ordonner la remise en état du bien occupé par Mme [U] ;

condamner Mme [U] aux dépens ;

condamner Mme [U] à payer à Mme [K] la somme de 5.000 € sur le fondement l’article 700 du Code de Procédure Civile, en ce compris les frais d’expertises privés avancés ;

rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, Mme [K] fait valoir que Mme [U] a refusé de régulariser l’acte authentique de vente alors même que toutes les conditions suspensives étaient accomplies. Elle estime qu’il convient de tirer toutes les conséquences de cette inexécution en ordonnant de lui verser la somme de 20.500 € au titre de la clause pénale. Mme [K] demande également que ses préjudices soient réparés en précisant qu’elle avait organisé son déménagement dans les Hautes-Pyrénées en signant une promesse d’achat et entrepris des démarches pour faire garder sa fille là-bas une fois installée.

En réponse à l’argumentation adverse, elle indique que le consentement de Mme [U] n’a pas été vicié, que la maison est en très bon état, qu’elle n’a rien caché à l’acquéreur au sujet des travaux qui ont été effectués soit par l’ancien propriétaire soit par ses soins et avec le concours d’artisans. Elle ajoute avoir fourni l’ensemble des documents demandés et avoir fait immédiatement le nécessaire pour réparer l’anomalie électrique. Elle souligne qu’elle a voulu rendre service en laissant Mme [U] entrer dans le bien dès le mois de décembre 2022, que la défenderesse se retranche depuis derrière de faux arguments pour refuser de signer l’acte de vente, qu’elle a simplement changé d’avis et que les désordres qu’elle invoque sont révélateurs de sa mauvaise foi. Enfin, Mme [K] précise que les opérations d’expertise judiciaire ordonnées par le JCP ont été réalisées dans des conditions discutables et qu’il est préférable de se fonder sur l’expertise amiable de M. [P] pour se faire une idée de l’état réel du bien.

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2025 par Mme [U] demandant au Tribunal, de :

à titre principal, débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre reconventionnel, prononcer la nullité du compromis de vente conclue entre Mme [U] et Mme [K] le 5 décembre 2022 ;

subsidiairement, prononcer la résolution du compromis de vente du 5 décembre 2022 aux torts exclusifs du vendeur ;

en tout état de cause :

— ordonner à Me [T], notaire séquestre, de restituer la somme de 10.000 € constitutive de l’indemnité d’immobilisation augmentée des intérêts au taux légal avec application de l’anatocisme ;

— condamner Mme [K] au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 € correspondant au préjudice moral subi par Mme [U];

— condamner Mme [K] à rembourser à Mme [U] les factures d’installation de la climatisation et d’achat des huisseries soit un montant total de 14.617,65 € ;

— condamner Mme [K] à rembourser à Mme [U] l’ensemble des frais qu’elle a dû engager auprès du commissaire de justice, du diagnostiqueur EXPERT HABITAT et de l’expert en bâtiment 2CE pour un montant de 15.474,85 € ;

condamner Mme [K] au paiement de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, laquelle n’est ni interdite par la loi, ni incompatible avec la nature de l’affaire.

En réponse aux demandes formulées, Mme [U] prétend que la venderesse a fait de fausses et partielles déclarations dans le compromis de vente au sujet des travaux réalisés, qu’ainsi elle a fait procéder à la rénovation des cloisons et à la peinture des murs pour dissimuler les traces d’humidité. Mme [U] ajoute avoir découvert une fois installée dans le bien qu’il était très mal isolé et donc difficile à chauffer, que les expertises amiables et judiciaire ont démontré que le diagnostic de performance énergétique ainsi que le diagnostic électricité fournis au moment du compromis n’avaient pas été établis dans le respect des normes en vigueur et qu’elle n’a pas pu se rendre compte de la situation réelle du bien en signant le compromis. Elle estime donc avoir été victime de manoeuvres et dissimulations intentionnelles qui seraient constitutives d’un dol entraînant la nullité de la promesse et justifieraient la condamnation de Mme [K] au paiement de dommages et intérêts destinés à indemniser ses préjudices.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Lors de l’appel de ce dossier, seule l’avocate de Mme [U] était présente et elle a souhaité remettre une nouvelle pièce au Tribunal, à savoir le jugement rendu au fond le 19 novembre 2025 par le JCP suite au rapport déposé par M. [O]. Pour cette raison, elle a demandé qu’il soit procédé au rabat de l’ordonnance de clôture afin de déclarer recevable cette nouvelle pièce. Le Président a déclaré accepter cette demande sous réserve que l’autre partie ait communication de cette pièce par voie électronique. L’avocate de Mme [U] a alors déposé son dossier puis quitté la salle d’audience. Quelques minutes plus tard, durant les plaidoiries concernant d’autres dossiers, l’avocat de Mme [K] est arrivé. Il a à son tour souhaité remettre une nouvelle pièce au Tribunal (un constat d’huissier) et présenter une note en délibéré. Le principe du contradictoire ne pouvant être respecté dans de telle conditions, le Tribunal a finalement décidé de maintenir la date du 28 octobre 2025 comme clôture définitive de l’instruction et refusé ainsi qu’il lui soit remis toute nouvelle pièce ou note en délibéré. Il ne donc sera pas tenu compte du jugement rendu le 19 novembre 2025 par le JCP pour trancher la présente affaire.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

En préambule, il sera rappelé que le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [O] dans le cadre de la procédure devant le JCP constitue un élément de preuve important mais que le Tribunal n’est pas lié par les conclusions de ce technicien conformément à l’article 246 du Code de Procédure Civile. En outre, des règles de droit différentes de celles applicables dans le cadre de la procédure relative au bail doivent être appliquées.

1°) SUR LA NULLITÉ DU COMPROMIS DE VENTE

Sur le cadre juridique

Selon l’article 1112-1 du Code Civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors, que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Par ailleurs, conformément aux articles 1131 et1137 du Code Civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

De plus, d’après les articles 1641 et suivants du Code Civil, le vendeur est en principe tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est toutefois jamais tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Le vendeur est tenu des vices cachés, quant même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En présence d’une telle clause de non-garantie, celle-ci doit être écartée si le vendeur avait connaissance du vice (sachant qu’il est présumé le connaître s’il a la qualité de professionnel) ou si une réticence dolosive lui est imputable. Si la garantie légale des vices cachés est applicable, l’acquéreur a le choix entre d’une part rendre la chose et se faire restituer le prix et d’autre part se faire rendre une partie du prix.

Sur la garantie des vices cachés

— Sur la clause contenue dans le compromis

Dans le compromis de vente, page 11, les parties ont prévu la clause suivante : “L’ACQUÉREUR prendra les biens objet des présentes dans leur état actuel, sans garantie du VENDEUR et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour leur mauvais état, vices de toute nature, apparents ou cachés, …, étant rappelé que l’exonération de la garantie des vices cachés ne s’applique pas lorsque le VENDEUR est un professionnel de l’immobilier…”

— Sur la qualité de professionnel de même spécialité des parties

Sur ce point, il ressort des pièces communiqués que Mme [K] exerce la profession de “conseillère en immobilier” ainsi qu’il est indiqué dans son acte d’achat du 10 novembre 2021 et sur son profil LINKEDIN où elle apparaît comme “agent commercial en immobilier”. Néanmoins, aucune pièce ne permet d’établir qu’elle a un lien avec LABELMAISON, l’agence immobilière qui a négocié la vente, qu’il s’agisse comme allégué d’un lien de famille avec la gérante ou d’un lien de subordination en vertu d’un contrat de travail.

Quant à Mme [U], elle est associée gérante de quatre sociétés civiles immobilières immatriculées en France et possédant des biens situés tant à PARIS qu’à BORDEAUX (SCI BLEU CERISE, SCI CHANDIGARH, SCI ET PUIS UNE NUIT, SCI DU [Adresse 4]). Ainsi, il convient de retenir que Mme [U], qui a déclaré avoir la profession de “gérante” au compromis, exerce une activité de location de biens immobiliers et de conciergerie au travers de ses SCI. Elle a des connaissances approfondies en matière immobilière et ne saurait être considérée comme acquéreur profane. Elle avait quoi qu’elle en dise la capacité à porter une attention toute particulière au contenu des diagnostics immobiliers obligatoires et pas seulement à leurs conclusions, en réalisant le cas échéant toute investigation complémentaire dans le bien vendu.

Le Tribunal considère donc que le compromis de vente est intervenu entre deux professionnels de même spécialité et que, dans un telle situation, la garantie du vendeur ne peut être invoquée dès lors qu’une clause de non-garantie des vices cachés a été insérée dans l’acte.

Par conséquent, la défense fondée sur les articles 1641 et suivants du Code Civil ne saurait prospérer.

Sur le dol et le défaut d’information

Les griefs qui sont invoqués en défense au titre du dol ou du défaut d’information ne sont pas fondés pour les raisons suivantes :

— Mme [U] a signé un compromis de vente sous seing privé le 1er décembre accompagné de ses 14 pièces annexes. Chacune des deux parties a présenté dans ses pièces ledit compromis. Or le Tribunal constate que ces deux pièces ne sont pas identiques. En effet Mme [K] a fourni la copie du compromis et ses 14 annexes dont notamment les diagnostics immobiliers obligatoires, les factures relatives aux travaux effectués par des artisans, le titre de propriété de Mme [K] du 10 novembre 2021 avec le rappel des travaux réalisés par l’ancien propriétaire et les servitudes. Mais le Tribunal remarque que Mme [U] présente dans son dossier la copie de ce même compromis tronquée de ses 14 annexes et que la page comportant les signatures électroniques des parties est amputée de la mention “et de ses 14 annexes”. Il s’agit donc d’un montage provenant d’une intervention humaine à l’effet de modifier cette page, ce qui en fait un document falsifié. En procédant ainsi, Mme [U] a cherché à faire croire que les documents annexés ne lui avaient pas été remis et que la venderesse aurait volontairement omis de lui livrer certaines informations.

— Mme [K] a fait procéder à des travaux de rénovation de son bien et les a déclarés dans le compromis de vente page 3 : “réfection de la toiture globale, doublage + isolation, électricité, sols du rez de chaussée, salle de bains, cumulus”. Elle a en outre fourni la facture de rénovation de la toiture, la facture d’achat de carrelage et la facture de traitement contre les capricornes puisque ces pièces sont annexées au compromis comme il vient d’être dit. Elle a de plus déclaré ne pas avoir souscrit d’assurance dommage-ouvrage relative à ces travaux.

— aucun élément ne permet d’établir que Mme [K] serait de connivence avec le diagnostiqueur qui aurait rédigé à sa demande des rapports volontairement erronés afin de présenter le bien dans un meilleur état que son état réel. Mme [U] aurait dû attraire le diagnostiqueur à la cause si elle estimait qu’il avait commis des erreurs dans son travail. Quoi qu’il en soit, Mme [K] n’a pas à supporter directement les conséquences d’un manquement éventuel de ce professionnel, cette dernière ayant respecté les obligations qui lui incombent aux termes des articles L271-4 et L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation.

— la venderesse a autorisé Mme [U] à occuper le bien litigieux dès le mois de décembre 2022. Elle n’aurait jamais consenti une entrée en jouissance anticipée si elle avait souhaité cacher des défauts ou des vices affectant le bien, et ce d’autant plus en période hivernale où le froid et la pluviométrie peuvent accentuer l’humidité ressentie dans la maison et notamment à l’intérieur des maisons anciennes comme c’est le cas pour le bien litigieux.

— l’entrée dans les lieux par Mme [U] est intervenue dès le 5 décembre 2022, soit durant le délai de rétractation de dix jours instauré par la. Cela offrait à cette dernière la possibilité de se rendre compte d’éventuels défauts du bien et de se rétracter sans avoir à se justifier de quoi que ce soit pour annuler la vente.

— aux termes du contrat de bail, Mme [K] a expressément autorisé Mme [U] page 8 à procéder aux travaux suivants : “le système de chauffage, aménagement du jardin, pose ou changement de la cuisine, remplacement des ouvertures du bas”. Par là-même, Mme [U] ne pouvait ignorer que le bien nécessitait des travaux complémentaires à ceux déjà effectués.

— concernant les températures très basses dans le logement et le défaut d’isolation, il sera relevé que Mme [K] a fourni la facture d’isolation à Mme [U], que cette pièce figure bien dans les annexes, que le DPE remis lors de la signature du compromis comporte la mention selon laquelle l’isolation est “moyenne” soit au niveau 2 sur 4 niveaux maximum et des informations détaillées faisant état de pistes d’amélioration. Il convient d’ajouter que les parties s’étaient entendues pour modifier le système de chauffage et changer les huisseries du bas. Mme [U] avait donc conscience que l’isolation était loin d’être parfaite.

— concernant l’installation électrique, le Tribunal considère que le diagnostic présenté lors de la conclusion du compromis de vente faisait état d’anomalies et que Mme [K] a rempli ses obligations en faisant procéder au changement du différentiel. Quand bien même les trois experts ont pu établir que l’installation électrique ne correspondait pas aux normes en vigueur, le bien pouvait tout à fait être vendu en l’état. Sur ce point encore, Mme [K] ne saurait, en sa qualité de venderesse, être tenue responsable de ces anomalies en raison de la capacité réelle de Mme [U] à contrôler ou investiguer plus encore l’installation en place en mandatant un électricien à cet effet préalablement à la signature du compromis de vente.

— concernant l’humidité, comme il a pu être noté dans le DPE, la maison ne dispose pas de système de VMC. Des fenêtres devaient de plus être changées puisqu’il apparaît que ces fenêtres laissaient passer l’air en bas et que Mme [K] avait autorisé Mme [U] à procéder à ces changements dans le contrat de bail. Les experts ont émis des conclusions divergentes sur les constatations observées. [J] [D] [C] [N], ancien propriétaire, a attesté que le bien n’avait pas de problème d’humidité jusqu’alors. Selon [Y] [A], artisan qui est intervenu dans la maison, Mme [U] ne chauffait pas le bien, aérait peu ou pas du tout, ce qui a pu favoriser l’augmentation d’humidité dans la maison et l’apparition de tâches en bas des murs. Enfin, l’argument selon lequel la peinture aurait été refaite récemment ne saurait prospérer puisque Mme [K] a fourni la facture du peintre et que les travaux remontent à octobre 2021 lorsque cette dernière habitait le bien avec sa fille soit plus d’un an avant la signature du compromis de vente.

— concernant enfin la structure et le sol de l’étage, il ressort des rapports d’expertise que le plancher du haut bouge, craque et que les planches se décalent. Ce défaut était apparent, de sorte qu’il ne saurait constituer un vice caché. Il s’agissait de surcroît d’un désordre esthétique n’affectant pas la solidité de l’édifice.

En conclusion, le Tribunal considère que Mme [U] ne rapporte pas la preuve qu’elle a été victime d’un défaut d’information voire d’une réticence dolosive commise par la venderesse (étant rappelé que Mme [K] n’avait pas les mêmes obligations en qualité de bailleresse). La régularité du compromis de vente régularisé entre les parties le 1er décembre 2025 ne peut donc être remise en cause.

2°) SUR LA RÉSOLUTION DU COMPROMIS DE VENTE

En demande principale, Mme [K] fait valoir que Mme [U] n’a pas régularisé l’acte authentique à la date butoir convenue et que cette carence est due en raison d’un comportement fautif de la part de cette dernière puisque celle ci avait renoncé à se prévaloir d’une condition suspensive d’obtention d’un crédit et que les pièces sollicitées en cours de procédure ont confirmé que Mme [U] disposait des fonds suffisants sur ces comptes bancaires pour réitérer l’achat par acte authentique.

En telle hypothèse, le compromis prévoyait page 15 : " La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt mille cinq cents euros (20500 €) ou poursuivre la réalisation de la vente… "

Toutes les conditions suspensives étaient réalisées dès lors que Mme [U] avait déclaré disposer des fonds nécessaires à cette acquisition sans avoir besoin de recourir à un prêt (mention manuscrite “Loi Scrivener” figurant en annexe 14 du compromis).

Par ailleurs, conformément aux stipulations du compromis de vente, Mme [K] a adressé le 11 mai 2023 à Mme [U] une mise en demeure de se rapprocher de Me [T] aux fins de réitération de l’acte authentique dans un délai de dix jours dès lors que toutes les conditions suspensives étaient remplies.

En outre, même si Mme [K] ne justifie pas avoir adressé ce premier courrier en la forme recommandé avec demande d’avis de réception, Mme [U] en a bien été destinataire. En effet, leurs avocats respectifs échangeaient déjà sur cette période par courriers interposés sur la suite donnée à ce litige et par ailleurs Me [T] a relaté dans un courriel du 28 septembre 2023 les diligences qu’il a pu accomplir au cours de l’année 2023 auprès de Mme [U] et de Me [X] Notaire choisi par celle-ci, à l’effet de convenir d’une date de rendez-vous de signature et n’avoir reçu aucune réponse malgré ses relances des 6 avril, 4 août et 18 septembre.

Enfin, par courrier recommandé du 15 novembre 2023, Mme [K] a fait connaître à Mme [U] sa décision de se prévaloir de la résolution de plein droit du compromis de vente et l’a mise en demeure de lui régler la somme de 20.500 € au titre de la clause pénale.

Par conséquent, le Tribunal constate que Mme [K] a régulièrement exécuté les termes de la clause résolutoire et que la condition de mise en jeu de la clause pénale rappelée littéralement ci-dessus est remplie. Il convient dès lors de prononcer la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de Mme [U] et de condamner celle-ci à verser à Mme [K] la somme de 20.500 € au titre de la clause pénale sans qu’il y a lieu à une quelconque modération de son montant, au demeurant non demandée, car il est on ne peut plus habituel en pareille matière (10 % du prix de vente).

Les intérêts au taux légal courront à compter de la date de la mise en demeure, soit le 15 novembre 2023, en application de 1231-6 du Code Civil.

Quant à la capitalisation des intérêts, elle sera ordonnée à compter de cette même date également. Ils ne seront dûs que par année entière ainsi qu’il est dit à l’article 1343-2 du même code.

Me [T] n’étant pas partie à l’instance, il ne saurait lui être fait injonction de restituer les fonds pouvant être détenus par lui au titre de l’indemnité d’immobilisation.

3°) SUR LES DEMANDES COMPLÉMENTAIRES DE MME [K]

Sur l’indemnisation des préjudices

Conformément à ce que les parties ont prévu au compromis de vente, la non-réitération de l’acte d’authentique de vente par l’une des parties est sanctionnée par le versement par celle-ci “à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt mille cinq cents euros (20500 €)”.

Vu le caractère forfaitaire de cette clause, il ne peut donc être fait droit aux demandes financières complémentaires formées par Mme [K].

Sur la remise en état du bien

Mme [K] sollicite la condamnation de Mme [U] à la remise en état du bien. Le Tribunal ne peut faire droit à cette demande car elle relève du litige l’opposant à Mme [U] en qualité de locataire du bien qui doit être tranché par JCP. De surcroît, cette demande est beaucoup trop floue.

4°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Compte tenu des développements qui viennent d’être faits, les demandes de Mme [U] tendant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation et de dommages et intérêts en réparation de son prétendu préjudice moral seront rejetées.

Il ne peut non plus être fait droit à la demande de Mme [U] tendant au remboursement par la venderesse des factures d’installation de la climatisation et d’achat des huisseries dès lors que le JCP a déjà été saisi d’une demande identique (cf l’assignation au fond devant le JCP délivrée le 23 juin 2023 qui est antérieure à la saisine du Tribunal). Vu cette situation de litispendance, seule la décision au fond du JCP s’appliquera ou ultérieurement celle de la Cour d’Appel de [Localité 6] en cas de recours concernant l’affaire soumise au JCP.

5°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante, Mme [U] sera donc condamnée aux dépens et déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de remboursement de frais divers.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de condamner Mme [U] à payer Mme [K] une indemnité de 1.500 € au titre des frais non compris dans les dépens que la demanderesse a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

6°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution du compromis de vente conclu le 1er décembre 2022 entre [Z] [K] d’une part et [F] [U] d’autre part, aux torts exclusifs d'[F] [U],

CONDAMNE en conséquence [F] [U] à régler à [Z] [K] la somme de 20.500 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soit dûs par année entière à compter du 15 novembre 2023,

CONDAMNE [F] [U] aux dépens,

CONDAMNE [F] [U] à payer à [Z] [K] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

REJETTE le surplus des demandes de [Z] [K],

REJETTE l’intégralité des demandes d'[F] [U].

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 20 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,