TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M^e Alicia COLOMBO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01524 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U5D

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [L] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Alicia COLOMBO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 septembre 2008, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Logirem a donné à bail à Monsieur [S] [V] et Madame [G] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 5], pour un loyer de 457,63 euros, outre 100,37 euros de charges.

Le 3 novembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA d’Hlm Logirem a fait signifier à Madame [G] [V] [L] un commandement de payer la somme en principal de 3.033,88 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, la SA d’Hlm Logirem, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner [G] [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, autorisation à faire séquestrer les meubles (…),

— condamnation au paiement de la provision de 4.304,26 euros comptes arrêtés au 5 janvier 2024,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers prévus au bail, soit 423,46 euros, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 6 janvier 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamnation à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 avril 2024.

Selon traité de fusion du 19 avril 2024 approuvé en assemblée générale le 20 juin 2024, la SA d’Hlm Logirem a été absorbée par la société anonyme (SA) Erilia.

A l’audience du 12 septembre 2024, la SA Erilia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Représentée par son conseil, Madame [G] [L] épouse [V] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA Erilia a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été établi le 8 février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Erilia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 27 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 29 septembre 2008 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 6.6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.033,88 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [L] épouse [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [G] [L] épouse [V] reste devoir la somme de 3.207,23 euros, à la date du 11 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’août 2024 inclus.

Madame [G] [L] épouse [V] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.207,23 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [L] épouse [V] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de l’ancienneté du bail et de l’accord de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [G] [L] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [G] [L] épouse [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA Erilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 567,56 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [L] épouse [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La demande relative aux frais d’exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Madame [G] [L] épouse [V] sera en outre condamnée à payer à la SA Erilia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2008 entre la SA d’Hlm Logirem, absorbée par la SA Erilia le 20 juin 2024 d’une part, et Madame [G] [L] épouse [V] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 2], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 4 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [L] épouse [V] à verser à la SA Erilia, à titre provisionnel, la somme de trois mille deux cent sept euros et vingt-trois centimes (3.207,23 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024 (loyers, charges), échéance d’août 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [G] [L] épouse [V] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt dix euros (90 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [G] [L] épouse [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [G] [L] épouse [V] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent soixante-sept euros et cinquante-six centimes (567,56 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [G] [L] épouse [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA Erilia formée au titre des frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Madame [G] [L] épouse [V] à payer à la SA Erilia la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente