Tribunal Judiciaire de Lille, Chambre 01, 5 mars 2024, n° 21/07614

TJ Lille 5 mars 2024

Arguments

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Accepté
Manquement au devoir de conseil de l'agence immobilière
La cour a constaté que l'agence immobilière avait effectivement manqué à son devoir de conseil, ce qui a conduit à la perte de l'avantage fiscal pour le demandeur.
Accepté
Perte de chance de ne pas subir un redressement fiscal
La cour a jugé que le manquement de l'agence était à l'origine de la perte de chance de bénéficier de l'avantage fiscal, et a évalué le préjudice en conséquence.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le demandeur avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, en raison de la défaite de la défenderesse.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Lille, M. [M] [S] demande la condamnation de la SAS Foncia Saint André à lui verser 54.728 € en raison d'une perte d'avantage fiscal liée à une mauvaise gestion locative. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité de l'agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil et le lien de causalité avec le préjudice subi. Le tribunal déclare la SAS Foncia responsable et la condamne à verser 41.398,95 € à M. [S] pour perte de chance, ainsi que 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, tout en déboutant la défenderesse de ses propres demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, ch. 01, 5 mars 2024, n° 21/07614
Numéro(s) :	21/07614
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas DESCHRYVERAlice DHONTEXavier LEDUCQ
Parties :	S.A.S. FONCIA SAINT ANDRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01

N° RG 21/07614 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VX7Y

JUGEMENT DU 05 MARS 2024

DEMANDEUR :

M. [M] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Thomas DESCHRYVER, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Xavier LEDUCQ, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA SAINT ANDRE

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 322 532 706

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Marie TERRIER,

Assesseur: Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur: Nicolas VERMEULEN,

Greffier

Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Juin 2023.

A l’audience publique devant la formation collégiale du 14 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 23 Février 2024 puis prorogé pour être rendu le 05 Mars 2024

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Mars 2024 par Marie TERRIER, Présidente, pour la présidente empêchée Anne BEAUVAIS, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

Suivant acte notarié du 12 décembre 2014, Monsieur [M] [S] a fait l’acquisition dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] auprès du promoteur Promoloft.

Le logement a été achevé le 30 octobre 2015.

Suivant mandat de gestion locative du 12 octobre 2015, Monsieur [S] a confié la gestion locative à l’agence Immobilière Saint Martin et l’appartement a été occupé en continu du 1er novembre 2015 au 3 novembre 2021, suivant deux contrats de bail successifs.

Le 23 novembre 2019, l’Administration fiscale a adressé à Monsieur [S] une proposition de rectification de son impôt sur le revenu pour les années 2016 et 2017 en raison du non -respect des conditions intiales de la location pour pouvoir bénéficier du dispositif de la loi Pinel.

Suivant courrier du 18 décembre 2019, Monsieur [M] [S], par la voie de son conseil a sollicité de la SAS Foncia Saint André, venant aux droits de l’agence Immobilière Saint Martin une déclaration de sinistre auprès de son assureur en raison de l’engagement de sa responsabilité professionnelle.

Les démarches amiables n’ayant pas abouti, par acte d’huissier du 2 décembre 2021, Monsieur [M] [S] a fait attraire la SAS Foncia Saint André [ci-après la société Foncia] devant le Tribunal judiciaire de Lille en responsabilité pour la perte de l’avantage fiscal et condamnation à lui payer la somme de 48.728€ à titre de dommages et intérêts.

Sur cette assignation, la défenderesse a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 6 juin 2023 et a fixé les plaidoiries à l’audience collégiale du 14 décembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 mars 2023, Monsieur [M] [S] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 199 novovicies du Code Général des Impôts, 1104 et 1231 -1 du code civil, de :

— Déclarer Monsieur [M] [S] recevable et bien-fondé en ses demandes ;

— Condamner la Société FONCIA SAINT ANDRE à verser la somme de 54.728 € à parfaire, outreles intérêts à compter du jugement ;

— Condamner la Société FONCIA SAINT ANDRE à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Société FONCIA SAINT ANDRE aux entiers dépens.

Au soutien de ses écritures, il expose que l’agence Immobilière Saint Martin a fixé unilatéralement le prix initial du bail à la somme de 885€ et a signé le bail initial en qualité de bailleur sous sa propre signature. Il affirme que le dispositif de la loi Pinel était parfaitement intégré dans le champ contractuel et que le représentant de l’agence devait s’astreindre au respect du cadre légal.

Il explique pourtant qu’il a fait l’objet d’une rectification du service des impôts puisque le montant du loyer ne devait pas excéder la somme de 847,70€. Il conteste qu’une réclamation de sa part aurait permis un nouveau calcul du service des impôts, dès lors qu’il affirme que la surface du jardin attenant à l’appartement ne pouvait être prise en compte car ce type d’extérieur n’était pas prévu par le dispositif Pinel. Il déduit du manquement au devoir de conseil de l’agent immobilier et du dépassement de 37,30€ le montant maximal du loyer admis, une faute qui lui a fait perdre pour le passé et pour l’avenir le bénéfice de l’opération de défiscalisation, alors que l’ensemble des autres conditions étaient pourtant satisfaites.

Il sollicite une indemnisation de la perte à hauteur de 6.000€ par an, outre majorations et pénalités de retard pour la totalité des neuf années, dès lors que la perte de l’avantage fiscal est irrémédiable.

En réponse et dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 mai 2023, la société Foncia conclut

— à titre principal au débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [S]

— à titre subsidiaire, à la réduction de ses prétentions à de plus justes proportions dont la déduction d’une somme de 8.279,16€

— en toute hypothèse à sa condamnation à lui payer la somme de 2.500€ outre les entiers dépens.

Elle conteste toute faute et affirme que le dispositif Pinel autorise la prise en compte des surfaces extérieures comme surface annexe à hauteur de la moitié de celle-ci. Elle en déduit qu’il appartenait à Monsieur [S] de faire corriger la position des impôts en y ajoutant 3 m² correspondant à la moitié de la terrasse, telle que reprise au bail. Elle conteste que le mandataire ait pu de sa seule initiative fixer le prix du loyer et estime qu’un devoir de collaboration unit le mandant à son mandataire.

De plus, elle considère qu’il n’est pas fait la preuve d’un préjudice pour les années à compter de 2020 et donc que le demandeur ne démontre pas qu’il remplissait les conditions de la loi Pinel après les rectifications des années 2016 à 2019, ni que le logement pouvait continuer à être loué après 2021.

A titre susbsidiaire, elle ne s’estime tenue que de la perte d’une chance qu’elle évalue à 25% des avantages fiscaux escomptés pour les années 2016 à 2019. Après cette date et jusqu’en 2024, elle considère qu’il s’agit d’un préjudice futur dont le taux de perte de chance doit être plus faible encore. Elle demande de déduire de l’avantage fiscal perdu, le trop-perçu lié au montant du loyer de 37,30€ pour le premier bail, passé à 132,60€ depuis le 8 mars 2021.

La décision a été mise en délibéré au 26 février 2024.

Sur ce,

1) Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Aux termes de l’article 1147 ancien du Code Civil dans sa rédaction applicable au litige en cause, le débiteur est condamné s’il y a lieu au payement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation.

Sur la faute

Il est admis que l’agence immobilière en charge de la gestion locative est tenue d’une obligation de conseil à l’égard des personnes pour lesquelles elle intervient de manière à assurer l’effectivité des opérations fiscales poursuivies.

En l’espèce, aux termes du mandat du 12 octobre 2015, Monsieur [M] [S] a confié à l’agence Saint Martin Gestion «la charge d’administrer les biensdésignés [[Adresse 4] dont la désignation était] un appartement situé en rez de chaussée d’une superficie de 70 m² environ composé d’un séjour, d’une cuisine équipée, de deux chambres, d’un WC, d’une salle de bain, d’un jardin et d’un emplacement de parking couvert» pour un loyer de 885€ et 50€ de charges pour le logement.

Si la lecture du contrat ne permet pas de déterminer les conditions dans lesquelles le montant du loyer a été fixé, Monsieur [S] complète ces éléments par la production d’un mail que lui a adressé Monsieur [H] [X], représentant l’agence immobilière, le 28 octobre 2015 par lequel celui-ci indique «pour faire suite à votre message sur mon portable, oui j’ai pris en compte que l’appartement fait suite à une loi Pinel. Pour ma part, nous pouvons prendre en compte la surface de l’appartement plus la moitié de la surface de la terrasse».

Il n’est pas contesté par l’agence immobilière qu’elle a procédé au calcul du montant du loyer, puisqu’elle se contente seulement de discuter les points de savoir si le dispositif Pinel était précisément entré dans le champ contractuel et si Monsieur [S] avait vérifié le montant du loyer avant de l’accepter.

La teneur du mail précité ne laisse pourtant aucun doute quant à la connaissance précise de l’avantage fiscal recherché, il s’en infère même que l’agent immobilier est à l’origine de la valorisation de la surface habitable pour prendre en compte l’aménagement extérieur, qu’il qualifiait dans son message de «terrasse» en dépit des termes de son mandat le désignant comme un jardin.

Cet échange, tout en affirmant précisément le sens du conseil du professionnel de l’immobilier est dénué de toute précaution et d’avertissement quant au risque encouru de ne pouvoir prétendre au bénéfice de l’avantage escompté, aucune alternative n’est à cet égard suggéré au mandant pour assurer de manière certaine le succès de l’opération.

Le manquement au devoir de conseil est avéré.

Aucune circonstance, tel un manquement de la victime à un éventuel devoir de collaboration, qui ne saurait être opposé par le professionnel de l’immobilier à un client profane, ou l’erreur d’appréciation du service des impôts quant à la qualification de l’extérieur en terrasse plutôt qu’en jardin, compte tenu des termes du mandat de gestion immobilière, n’est susceptible d’exonérer ou d’excuser la faute de l’agence immobilière.

sur le préjudice et le lien de causalité

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Le manquement du professionnel est à l’origine du dommage en ce qu’il a privé Monsieur [S] de la chance de pouvoir ne pas subir un redressement fiscal sur les amortissements pratiqués sur ce bien.

Cette perte de chance ne peut être égale au montant de la perte subie.

Il ressort des pièces produites aux débats et notamment de la proposition de rectification adressée par l’Administration fiscale le 23 novembre 2019 que le redressement fiscal dont a fait l’objet Monsieur [S] portait sur les imputations irrégulières :

— d’une somme de 1260€ au titre de l’année 2016 pour les pensions alimentaires versées à sa fille [C] née en 2001 et une somme 1.262€ au titre de l’année 2017

— la déchéance de la réduction d’impôt au titre des investissements locatifs faits pour l’acquisition du logement sis [Adresse 3] à [Localité 7], loué dans des conditions ne permettant pas l’octroi du bénéfice de la loi Pinel.

Hormis, la rectification pour les imputations de pensions alimentaires qui a été intégralement acceptée par Monsieur [S], il apparaît que la déchéance du droit à réduction sur l’investiment locatif a été exclusivement motivée par un montant de loyer excédant de 37,30€ le plafond, seule la surface de 70m² pouvant être prise en compte au titre de l’évaluation du loyer maximal.

Or, il résulte de l’échange de mail déjà cité et de la défense même de la société Foncia dans le cadre de la présente instance, que le débat portait sur l’intégration de la surface extérieur dans la superficie du logement, dont le représentant de l’agence immobilière avait assuré à son mandant qu’il pouvait l’intégrer.

Aussi, cette faute est à l’origine de la perte de chance de bénéficier de l’avantage fiscal à hauteur de 90% du redressement, aucune autre circonstance lié à la situation personnelle de Monsieur [S] ou du logement, telle une vacance locative, n’ayant également joué un rôle causal dans cette perte. L’intégration des pensions alimentaires dans les déductions fiscales ne représentant elle-même que 4% de la totalité du redresssement.

La perte étant, dès l’origine irrémédiable, pour les neuf années suivantes, il convient d’indemniser le préjudice de Monsieur [M] [S] à hauteur de 90% du redressement fiscal.

Toutefois, conformément à la demande faite à titre subsidiaire par l’agence Foncia, il y a lieu de déduire des sommes celle de 8.729,16€ au titre du surcoût de loyer que Monsieur [S] n’aurait dû percevoir s’il avait été loué son logement dans les conditions de la loi Pinel.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Foncia à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 41.398,95€, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

2) Sur les autres demandes

Succombant, la société Foncia sera condamnée aux dépens.

Supportant les dépens, elle sera condamné à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort:

DÉCLARE la SAS Foncia Saint André, venant aux droits de l’Agence Immobilière Saint Martin responsable du préjudice subi par Monsieur [M] [S]

En conséquence,

CONDAMNE la SAS Foncia Saint André à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 41.398,95 euros (quarante et un mille trois cent quatre vingt dix huit euros et quatre vingt quinze centimes) à titre de la perte de chance de ne pas avoir à subir le redressement fiscal, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour;

CONDAMNE la SAS Foncia Saint André à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile;

DÉBOUTE la SAS Foncia Saint André de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile;

CONDAMNE la SAS Foncia Saint André aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER POUR LA PRESIDENTE EMPECHEE

Benjamin LAPLUMEMarie TERRIER