TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 20/12577 – N° Portalis DBZS-W-B7E-WWB6

N° de Minute : BX 24/00210

JUGEMENT

DU : 14 Mars 2024

S.A. VILOGIA

C/

[Z] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Mars 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rigobert NGOUNOU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Octobre 2023

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Mars 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

Par acte du 17 septembre 2020, VILOGIA a fait délivrer assignation à Monsieur [B] [Z] pour faire :

— constater ou prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 6] et ordonner l’expulsion,

— condamner Monsieur [B] au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges,

* de la somme de 2138,41 euros portée au 12 janvier 2022 à 1900,51 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il était en outre sollicité l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été adressée à Monsieur le Préfet par lettre électronique avec accusé de réception reçue le 18 septembre 2020 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 20 janvier 2022, et dans le cadre de la Réouverture des Débats, VILOGIA a produit la régularisation de charges pour l’année 2019, qui a été déduite de sa demande au mois de novembre 2021.

Elle indiquait qu’il n’y a pas encore de régularisation pour 2020 qui sera effectuée en 2022, le décalage s’expliquait par les imprévus de l’année 2020.

Monsieur [B] maintenait ses demandes et expliquait que VILOGIA n’a pas respecté son obligation d’envoyer au locataire la régularisation de charges et d’en justifier la teneur.

Il était expressément fait référence aux conclusions de Monsieur [B] visées le 3 juin 2021.

Par jugement Avant dire droit du 18 mars 2022, le Tribunal a ordonné une mesure d’expertise, commis pour y procéder Monsieur [R] [S], avec mission – tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues ainsi que tous sachants s’il y a lieu, connaissance prise de tous documents, en s’entourant de tous renseignements à charge d’en indiquet la source de :

— se rendre sur les lieux, les visiter

— estimer le montant des charges dues par le locataire dans la limite du délai de prescription

— faire le compte entre les parties ;

dit que l’expert devra déposer son rapport dans les trois mois de l’acceptation de sa mission ; dit n’y avoir lieu à fixation d’une provision, Monsieur [B] bénéficiant de l’Aide Juridictionnelle Torale; dit que les opérations d’expertise s’effectueront sous le contrôle du juge du Tribunal Judiciaire chargé du contrôle des expertises ; dit qu’en cas d’empêchement de l’expert il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance rendue sur requête ;

sursis à statuer sur les demandes des parties ; réservé les dépens ; et renvoyé l’affaire à l’audience du jeudi 30 juin 2022 à 14h30.

L’expert a déposé son rapport le 9 février 2023.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, et plaidée à l’audience du 19 octobre 2023.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties après expertise visées le 8 juin 2023 et le 21 septembre 2023. VILOGIA soulève la prescription sur les contestations mais ne demande plus l’article 700 du code de procédure civile.

Le Tribunal a autorisé la production des justificatifs sur les locaux annexes, et les postes confort + et, contrôle VMC avant le 16 novembre 2023.

Monsieur [B] devait produire son attestation d’assurance.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2023, puis prorogée au 22 février 2024 et 14 mars 2024.

Par note en délibéré du 10 novembre 2023 VILOGIA a transmis un relevé de compte actualisé et détaillé au 23 octobre 2023, le justificatif de la charge confort +, le justificatif de l’envoi au locataire d’un courrier lui réclamant son attestation d’assurance, le justificatif de l’annexe mentionnée au bail correspondant à un jardin.

VILOGIA fait observer que l’assurance n’est pas facturée.

Monsieur [B] a transmis son attestation d’assurance le 10 novembre 2023.

Il conteste les charges générateur (à partir de février 2022), VMC et confort +.

Il conteste l’existance d’un jardin et fait valoir que l’assurance a bien été facturée.

Par note complémentaire du 25 novembre 2023, VILOGIA apporte des explications sur les charges suivantes: répartiteur, VMC, confort plus, et l’annexe.

Elle reconnait que s’agissant du poste générateur il s’agit d’une erreur.

Elle déduit de sa demande les sommes de 5,12 euros x 13 mois soit 66,56 euros du 1er février 2022 au 28 février 2023.

Par note du 12 décembre 2023, VILOGIA a demandé au Tribunal de proroger l’affaire dans l’attente d’un constat d’huissier qui doit lui permettre de justifier de l’annexe (jardin).

Par note du 3 janvier 2024, elle a transmis le procès-verbal de constat en date du 21 décembre 2023.

Le 12 janvier 2024, Monsieur [B] réplique que son logement se trouve au 2ème étage, et que la somme de 7,30 euros prélevée tous les mois corresponderait à un loyer et non à un poste de charges comme l’affirme VILOGIA.

La demande de VILOGIA est actualisée à 7028,44 euros au 31 octobre 2023.

MOTIFS

Monsieur [B] a pris à bail le 1er mai 2016 un logement sis à [Adresse 6] appartenant à VILOGIA moyennant un loyer de 428,96 euros charges comprises.

Un commandement de payer et de justifier d’une assurance a été délivré le 15 juin 2020 pour un montant de 1695,94 euros.

La CAF a été saisie le 15 juin 2020.

Sur la prescription :

Au préalable il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire en droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce le locataire n’a introduit aucune action avant la communication de ses conclusions en défense dans le cadre du présent litige (conclusions du 21 septembre 2023 en ce qui concerne l’annexe-jardin), et conclusions du 3 juin 2021 et 21 septembre 2023 pour les autres contestations.

Sur l’existence d’une annexe :

Monsieur [B] conteste le bien fondé du loyer d’une annexe de 7,10 euros par mois mentionnée dans le contrat de bail signé le 1er mai 2016.

Le locataire a accepté les locaux et leurs accessoires.

Il résulte du procès-verbal de constat en date du 21 décembre 2023 établi par Me [N] qu’au fond du couloir des communs il existe une porte permettant l’accès de tous les locataires à une terrasse puis au fond au jardin.

La première réclamation de Monsieur [B] portant sur le bien fondée du loyer annexe n’a été formulée que par conclusions en date du 21 septembre 2023. Elle est donc prescrite.

Sur les charges locatives :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1) des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2) des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments de la chose louée..

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Le bailleur peut justifier des régularisations de charges à tout moment dans la limite du délai de prescription.

En l’espèce VILOGIA a produit les décomptes individuels de régularisation de charges pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019.

Ces régularisations apparaissent sur le décompte, et sont toutes en faveur du locataire :

—  836,77 euros pour 2016 déduits le 21 août 2018

—  735,78 euros pour 2017 déduits le 17 décembre 2018

—  629,25 euros pour 2018 déduits le 19 novembre 2019

—  210,20 euros pour 2019 déduits le 22 novembre 2021.

Cependant le bailleur ne produisait pas les pièces justificatives de charges.

L’expert a considéré la répartition des charges comme juste de même que l’assiette totale de répartition.

Il a relevé en 2019, une nouvelle modification apparue pour l’éclatement de la charge de chauffage où il retrouve 3 postes, deux intitulés P1 et P2 repartis à hauteur de la consommation relevée et 70/30, un troisième (combustible chaufferie) est réparti à la surface habitable.

Il estime que la pièce présentée lors de son déplacement (12/1 et 12/2) n’est pas exploitable en l’état et devant l’absence de production de factures qui ne permet pas de constater la réalité d’une prestation, il ne peut accueillir cette charge.

La masse a répartir est la suivante :

— la TOM

— eau des services généraux

— l’électricité des parties communes

— le combustible en chaufferie

— l’entretien P2

— l’assainissement

— l’entretien des parties communes

Chacun de ces postes est repris année après année. Il reprend les seules factures qui lui ont été remise lors de la première réunion au siège de la société propriétaire, écartant les bons de commande.

Il convient de se référer aux pages 9 à 14 de son rapport pour la vérification détaillée des comptes de charges pour la période de 2016 à 2019 faisant apparaitre un solde créditeur complémentaire de 472,95 euros au bénéfice de Monsieur [B].

Il convient de déduire de cette somme le trop perçu pour l’année 2016 compte tenu de la prescription, soit la somme de 108,96 euros.

Sur la poste Confort + :

Cette charge intervient dans le cadre de l’accord multiservices signé par les représentants des locataires et son avenant, signé le 8 février 2017.

En l’espèce l’accord a été signé par plusieurs associations dans le cadre de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986.

Cette charge est donc justifiée.

Sur la VMC :

L’entretien de la VMC est une charge récupérable conformément au décret du 26 août 1987.

Sur le générateur :

VILOGIA reconnait qu’il s’agit d’une erreur dès lors que Monsieur [B] bénéficie d’un chauffage collectif.

Il convient de déduire la somme de 66,56 euros.

Sur le répartiteur :

Concernant le détail des charges, plus précisement les 1,49 euros de répartiteur, tout immeuble collectif à usage d’habitation équipé d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique. Ce dernier permet de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif conformément à l’article R241-7 du Code de l’énergie.

Il est ainsi produit en pièce n°33 le fichier interne à la SA VILOGIA avec le prix des répartiteurs et des charges avec les révisisons à partir duquel ce poste de charge a été calculé de 2018 à 2023, d’où les 1,49 euros imputés en 2019.

Sur les assurances :

Il résulte du décompte détaillé que la somme de 53,17 euros a été facturée au titre des assurances.

Il convient de déduire cette somme, Monsieur [B] étant asssuré pour son logement.

Il y a lieu de déduire également la somme de 7,62 euros facturée au titre des frais d’enquête.

Sur les Dommages et Intérêts :

Monsieur [B] ne démontre pas la mauvaise foi de VILOGIA.

La procédure de VILOGIA n’est ni abusive ni vexatoire.

Aucune contestation n’a été faite par Monsieur [B] avant l’introduction de la présente procédure.

Monsieur [B] sera donc débouté de sa demande de remboursement de la somme de 12759,60 euros au titre des provisions sur charges versées, et de condamnation du bailleur à lui payer la somme de 1000 euros de Dommages et Intérêts pour préjudice moral.

Il n’apparait pas inéquitable de le débouter de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur les sommes dues :

Il est dû au 31 octobre 2023 la somme de 6186,22 euros représentant les loyers et charges impayés, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [B] avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de la résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire de plein droit.

Les causes du commandement n’ont pas été soldées dans les deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc acquises à la date du 15 août 2020.

Monsieur [B] n’a effectué aucun versement depuis le 13 janvier 2023, il ne verse même pas le montant du loyer du logement qui n’est pas contesté.

Enfin il ne formule aucune proposition de paiement.

La dette est ancienne et VILOGIA demande la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [B] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

L’occupation du logement après la résiliation du bail cause au bailleur un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, soit 437,67 euros par mois.

Monsieur [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 437,67 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à libération et définitive des lieux.

Il y a lieu de dire que chacune des parties supportera la moitié des dépens en ce compris le coût de l’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement rendu par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA recevable ;

Entérine le rapport d’expertise de Monsieur [S] ;

Constate la résiliation du bail conclu le 1er mai 2016 entre VILOGIA et Monsieur [B] [Z] concernant l’immeuble sis à [Adresse 6] à la date du 15 août 2020 ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [B] ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Fixe à la somme de 437,67 euros l’indemnité d’occupation mensuelle ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision ;

Condamne Monsieur [B] à payer en deniers ou quittances valables à VILOGIA la somme de 6186,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Monsieur [B] à payer à VILOGIA la somme de 437,67 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Rappelle à Monsieur [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3] ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Dit que la demande concernant l’annexe est prescrite ;

Déboute Monsieur [B] de ses demandes de Dommages et Intérêts ainsi qu’au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Déboute Monsieur [B] de sa demande de remboursement des provisions sur charges ;

Dit que chacune des parties supportera la moitié des dépens en ce compris le coût de l’expertise ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 14 Mars 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT