TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 3]

[Localité 4]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00020 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUBZ

M. [R] [F]

Mme [V] [F]

C/

Mme [Y] [N]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 Septembre 2025

DEMANDEURS:

M. [R] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Franck PETIT de la SELARL FRANCK PETIT AVOCATS, avocats au barreau de DIJON substituée par M^e Sarah NAHANI, avocat au barreau de DIJON

Mme [V] [F], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Franck PETIT de la SELARL FRANCK PETIT AVOCATS, avocats au barreau de DIJON substituée par M^e Sarah NAHANI, avocat au barreau de DIJON

assignations en référé du 27 et 31 décembre 2024

DEFENDEURS:

Mme [Y] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Angélique QUEUNE, avocat au barreau de DIJON

M. [K] [H], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Natacha MAREST-CHAVENON, avocat au barreau de VERSAILLES substitué par M^e Jean-louis CHARDAYRE, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Stéphane LARCAT

GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juillet 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 22 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 juin 2021 consenti par Monsieur [R] [F] et Madame [V] [F], Madame [Y] [N] a pris en location un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte du 10 juin 2021, Monsieur [K] [H] s’est porté caution solidaire.

Par acte d’huissier en date des 27 et 31 décembre 2024, Monsieur [R] [F] et Madame [V] [F] a fait assigner en référé Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, pour défaut d’assurance et à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [N] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H] à lui payer à titre provisionne  :

* la somme de 3104€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 30 mai 2024,

* la somme de 431,57 € au titre des charges locatives (eau et chaudière) 2022 et 2023, outre les charges locatives de 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 480 €,

— condamner Madame [Y] [N] au paiement de la somme de 2000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 25 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les charges locatives 2024 à la somme de 306,43€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [Y] [N] sollicite du tribunal de céans de :

— débouter Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement,

A titre subsidiaire,

— la condamner in solidum avec Monsieur [H] au titre du paiement des loyers et charges impayés, de l’indemnité d’occupation, de l’article 700 du Code de procédure civile

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [K] [H] sollicite du tribunal de voir :

— constater qu’il s’en rapporte sur le montant de la dette, sous réserve de déduction de la somme de 3127 € correspondant aux paiements effectués entre juin 2024 et mars 2025,

— voir prononcer une condamnation en quittance et denier,

— lui accorder les plus larges délais de paiement et a minima sur une période de six mois,

— débouter les époux [F] de toute demande en paiement des intérêts de retard à son encontre,

— condamner Madame [Y] [N] à le garantir des condamnations mises à sa charge,

— condamner Madame [Y] [N] à lui payer la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter les parties de toute demande de condamnation à son encontre au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Madame [Y] [N] est artiste avec un statut d’auto-entrepreneur mais ne génère pas de ressources de son activité. Elle bénéficie des minima sociaux ainsi que d’un suivi de la SDAT.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 27 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 31 décembre 2024.

La demande est donc recevable à cet égard.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; (…) toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient, en son article 7, une clause résolutoire, en application de laquelle en cas de défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs, le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après un commandement resté sans effet.

En outre, il n’est pas contesté que le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs délivré à Madame [Y] [N] par acte d’huissier en date du 30 avril 2024, reproduisant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré sans effets dans le délai imparti d’un mois.

Enfin, Madame [Y] [N] n’a pas justifié à l’audience de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance est donc acquise depuis le 30 mai 2024.

Il y a donc lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 mai 2024, une dette locative (loyers + charges), hors frais de procédure, d’un montant de 3842€.

Madame [Y] [N] a effectué deux paiements en février et mars 2025, d’un montant unitaire de 229 €, libellés comme suit « loyer janvier 2025 + remboursement dette » et « loyer février 2025 + remboursement dette » ; soit 179 € mensuels au titre du reliquat de son loyer après déduction des APL et 50 € mensuels au titre de l’apurement de sa dette locative. Ainsi, il convient de déduire du montant de la dette, la somme de 100 €, conformément à l’article 1253 du Code civil.

En revanche, il est constant que l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne. Dès lors, la demande de réduction de la dette formulée à ce titre par Monsieur [E] sera rejetée.

La demande au titre des charges locatives à échoir pour l’année 2025, n’étant pas chiffrée précisément, il convient de la rejeter.

Par conséquent, Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H], en sa qualité de caution solidaire, seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer aux époux [F] la somme de 3742 €, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Enfin, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 480 €.

Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H], en sa qualité de caution solidaire seront donc solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 30 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’étendue du cautionnement

L’article 24 de loi n°462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré à la locataire le 30 avril 2024. Il a été dénoncé à Monsieur [K] [H] par acte du 15 juillet 2024, de sorte que la condamnation en paiement prononcée à son encontre ne sera pas assortie des intérêts de retard.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [E] sollicitent l’octroi de délais de paiement, sans précision des modalités. Ils ne justifient pas de leurs revenus et charges, en dehors de la conclusion récente d’un contrat de travail pour Madame [Y] [N], ce qui ne permet pas au juge d’apprécier concrètement leur situation financière.

Par conséquent, les demandes de délais de paiement seront rejetées.

Sur la garantie de Madame [Y] [N] des condamnations mises à la charge de Monsieur [K] [H].

Il résulte de ce qui précède que Madame [Y] [N] sera condamnée à garantir son cautionnaire, Monsieur [K] [H], de l’ensemble des paiements qu’il sera amené à effectuer dans le cadre de la présente procédure pour le compte de Madame [Y] [N] en exécution du contrat de bail.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H], en sa qualité de caution solidaire, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 500€ sera allouée de ce chef à Monsieur [R] [F] et Madame [V] [F]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], en date du 30 mai 2024 ;

DISONS que Madame [Y] [N] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [N] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 2] à [Localité 7], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix de Monsieur [R] [F] et Madame [V] [F], des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [Y] [N] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 30 mai 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, soit la somme de 480 € ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H], en sa qualité de caution solidaire à payer à titre provisionnel à Monsieur [R] [F] et Madame [V] [F] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement, en deniers et quittances, Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H], en sa qualité de caution solidaire à payer à titre provisionnel à Monsieur [R] [F] et Madame [V] [F], la somme de 3.742,00 € (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE DEUX EUROS) correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 30 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’assignation et DISONS que Monsieur [K] [H] ne sera pas tenu au paiement des intérêts de retard ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [V] [F] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 30 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [N] à garantir Monsieur [K] [H] des condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente procédure ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,