TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/07008 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NC4

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Mars 2026

Monsieur [C] [X]

C/

Monsieur [F] [U]

Madame [R] [V]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

MARYLAND (USA)

Représenté par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [U]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparant en personne

Madame [R] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Anne HAUPTMAN

Monsieur [F] [U]

Madame [R] [V]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 24 mai 2024, Monsieur [C] [X] a donné à bail à Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] un logement meublé situé [Adresse 5], pour une durée d’un an renouvelable, contre le paiement d’un loyer mensuel de 1 349 € outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, Monsieur [C] [X] a informé Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] de son intention de mettre fin au bail à compter du 23 mai 2025 pour mise en vente du bien.

Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] étant restés dans les lieux, suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 juin 2025 remis à étude, Monsieur [C] [X] a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

voir constater la validité du congé délivré et la résiliation du bail en conséquence ;leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :. une indemnité d’occupation mensuelle de 1 500 € équivalant au montant du loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux,

. 20 000 € de dommages et intérêts,

. 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 19 janvier 2026, Monsieur [C] [X] représenté par son conseil maintient les termes de son assignation. Il indique avoir besoin de vendre le logement litigieux afin de pouvoir acheter un bien aux Etats-Unis où il vit désormais et où les loyers sont très élevés.

Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U], comparants en personne, ne contestent pas avoir reçu le congé délivré, demandent au juge de ne pas faire droit à la demande de dommagesintérêts et de leur accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux jusqu’à la fin du mois de juillet 2026. Ils exposent que Madame [R] [V] était enceinte lors de la délivrance du congé, et n’avoir pas pu quitter les lieux en l’absence de solution de relogement. Ils indiquent avoir trois enfants mineurs à charge dont l’aînée est scolarisée à proximité du logement. Ils précisent avoir déposé une demande de logement social, faire des recherches dans le secteur privé, et avoir une opportunité d’achat d’un logement dans les prochains mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 24 mai 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur la validation du congé et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat de bail d’un logement meublé doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En cas de reprise, doivent être indiqués les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant au regard des pièces produites que le bail concerne un logement meublé et que, partant, les dispositions spécifiques de l’article précité s’appliquent.

Monsieur [C] [X] a donné congé aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, remis à étude que les locataires ont confirmé avoir reçu, pour une fin de bail prévue le 23 mai 2025.

Ce congé indique son motif et reproduit l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, le congé ayant été délivré trois mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, il convient de constater que les locataires sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 23 mai 2025.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Il convient également d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [C] [X], aux frais et aux risques et périls de Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U].

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] occupent désormais le logement sans

droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. Cette indemnité sera due in solidum par les locataires à compter du 23 mai 2025.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 23 mai 2025 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieure non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

En vertu de la Convention internationale des droits de l’enfant, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu’elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale. Nul enfant ne doit faire l’objet d’immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d’atteintes illégales à son honneur et à sa réputation. L’enfant a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. Le droit de tout enfant à un niveau de vie suffisant pour permettre son développement physique, mental, spirituel, moral et social est également consacré.

L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et celui de la Convention internationale des droits de l’enfant. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.

Afin d’apprécier la demande de délais supplémentaires formée, il convient donc de prendre en compte les critères précités posés par les articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et de mettre en balance les droits du demandeur et le droit à la vie privée et à la protection du domicile du défendeur.

En l’espèce, il sera relevé que Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] sont en cours de démarches de relogement, mais n’ont pas actuellement de solution d’hébergement. Ils vivent avec trois enfants mineurs dont le droit à la protection du domicile doit être particulièrement assuré. En outre, leur demande de délais est d’une durée raisonnable, et est basée sur un élément objectif à savoir la fin de l’année scolaire d’une enfant scolarisée à proximité du logement.

Il n’existe pas de dette locative, et il n’est pas démontré que les locataires font preuve de mauvaise foi.

En conséquence, il convient d’accorder à Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] un délai de deux mois supplémentaires pour quitter les lieux, soit jusqu’au 31 juillet 2026 et ce par application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages-intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de l’absence de départ des lieux, qui ne peut résulter du seul défaut de libération du domicile, n’est pas démontré. De plus, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct de ce retard ou des frais engagés pour la présente procédure qui seront examinés ci-après.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [C] [X] de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U], partie succombante, doivent supporter in solidum les dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] à verser à Monsieur [C] [X] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par jugement contradictoire et public rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONSTATE que le congé délivré par Monsieur [C] [X] pour le 23 mai 2025 est régulier ;

En conséquence, ORDONNE l’expulsion de Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] ainsi que tout occupant de leur chef, du bien sis [Adresse 5], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que Monsieur [C] [X] pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] un délai supplémentaire de deux mois, soit jusqu’au 31 juillet 2026 pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et

L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [C] [X] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du 23 mai 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] à verser à Monsieur [C] [X] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [F] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE