TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00891

N° Portalis DBZS-W-B7I-X633

N° de Minute : L 24/00569

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2024

S.C.I. CAIRNS 1

C/

[P] [G]

[S] [D] épouse [G]

[I] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CAIRNS 1, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [G], demeurant [Adresse 3]

Mme [S] [D] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

Mme [I] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 891/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date des 17 et 18 février 2023, la S.C.I. CAIRNS 1 a donné à bail à Monsieur [P] [G] et Madame [S] [D] épouse [G] un logement situé [Adresse 4] (59), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 800 euros, outre 50 euros de provision sur charges comprise, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte du 20 février 2023, Madame [I] [D] s’est portée caution personnelle et solidaire pour une durée indéterminée à concurrence de la somme de 28 000 euros au profit des époux [D].

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la S.C.I. CAIRNS 1 a fait signifier à Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] un commandement de payer la somme principale de 1700 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les causes de ce commandement de payer ont été soldées.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, la S.C.I. CAIRNS 1 a fait signifier à Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et un commandement de payer la somme principale de 1700 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, ledit commandement de payer a été dénoncé à Madame [I] [D] en sa qualité de caution solidaire.

Les causes de ce commandement de payer ont été soldées.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 14 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 22 et 26 décembre 2023, la S.C.I. CAIRNS 1 a fait assigner Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail au jour du présent jugement ;Ordonner que, dans la quinzaine de la signification du présent jugement, les époux [G] [D] seront tenus de délaisser les lieux, et que, faute pour eux de ce faire, la requérante sera autorisée à les en faire expulser, ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Fixer au montant du loyer actuel, soit la somme de 800 euros, outre les provisions sur charges, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de résiliation au 14 novembre 2023 ;

Condamner les époux [G] [D] et Madame [I] [D] in solidum ou l’une à défaut de l’autre à payer à la SCI CAIRNS 1 cette indemnité d’occupation jusqu’au jour de leur expulsion ;Dire qu’en toute hypothèse le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel, au titre de l’indexation ;Condamner les époux [G] [D] et Madame [I] [D] in solidum ou l’une à défaut de l’autre à payer à la SCI CAIRNS 1 la somme de 1854,09 euros au titre de l’arriéré dû au 13 novembre 2023 ;Condamner Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] in solidum ou l’une à défaut de l’autre au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 3 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2024. La S.C.I. CAIRNS 1, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 6 septembre 2024 à la somme de 2000 euros.

Régulièrement assignés respectivement par dépôt en l’étude et à domicile, Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

Par courrier électronique en date du 11 septembre 2024, le conseil de la S.C.I. CAIRNS a transmis l’accusé de réception électronique de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D], assignés à l’étude de l’huissier et à domicile n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 14 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’assignation.

De plus, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 3 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résolution judiciaire du bail :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Pour l’exercice de l’action en résolution, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution ou que celle-ci n’est pas acquise, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

Le prononcé de la résiliation d’un bail ne prend effet qu’au jour de la décision judiciaire.

En l’espèce, il résulte des différentes pièces produites et notamment du décompte arrêté au 6 septembre 2024 que Monsieur [P] [G] et Madame [S] [D] épouse [G] n’ont payé leur loyer que de manière très sporadique et irrégulière depuis leur entrée dans les lieux en février 2023, suite à de multiples relances par le biais d’appels, de mises en demeure et de commandements de payer. Plusieurs loyers ont fait l’objet d’impayés (avril, mai, juillet, août 2023) qui n’ont été soldés que plusieurs semaines après leur date d’exigibilité tandis que d’autres n’ont toujours pas été payés dans leur intégralité à ce jour (juillet, août, septembre 2024), la société demanderesse justifiant à ce jour d’une dette de 2000 euros, sans que les défendeurs ne comparaissent pour justifier de leur situation.

Il résulte de tout ce qui précède que le défaut ou retard régulier de paiement, par Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D], du loyer qu’ils doivent, constitue une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résolution du contrat de bail.

En conséquence, le contrat de bail sera judiciairement résilié à compter du présent jugement.

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [G] et Madame [S] [D] épouse [G] à restituer les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 12] (59).

A défaut, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 850 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [P] [G] et Madame [S] [D] épouse [G] à son paiement in solidum jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du prononcé du présent jugement, soit le 25 novembre 2024.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la S.C.I. CAIRNS 1 verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 17 et 18 février 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 13 novembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au 6 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, des commandements de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] restent devoir à la S.C.I. CAIRNS 1 la somme de 2000 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 septembre 2024, échéance du mois de septembre incluse.

Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

De plus, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de location la solidarité entre les co-preneurs ainsi que dans l’acte de cautionnement le caractère solidaire de ce dernier. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] à payer solidairement à la S.C.I. CAIRNS 1 la somme de 2000 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 6 septembre 2024, échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D], condamnés aux dépens, devront verser à la S.C.I. CAIRNS 1 une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 17 et 18 février 2023 entre la S.C.I. CAIRNS 1 et Monsieur [P] [G] et Madame [S] [D] épouse [G] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 12] (59), aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 25 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [G] et Madame [S] [D] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [P] [G] et Madame [S] [D] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. CAIRNS 1 à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] et Madame [S] [D] épouse [G] à payer à la S.C.I. CAIRNS 1 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 850 euros, équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon modalités prévues au contrat, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] à payer solidairement à la S.C.I. CAIRNS 1 la somme de 2000 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] in solidum aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] à payer in solidum à la S.C.I. CAIRNS 1 la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [P] [G], Madame [S] [D] épouse [G] et Madame [I] [D] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,

S. DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR