TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00025 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLY2

JUGEMENT DU 13 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 16]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [G] [L] domicilié [Adresse 13]

comparant, assisté de M^e Justine ROELS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [R] [W], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M^e Roels

M. [W]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Décembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 16 février 2024, M. [G] [L] a porté à la connaissance de la mairie de [Localité 24] son intention de vendre un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 24], cadastré CX [Cadastre 15] d’une contenance de 46 m².

La DIA portait mention d’un prix de 110 000 euros.

La commune de [Localité 24] a transmis cette déclaration à la Métropole européenne de [Localité 22] (MEL), laquelle l’a transmise à son délégataire du droit de préemption l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF).

Le 11 mars 2024, le service des Domaines a estimé l’ensemble immobilier à 62 000 euros.

Par décision du 19 mars 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 62 000 euros et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation.

Par courrier du 7 mai 2024, le propriétaire refusait le prix offert par l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Par mémoire enregistré au greffe le 22 mai 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix revenant à M. [G] [L] à 62 000 euros.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 12 août 2024, M. le commissaire du gouvernement demande à la juridiction d’arrêter l’indemnité de dépossession à 62 000 euros sur la base d’un prix de 860 €/m²P et d’une surface utile pondérée de 72 m².

Dans son mémoire reçu au greffe le 6 septembre 2024, M. [L] demande la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme de 110 000 euros, outre une indemnité procédurale de 3 000 euros. Il fait valoir qu’il a effectué d’importants travaux (isolation complète, nouvelles électricité et plomberie, aménagement du grenier, nouvelle fenêtre double vitrage PVC, changement des chéneaux…). Il ajoutait qu’il a cessé la rénovation lorsqu’il a été avisé par l’Etablissement public foncier des Hauts de France que l’immeuble était voué à être racheté et démoli. Il précisait avoir refusé l’offre de l’autorité expropriante de 68 200 euros en décembre 2023 et concluait un compromis de vente pour un prix de 1527 €/m². Il discute les termes de comparaison produits par l’Etablissement public foncier des Hauts de France et produit de nouveaux termes de comparaison avec un valeur moyenne de 1 374€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 11 septembre 2024, en présence de M. [G] [L] et de son conseil, du représentant de l’EPF et de son conseil, et du commissaire du gouvernement.

Dans ses conclusions complémentaires reçues au greffe le 22 octobre 2024, le commissaire du gouvernement réévalue le prix en tenant compte des termes apportés par le propriétaire et retient un prix de 900€/m²P, soit une indemnité de dépossession augmentée à 65 000 euros.

Dans son mémoire en réponse n°2 et récapitulatif reçu le 12 novembre 2024, M. [L] maintient ses demandes. Il souligne que le bien objet du terme 3 est dans un état lamentable et squatté. Il souligne l’état dégradé de certains termes de comparaison cités.

Dans ses conclusions reçues le 13 novembre 2024, le commissaire du gouvernement maintient son évaluation à 65 000 euros. Il souligne que la partie arrière de la toiture est en état d’usage et que l’électricité apparaît ancienne, les sols sont à nus. Il indique que le bien du terme 3 n’était pas squatté lors de la cession. Il insiste sur le fait que le prix demandé par le propriétaire équivaut quasiment à la valeur maximale observée sur le marché immobilier local pour ce type de bien, laquelle concerne un bien en très bon état d’entretien.

Dans son mémoire en réplique reçu le 15 novembre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France aligne son offre sur le prix estimé par le commissaire du gouvernement, soit 65 000 euros. Il souligne qu’il est de jurisprudence constante de retenir des termes correspondant à des mutations de moins de cinq ans. Il rappelle que l’immeuble en cause nécessite d’importants travaux pour être habitable.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 novembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur le prix du bien

En vertu de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition, dans le cadre de l’exercice d’un droit de préemption, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas:

a) La date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

L’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 24], dans le quartier [Adresse 21].

Le quartier [Adresse 21] est visé par un programme de rénovation urbaine d’ampleur. L’Etablissement public foncier des Hauts de France a acquis la maîtrise foncière de nombreux immeubles de la [Adresse 26] et des rues adjacentes. Des expropriations sont menées concernant d’autres immeubles à proximité immédiate.

L’immeuble en cause est un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 6], mitoyen des deux côtés, et sans extérieur. Il a été acquis en 2016 par le propriétaire actuel au prix de 30 000 euros. La maison était alors murée.

Le propriétaire a engagé des travaux de rénovation totale et de grande ampleur de l’immeuble. Il a expliqué avoir réalisé les travaux lui-même avec l’aide de sa famille. Il n’a produit aucune facture. La rénovation a été interrompue suite à l’annonce du projet de réhabilitation du quartier.

La façade est en briques avec une toiture en partie en tuiles. L’immeuble est érigé en R+2, avec une grande pièce avec puits de lumière sur l’arrière au rez-de-chaussée, une grande pièce au 1er étage et un grenier mansardé sur un côté et aménagé au 2ème étage. L’ensemble est complété par une cave sur toute la surface de la maison, en terre battue, avec une voute isolée par du polystyrène. La terre était humide lors du transport, suite à un « dégât des eaux ».

Des travaux importants ont été réalisés : remplacement d’une partie de la toiture, des chéneaux, nouveau puits de jour, réfection de l’ensemble de l’isolation, réfection d’une partie de l’électricité, plomberie, pose de nouveaux ouvrants double vitrage PVC avec volets, aménagement du grenier, remplacement des planchers entre les étages. Des matériaux de qualité ont été utilisés. La partie arrière de la toiture est dans un état médiocre et le système électrique apparaît encore pour partie ancien (cf. photographies dans les dernières conclusions du commissaire du gouvernement). La façade est dans un état moyen.

L’immeuble nécessite encore d’importants travaux de rénovation : les murs ne sont pas terminés (l’isolant est posé sur les murs, mais pas les placos et il n’y a aucune cloison); les sols sont à nu (dalle béton au rez-de-chaussée et plancher à nu aux étages); l’installation électrique n’est pas terminée ; il n’y a aucun équipement (pas de système de chauffage, de chauffe-eau, pas de radiateur, ni de cuisine, ni de salle de bains/ d’eau et sanitaire, WC, pas d’éclairage…).

La maison est inhabitable en l’état.

L’immeuble est classé en zone UCA 7.1.4 par le plan local d’urbanisme intercommunal de la MEL en vigueur.

2/ Sur la surface du bien

Le commissaire du gouvernement propose une surface de 72 m²P, correspondant à une surface utile de 50 m² à laquelle s’ajoute une surface de cave de 20 m² pondérée à 0,3 et une surface de grenier aménagé de 20 m² pondérée à 0,8.

La surface n’est pas discutée par les parties, de sorte qu’il convient de retenir cette SUP de 72 m².

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 23], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L. 213-4 alinéa 3 du code de l’urbanisme, en matière de préemption, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi de la Métropole européenne de [Localité 22] est intervenue le 12 décembre 2019 et est entrée en vigueur le 18 juin 2020.

Il convient de retenir cette date.

4/ Sur la méthode de valorisation

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties ont cité les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’Etablissement public foncier des Hauts de France avec correction de la surface utile pondérée

Sur [Localité 24] :

N°

Réf. enregistrement

Cadastre

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP totale

Prix total

Prix/m²

(SUP)

1

2021P03784

CX 66

[Adresse 14]

16/03/21

1900

35

50

56000

1120

2

2021P15203

CX 87

[Adresse 8]

27/07/21

1890

73

73

45000

616,44

3

2021P27696

CX 36

[Adresse 11]

23/11/21

1902

52

64

56500

882,81

4

2022P03077

CX 67

[Adresse 10]

11/01/22

1900

34

59

68000

1152,54

5

2022P21866

CX 81

[Adresse 9]

24/05/22

1890

60

73,4

110000

1498,64

6

2023P05478

CX 92

[Adresse 3]

26/01/23

1910

64

89,25*

95000

1064,43

7

2023P10648

CX 76

[Adresse 2]

03/04/23

1870

61

92,1*

115000

1248,64

8

2023P22238

CX 89

[Adresse 19]

27/06/23

1884

64

81*

114000

1407,41**

9

2024P01507

CX 105***

[Adresse 4]

05/01/24

1870

93

75,4

81200

1076,92

*surface habitable réelle

** La valeur unitaire du terme n°8 est de 114000/81 = 1407,41 € / m² et non de 1500 € / m²

*** concerne aussi la parcelle CX [Cadastre 17] (sols pour 43m²)

Termes de comparaison cités par le propriétaire

Sur [Localité 24]

N°

Réf. enregistrement

Cadastre

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP totale

Prix total

Prix/m²

(SUP)

10

2024P05902

CX [Cadastre 20]

[Adresse 1]

27/02/24

1890

49

92*

148000

1608,70

11

2023P22130

CX [Cadastre 18]

[Adresse 12]

27/06/23

1880

55

87,47*

123000

1406,20

12

2023P35370

CX 23

[Adresse 5]

07/11/23

1885

62

97*

110000

1134,02

*surface habitable réelle

Tous les termes de comparaison cités correspondent à des cessions d’immeubles de petites surfaces, de même période de construction et dans un secteur géographique très proche (même rue ou rue adjacente). L’îlot ([Adresse 26], [Adresse 27] et [Adresse 25]) est concerné par le projet de rénovation urbaine, de sorte que tous les termes de comparaison correspondent à des immeubles concernés par le projet de démolition/rénovation du quartier et la procédure d’expropriation menée par l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Il s’agit de cessions et acquisitions récentes, puisqu’entre 2021 et 2024, soit de moins de cinq ans à la date de saisine de la juridiction de l’expropriation. Il n’y a dès lors pas lieu d’écarter certains termes comme trop anciens.

Les termes 1 à 8 et 10 à 12 sont des acquisitions par l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Les immeubles ont été visités et évalués par le service des Domaines, de sorte que l’on dispose d’éléments précis sur leur état au moment du transfert de propriété. Seul le terme 9 correspond à une cession entre particuliers. Pour ce terme, seule la photographie de la façade dans le mémoire introductif du requérant vient apporter des éléments sur son état. Il ressort de cette seule photographie que l’immeuble apparaît en bon état général. Il convient cependant de privilégier les termes pour lesquels on dispose de davantage d’éléments sur leur état.

Les termes 8, 11 et 12 correspondent à des biens loués lors de la cession (bail en cours). L’occupation entraine une baisse de la valeur vénale. En l’occurrence, suffisamment de termes sont cités pour que les termes occupés soient écartés, sans nécessité de les conserver en pratiquant un abattement, cette technique étant plus aléatoire. Ces trois termes seront donc écartés.

Lors de la cession des termes 5, 7 et 10, un différé de jouissance a été accordé à l’ancien propriétaire dans l’acte de cession. Cet arrangement ne modifie cependant pas la valeur de marché du bien, s’agissant d’immeubles voués à la démolition. Il n’y a pas lieu d’écarter ces termes pour ce motif.

Les termes 1 à 7, 9 et 10 sont tous habitables en l’état.

Il résulte des photographies et des descriptions produites par le commissaire du gouvernement, issues des visites des biens par le service des Domaines que les termes 5, 6, 7 et 10 sont en bon, voire en très bon état pour les termes 7 et 10 (chauffage central au gaz, sols carrelés, murs peints récemment, installation électrique aux normes…). Les prix s’échelonnent de 1064,43€/m²P à 1608,70€/m²P.

D’après ces mêmes éléments, les termes 1 (ouvrants en bois simple à changer, absence de porte à la salle de bains, briques endommagées autour de la porte-fenêtre…) et 4 (très bon état d’entretien à l’intérieur mais poutre du grenier à remplacer et peinture de la façade et chéneaux bois à revoir) sont dans un état correct avec quelques travaux à prévoir. Les prix de ces termes sont de 1120€/m²P et 1152,40€/m²P.

Les termes 2 (carrelage endommagé, murs partiellement endommagés dans le salon et la cuisine, caisson du volant roulant manquant, fissure sur le mur du palier, problème d’infiltration dans une chambre…) et 3 (carrelage et revêtement de sol endommagés, problème d’humidité dans les WC, fissures dans les murs intérieurs) sont dans un état médiocre avec des travaux à prévoir. Les prix sont de 616,44€/m²P et de 882,81€/m²P.

S’agissant du terme n°3, seul son état au moment de la cession doit être pris en compte à titre de comparatif puisque c’est cet état qui a justifié le prix convenu. La dégradation postérieure du bien est non pertinente. Compte tenu des photographies et des observations du service des Domaines correspondant à une visite concomitante à la vente, le bien était certes dans un état médiocre mais pas dans l’état de dégradation apparaissant sur les photographies de M. [L]. Ce terme reste donc pertinent.

Le bien exproprié est dans un état particulier : « en cours de rénovation ». Aucun terme correspondant à un bien dans un état comparable n’a pu être communiqué par les parties.

S’il est indéniable que la maison de M. [L] a fait l’objet d’un début de rénovation intégrale, avec des matériaux de qualité, il n’en demeure pas moins que les travaux ne sont pas achevés, qu’elle est inhabitable en l’état et que des travaux conséquents et coûteux seraient nécessaires pour l’achever.

Elle ne peut donc être comparée à des biens en bon ou très bon état. Elle ne peut davantage être comparée à des biens dans un état moyen/correct, avec quelques travaux à prévoir.

Seuls les termes 2 et 3 relatifs à des biens nécessitant des travaux conséquents de remise en état (par exemple :revêtements des sols et murs à remplacer alors que dans le bien en cause, les revêtements de sols et les placo et peintures doivent être posés) sont suffisamment proches au regard des travaux à prévoir pour être retenus comme pertinents.

La moyenne de ces deux termes est de 749,63 euros/m²P.

Dès lors, le prix offert par l’Etablissement public foncier des Hauts de France de 900 €/m²P, conformément à l’évaluation du commissaire du gouvernement est satisfactoire.

Il convient en conséquence de fixer le prix à la somme de 65 000 euros (900€ x 72 m²P = 64800 € arrondi à 65 000 euros )

II- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et il sera accordé à M. [L] une indemnité procédurale de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 18 juin 2020 ;

FIXE le prix du bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 24], parcelle cadastrée CX [Cadastre 15] d’une contenance de 46 m² appartenant à M. [G] [L], à la somme de 65 000 euros;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à M. [G] [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation