TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/06506 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XL2Y

N° de Minute : BX 24/00772

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[E] [G] [I]

[U] [C] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]/FRANCE

représentée par Représentant : M. [N] [S]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [G] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par maître SCHOEMAECKER Ingrid, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [C] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par maître SCHOEMAECKER Ingrid, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

RG N° 6506/23 – PAGE CH

EXPOSE DU LITIGE :

Aux dires des parties suivant bail verbal à effet du 17 juillet 2007, la société anonyme d’HLM Vilogia a donné à bail à M. [E] [G] [I] et Mme [U] [C] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte d’huissier du 8 juillet 2022, la société Vilogia a fait signifier à M. [I] et Mme [V] un commandement de payer la somme de 2238,30 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier du 3 juillet 2023, la société Vilogia a fait assigner M. [I] et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcé de la résiliation du bailprononcé de l’expulsion de M. [I] et Mme [V] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serruriercondamnation solidaire de M. [I] et Mme [V] à lui payer la somme de 2238,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationcondamnation de M. [I] et Mme [V] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges courants en subissant les augmentations légales de la résiliation jusqu’à complète libération des lieuxcondamnation de M. [I] et Mme [V] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 25 janvier 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à celle du 4 juillet 2024.

La société Vilogia a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 1339,35 euros, précisant que les surloyers forfaitaires ont tous été régularisés et annulés et soulignant que depuis janvier 2024 les locataires supportent un surloyer réel. En réplique à l’argumentation adverse, la société Vilogia expose que les régularisations des charges ont toujours eu lieu en faveur des locataires, que l’erreur d’écriture comptable de 1698,58 euros inscrite au débit a été régularisée en une seule écriture de plus de 2000 euros reprenant une somme supplémentaire de 355,76 euros au titre des charges. La société Vilogia accepte la proposition de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer et des charges courants même si les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

M. [I] et Mme [V], représentés par leur conseil, ont demandé par conclusions déposées et visées par le greffier à l’audience auxquelles ils se sont expressément référés au juge des contentieux de la protection de débouter la société Vilogia de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à restituer la somme de 326,80 euros de trop perçu. A titre subsidiaire, ils ont demandé le bénéfice de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En toutes hypothèses, ils ont sollicité la condamnation de la société Vilogia aux dépens et à leur payer une indemnité de procédure de 1500 euros.

M. [I] et Mme [V] ont exposé que la société Vilogia leur a appliqué un surloyer forfaitaire sans justifier des relances de sorte qu’elle ne pouvait réclamer le paiement du surloyer forfaitaire. Ils font également valoir qu’il existe une erreur sur une régularisation de charges et que la société Vilogia ne prouve pas que la somme de 2104,59 euros recrédité ne correspond pas à un paiement. M. [I] et Mme [V] ont également relevé que leur loyer variait de manière importante sans explication, que la société Vilogia est redevable de la somme de 326,80 euros au titre des charges et que si le loyer appliqué était resté celui conventionnellement prévu, ils auraient trop payé 4200 euros. M. [I] et Mme [V] en ont déduit que la créance n’est pas certaine liquide et exigible.

RG N° 6506/23 – PAGE CH

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l’assignation sus-visée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par la société Vilogia et aux conclusions de M. [I] et Mme [V] pour un plus ample exposé de leurs moyens.

M. [I] et Mme [V] ont été autorisés à produire en corus de délibéré la preuve du paiement de la somme de 600 euros en date du 28 juin 2024.

Par note en délibéré reçue au greffe, et également adressée à la société Vilogia, M. [I] et Mme [V] ont produit un justificatif bancaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.

sur la recevabilité de l’action :

La société Vilogia justifie avoir saisi la la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juillet 2022 par voie électronique et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 4 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil :

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Vilogia produit une historique de compte arrêté au 27 juin 2024 selon lequel, hors frais de poursuite, M. [I] et Mme [V] sont débiteurs de la somme de 1339,35 euros.

En application de l’article 1353 précité il appartient aux locataires d’établir les paiements qu’ils allèguent. Ils doivent donc établir que la somme de 2104,59 euros inscrite au crédit du compte locatif le 22 novembre 2021 sous le libellé « annulation régul charges » est un paiement opéré par eux, ce qu’il ne font pas.

RG N° 6506/23 – PAGE CH

En revanche, ils démontrent avoir effectué un paiement de 600 euros le 28 juin 2024, le justificatif de virement produit en cours de délibéré portant la mention « exécuté ».

Les surloyers forfaitaires appelés en 2022 et 2023 ont été annulés de sorte que le débat sur l’envoi de la mise en demeure de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation est sans objet concernant le montant du forfait. En revanche, l’historique de compte détaillé fait apparaître que des pénalités pour non réponse à l’enquête, à hauteur de 7,62 euros, ont été facturées et non remboursées alors qu’il n’est pas justifié du respect des formalités de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation. En effet, la correspondance en date du 16 mai 2023 ne vaut pas preuve de l’envoi de l’enquête. Par ailleurs, la mise en demeure du 7 mars 2024 est conforme aux prescriptions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation mais la date d’envoi de cette mise en demeure n’est pas justifiée. En outre, des frais de dossier de l’enquête SLS de 25 euros ont été facturés en février 2022 sans qu’il ne soit justifié d’une mise en demeure de l’article L. 411-9 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, la somme totale de 108,82 euros doit être déduite du montant de la créance alléguée.

En l’espèce, il résulte de l’historique de compte aux débats que M. [I] et Mme [V] sont débiteurs au 28 juin 2024 de la somme de 630,53 euros, déduction faite des frais de procédure, ce qui représente 1 terme de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis juin 2021.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

M. [I] et Mme [V] seront condamnés solidairement, en application de l’article 220 du code civil, à payer à la société Vilogia la somme de 630,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Compte tenu d’efforts de paiement régulier de la part des locataires mais aussi de la relative modicité de la dette résiduelle et de l’accord de la société Vilogia quant à des délais de paiement, en l’absence de preuve de besoins de la société Vilogia faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que M. [I] et Mme [V] pourront s’acquitter de leur dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, M. [I] et Mme [V] ne disposeront plus de titre pour occuper les lieux et leur expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Les locataires devront alors payer in solidum une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la bailleresse du fait de leur maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges sans faculté révision.

Sur les mesures accessoires :

M. [I] et Mme [V], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RG N° 6506/23 – PAGE CH

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [E] [G] [I] et Mme [U] [C] [V] à payer à la société anonyme d’HLM Vilogia, la somme de 630,53 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 28 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Autorise M. [E] [G] [I] et Mme [U] [C] [V] à s’acquitter de cette dette en 13 mensualités de 50 euros payables, en sus du loyer et des charges courants, le 10 de chaque mois, la première mensualité intervenant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et la dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

Rappelle que pendant ce délai de 13 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

prononce, à la date du 30 juin 2024, pour non paiement des loyers et charge aux torts de M. [E] [G] [I] et Mme [U] [C] [V] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

ordonne l’expulsion de M. [E] [G] [I] et Mme [U] [C] [V], et de tous occupants de leur chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;

condamne en tant que de besoin M. [E] [G] [I] et Mme [U] [C] [V] à payer in solidum à la société anonyme d’HLM Vilogia à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RG N° 6506/23 – PAGE CH

Condamne in solidum M. [E] [G] [I] et Mme [U] [C] [V] aux dépens dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 19 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge