TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/09253 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2MXQ

AFFAIRE :

Mme [O] [G] (Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/

M. [X] [V] (M^e Julien AYOUN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Septembre 2025, puis prorogée au 23 Octobre 2025 et enfin au 06 Novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [O] [M] veuve [S] [J]

née le 20/03/1940 à [Localité 10], de nationalité française

ayant fait élection de domicile en les bureaux de la SAS J. & M. [D], administrateur d’immeubles, sis [Adresse 4]

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [V]

né le 08/12/1952 à [Localité 7] (TUNISIE), de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

ZOU ALIMENTATION (S.A.S.)

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le N° 901 008 193

dont le siège social est sis “[Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er juillet 2013, Monsieur [X] [V] a pris à bail commercial auprès de Madame [O] [M] veuve [G] un local sis [Adresse 6], rez-de-chaussée.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans.

Par acte d’huissier en date du 2 septembre 2022, Madame [O] [M] veuve [S] [J] a assigné Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail commercial du 14 juin 2013 et d’ordonner l’expulsion.

Par ordonnance sur incident rendue le 11 avril 2024, le juge de la mise en état a :

— débouté Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION de leur prétention tendant à voir ordonner un sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive au titre de la plainte en faux contre la EAB EXACT ACCOUNTS ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 19 décembre 2024 ;

— enjoint à Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION, pour cette date, d’avoir conclu au fond, à défaut, il sera prononcé la clôture partielle de la mise en état à leur endroit,

— réservé les autres demandes ;

— dit que les dépens et les frais irrépétibles suivront le sort de la procédure au fond ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par ordonnance du 19 décembre 2024, le juge de la mise en état a procédé à la clôture de l’instruction du litige et a fixé l’affaire en audience de plaidoirie le 26 juin 2025.

Le même jour et simultanément, Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION ont notifié via le Réseau Privé Virtuel des Avocats des conclusions à Madame [O] [M] veuve [S] [J].

Le 8 janvier 2025, Madame [O] [M] veuve [S] [J] a notifié via le R.P.V.A. des conclusions.

A l’audience du 26 juin 2025, au regard de l’accord des parties, le Tribunal, avant l’ouverture des débats sur le fond, a révoqué l’ordonnance de clôture du 19 décembre 2024, admis aux débats les dernières conclusions des parties et prononcé de nouveau la clôture à la date du 26 juin.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 8 janvier 2025, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, 1103 et suivants, 1224 et suivants, 1728 du code civil, L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 514, 696, 699, 700 du code de procédure civile, 802 du code de procédure civile, Madame [O] [M] veuve [G] sollicite de voir :

— rabattre l’ordonnance de clôture du 19/12/2024 et déclarer recevables les présentes conclusions ;

Et concernant M. [X] [V] et la SAS ZOU ALIMENTATION :

— prononcer à leurs torts et griefs exclusifs la résiliation du bail commercial qui a été consenti par la requérante selon contrat régularisé le 14.06.2013 ;

— ordonner leur expulsion immédiate et celle de tous occupants pour eux ou avec eux des locaux situés à [Adresse 9] [Localité 3][Adresse 1], et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de huitaine à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

— fixer au montant des derniers loyers et accessoires contractuellement dus, éventuellement révisés, l’indemnité d’occupation dont ils seront in solidum redevables ;

— les condamner à payer in solidum à Mme [G] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner à payer in solidum à la requérante la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner à supporter les entiers dépens, le Tribunal jugeant qu’ils engloberont :

*les coûts des PV de constat des 27.06.2022 et 30.08.22 ;

*ainsi que de la dénonce avec mise en demeure selon exploit du 12.07.22 ;

*et celui des 2 états des créanciers inscrits sur le fonds qui ont été requis du greffe du Tribunal de Commerce de Marseille (du chef de M. [X] [V] et du chef de la société ZOU ALIMENTATION) ;

et qu’ils seront in solidum supportés par les parties défenderesses avec distraction au profit de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIÉS, avocats en la cause (articles 696 et 699 du code de procédure civile) ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir (articles 514 du code de procédure civile) est de droit et juger qu’aucune circonstance ne justifie qu’elle soit écartée ;

— débouter M. [V] et la société ZOU ALIMENTATION de leur demande fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [M] veuve [S] [J] affirme que Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION a, de manière irrégulière, apporté le bail litigieux à la société ZOU ALIMENTATION. Cet apport a été effectué sans autorisation de la demanderesse, bailleresse. Le fonds de commerce est en tous cas exploité depuis juillet 2021 par la société défenderesse dont le défendeur est « a priori » le président. Or, le bail contenait une clause exigeant l’accord de la bailleresse. Il s’agit d’un manquement justifiant à lui seul la résiliation du bail aux torts de Monsieur [X] [V].

Au surplus, le bail comporte une clause excluant l’exploitation du local au-delà de 21h. Or, la société défenderesse ne cesse de violer cette obligation. Ce manquement perdure depuis 2015, malgré mise en demeure de cesser cette infraction aux termes du bail.

Le contrat de bail prétendument signé le 12 mai 2021 est un faux grossier.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 19 décembre 2024, au visa des articles L145-1 et suivants du code de procédure civile, 1224 du code civil, 287 et 700 du code de procédure civile, la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION et Monsieur [X] [V] sollicitent de voir :

— rejeter toutes les demandes de Madame [O] [M] veuve [G] ;

— condamner Madame [O] [M] veuve [S] [J] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION font valoir que Monsieur [V] a confié à la société EAB EXACT ACCOUNTS la mission de négocier les modalités et de conclure un nouveau bail commercial avec Madame [O] [M] veuve [G], représentée par Monsieur [B] [D], du cabinet J&M [D] MANDATAIRE. Le défendeur a reçu le nouveau bail en pensant qu’il émanait bien de la demanderesse. Ce n’est qu’à l’assignation que le défendeur a réalisé qu’il était toujours lié par le premier bail commercial à la demanderesse.

Le manquement allégué à l’égard de Monsieur [X] [V] est d’une gravité insuffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. Depuis le nouveau bail de 2021, la société ZOU ALIMENTATION procède au paiement des loyers. L’apport du bail commercial à cette société n’a causé aucun préjudice à Madame [O] [M] veuve [S] [J].

S’agissant des horaires d’ouverture, si une difficulté est survenue en 2015, elle a immédiatement été réglée. Les constats réalisés en 2022 n’illustrent que deux manquements isolés en neuf années de relations contractuelles.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les deux actes de bail versés aux débats

Il est notable que si, devant le juge de la mise en état, les défendeurs (alors demandeurs à l’incident) évoquaient un bail de 2021 prétendument passé entre Madame [O] [M] veuve [S] [J] et la défenderesse et sollicitaient un sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une plainte déposée devant le Procureur de la République, ils faisaient déjà état de leurs doutes sur l’authenticité de ce « bail » de 2021. Madame [O] [M] veuve [S] [J] la conteste en tous cas formellement dans ses dernières conclusions.

Or, les défendeurs, dans leurs dernières conclusions sur le fond, ne se prévalent plus de ce bail de 2021 pour invoquer un quelconque droit d’occupation des lieux. Si l’acte, dans sa réalité matérielle, est certes évoqué au début des moyens en défense et s’il est produit par les défendeurs parmi leurs pièces, Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION écrivent : « c’est en recevant l’acte introductif d’instance [que Monsieur [X] [V]] a découvert qu’il était toujours lié à Madame [O] [M] veuve [S] [J] par le bail commercial conclu le 1er juillet 2013 et qu’il se poursuivait tacitement ».

Puisqu’il ne peut pas exister deux baux commerciaux valides simultanés pour le même local, les défendeurs reconnaissent donc implicitement mais nécessairement que c’est bien le bail de 2013, tacitement renouvelé, qui unit Monsieur [X] [V] à Madame [O] [M] veuve [S] [J] et non pas l’acte prétendu de 2021. Par là même, les défendeurs reconnaissent donc, tout aussi implicitement mais tout aussi nécessairement, que la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION n’est pas liée à Madame [O] [M] veuve [S] [J] par ce bail prétendu de 2021.

Il n’y a donc pas lieu de procéder à la vérification d’écriture concernant cet acte, étant relevé qu’aucune des parties ne le sollicite, que ce soit au dispositif de leurs conclusions ni dans leurs motifs.

Sur la résiliation du bail commercial du 1er juillet 2013 :

L’article 11 du contrat de bail du 1er juillet 2013 stipule : « le preneur ne pourra céder tout ou partie de son droit au bail qu’à un successeur dans son fonds de commerce et avec l’agrément préalable et exprès du bailleur ».

Monsieur [X] [V] ne conteste pas avoir apporté à la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION le bail litigieux sans autorisation de Madame [O] [M] veuve [S] [J].

Par ailleurs, le bail litigieux impose au preneur, Monsieur [X] [V], de fermer « impérativement » le commerce à 21h « afin de préserver la tranquillité des appartements à usage d’habitation ». Or, il résulte des pièces versées aux débats que le 2 octobre 2015, il a été constaté par huissier que la supérette était encore ouverte à 22h. Ce constat fait écho à un courrier de la société D4 IMMOBILIER du 30 septembre 2015, syndic de l’ensemble immobilier La Calypso sis à proximité de la supérette exploitée par le défendeur. Selon ce courrier, la supérette fermait « à des heures avancées de la nuit », avec des clients faisant « beaucoup de bruit ».

Ces éléments, anciens, sont à mettre au regard des constats plus récents versés aux débats. Le 31 août 2020, la société de gestion J&M [D], gérant le bail pour le compte de Madame [O] [M] veuve [S] [J], fait état auprès de Monsieur [X] [V] des « innombrables appels téléphoniques faisant part des nuisances subies par les occupants de l’immeuble ». Un constat de commissaire de justice du 27 juin 2022 constate que le local est encore ouvert à 23h30 et le Tribunal relève l’officier ministériel ne constate pas que les tenanciers seraient en train de fermer : l’huissier semble donc constater un fonctionnement en cours, alors que l’établissement devrait être fermé depuis deux heures trente. Le 30 août 2022, un nouveau procès-verbal de constat est établi à 21h15. Là encore, l’établissement n’est pas fermé et, là encore, le Tribunal relève que l’officier ministériel ne fait pas état de démarches de fermeture (rangement des denrées, extinction des lumières, fermeture des portes, abaissement du rideau…) qui pourraient éventuellement être en cours. Un nouveau courrier de la société D4 immobilier du 19 octobre 2023, envoyé pour le compte du syndicat de copropriétaires de l’immeuble LA CALYPSO, fait état de la persistance des troubles « depuis des années ». Ce dernier courrier mentionne « l’ouverture tardive, le va-et-vient bruyant de scooters, la musique forte, ainsi que des incidents tels que des bagarres ». Par ce courrier, la société D4 évoque une éventuelle action judiciaire du syndicat des copropriétaires à l’égard de Madame [O] [M] veuve [S] [J] si les troubles venaient à persister.

Contrairement aux affirmations des défendeurs qui expliquent dans leurs conclusions que les évènements exposés par la demanderesse sont des incidents isolés, les pièces versées aux débats démontrent au contraire une exploitation depuis dix ans à la date du présent jugement violant avec constance les stipulations du bail.

Les deux manquements évoqués ci-dessus aux stipulations contractuelles justifient le prononcé de la résiliation du bail.

Sur l’expulsion :

Puisque les défendeurs ne se prévalent pas, dans leurs conclusions, de la validité du prétendu bail de 2021 versé aux débats, il apparaît que tant Monsieur [X] [V] que la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION sont occupants sans droit ni titre des lieux loués, suite au prononcé de la résiliation du bail commercial.

Leur expulsion est ordonnnée, ainsi que celle des tous occupants de leurs chefs. des locaux situés à [Adresse 9] [Localité 3][Adresse 1].

L’article L131-1 du code des procédure civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

L’article L131-2 du même code ajoute : « l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. »

Faute pour Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION d’avoir libéré les lieux de toute occupation ou de tout meuble, à l’expiration du délai d’un mois postérieur à la signification du présent jugement, ils seront redevables in solidum, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 70 € par jour de retard. L’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de deux mois. A l’issue du délai d’un an de l’astreinte provisoire, à défaut d’avoir libéré les lieux de toute occupation ou de tout meuble, il appartiendra à Madame [O] [M] veuve [G] de saisir le juge de l’exécution afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte provisoire ainsi que la fixation de l’astreinte définitive.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1760 du code civil dispose que « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’article 1240 du même code dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Madame [O] [M] veuve [G] sollicite de voir fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer et accessoires, « éventuellement révisés ». La demanderesse ne chiffre pas sa prétention, tout en la formulant de manière suffisamment précise pour que le quantum de condamnation soit déterminable. Il faut rappeler que le Tribunal ne procède pas à des condamnations par renvoi à un calcul ultérieur. Il doit chiffrer sa condamnation. Madame [O] [M] veuve [G] ne verse pas aux débats d’éléments permettant de connaître les montants les plus récents des loyers et provisions sur charges. Les défendeurs versent aux débats un relevé de compte datant d’août 2022. A défaut de meilleure preuve, ce relevé sera retenu.

Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION seront condamnés in solidum ( Monsieur [X] [V] sur le fondement de l’article 1760 du code civil et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION au titre de l’article 1240 du code civil au regard de la faute que constitue sa présence dans les lieux sans droit ni titre) à verser à Madame [O] [M] veuve [S] [J] la somme de 1 128,68€ chaque mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts :

Il convient de rappeler que toute partie à un procès, assistée par un avocat, qui sollicite l’allocation de dommages-intérêts doit indiquer :

— le fondement juridique de sa prétention (article 768 du code de procédure civile) ;

— la faute de la partie adverse, le préjudice subi et le lien de causalité entre les deux (que ce soit sur le fondement des articles 1217 et suivants ou 1240 et suivants du code civil).

Madame [O] [M] veuve [G] indique que l’attitude de Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION lui a causé « divers préjudices ». Elle s’abstient donc d’expliquer ou de prouver :

— le fondement juridique de cette prétention ;

— les préjudices subis ;

— les liens de causalité entre ces préjudices prétendus et les fautes évoquées plus haut dans le présent jugement.

Madame [O] [M] veuve [G] sera donc déboutée de sa prétention à la somme de 5 000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION, qui succombent aux demandes de Madame [O] [M] veuve [G], aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des procès-verbaux de constat des 27 juin 2022 et 30 août 22, de la dénonce avec mise en demeure selon exploit du 12 juillet 2022 et les coûts des deux états des créanciers inscrits sur le fonds délivrés le 2 septembre 2022 par le greffe du Tribunal de commerce de MARSEILLE concernant Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour SELARL LESCUDIER & ASSOCIÉ, avocat de Madame [O] [M] veuve [S] [J] de recouvrer directement contre Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION à verser à Madame [O] [M] veuve [S] [J] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail du 1er juillet 2013 unissant Madame [O] [M] veuve [S] [J] et Monsieur [X] [V] ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION ainsi que de tous occupants de leurs chefs des locaux situés à [Adresse 9] [Localité 3][Adresse 2] ;

DIT que faute pour Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION d’avoir libéré les lieux de toute occupation ou de tout meuble, à l’expiration du délai d’un mois postérieur à la signification du présent jugement, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 70 € par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de deux mois, à charge pour Madame [O] [M] veuve [S] [J], à défaut de libération des lieux à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION à verser mensuellement à Madame [O] [M] veuve [S] [J] la somme de mille cent vingt-huit euros et soixante-huit centimes (1 128,68 €) à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [O] [M] veuve [S] [J] de sa prétention à la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des procès-verbaux de constat des 27 juin 2022 et 30 août 22, de la dénonce avec mise en demeure selon exploit du 12 juillet 2022 et les coûts des deux états des créanciers inscrits sur le fonds délivrés le 2 septembre 2022 par le greffe du Tribunal de commerce de MARSEILLE concernant Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour SELARL LESCUDIER & ASSOCIÉ, avocat de Madame [O] [M] veuve [G] de recouvrer directement contre Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et la société par actions simplifiée ZOU ALIMENTATION à verser à Madame [O] [M] veuve [S] [J] la somme de trois mille euros (3000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT