TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05646

N° Portalis DBZS-W-B7I-YMF6

N° de Minute : L 24/00624

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2024

[B] [D]

[X] [P] épouse [D]

C/

[S] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [D], demeurant [Adresse 5]

Mme [X] [P] épouse [D], demeurant [Adresse 5]

comparants en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [V], demeurant Chez Mr [E] [G] – [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 5646/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2020, avec effet au 15 juin 2020, M. [B] [D] et Mme [X] [P] épouse [D] ont donné à bail à M. [S] [V] un appartement à usage d’habitation n°21, situé au 2ème étage du [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 480 euros, outre une provision sur charge de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, M. et Mme [D] ont fait délivrer à M. [V] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail afin d’obtenir le paiement d’uns somme en principal de 4 089,09 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, M. et Mme [D] ont fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, de voir prononcer l’expulsion de M. [V] des lieux qu’il occupe et de le voir condamner au paiement de diverses sommes.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 21 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, M. et Mme [D] ont fait délivrer à M. [V] un avenir d’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

constater et à défaut ordonner la résiliation du contrat de location et déclarer en conséquence M. [V] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin en est ;condamner M. [V], sous réserve des sommes versées par lui entre la date de l’assignation et celle de l’audience, à leur payer les sommes suivantes :3 327,09 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 6 janvier 2024, en application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération complète des locaux, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil et révisables selon les dispositions contractuelles du bail ;la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juin 2024 et renvoyée à l’audience du 2 septembre 2024 pour permettre notamment d’actualiser le montant de la dette locative.

Le 28 août 2024, M. [V] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers du Nord.

A l’audience du 2 septembre 2024, M. et Mme [D] ont comparu. Ils ont maintenu leurs demandes contenues dans leur acte d’introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 844,59 euros arrêtée au 21 juin 2024, date de départ des lieux du locataire, et dépôt de garantie déduit.

Par ailleurs, ils ont oralement sollicité la condamnation de M. [V] à leur payer la somme de 787,39 euros au titre de frais de remise en état du logement. Ils ont précisé ne pas avoir connaissance du dossier de surendettement déposé par le locataire.

M. [V] a comparu en personne. Il a confirmé avoir quitté les lieux et reconnaît le principe et le montant de la dette locative.

En ce qui concerne la demande au titre des réparations locatives, il a demandé à ce que le montant soit réduit à de plus justes proportions.

Il soutient avoir signé l’état des lieux sous la pression des propriétaires. Il ne conteste pas l’existence d’un trou dans le mur et d’un trou dans la plaque de protection ainsi que les appliques en porcelaine cassées. Il conteste le surplus et il explique n’avoir aucune ressource à ce jour compte tenu de l’instruction toujours en cours du renouvellement de son titre de séjour.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

M et Mme [D] justifient avoir notifié au préfet du Nord, le 21 février 2024, l’assignation visant à obtenir le constat de la résiliation de bail, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ils sont donc recevables à agir en constat de la résiliation du bail.

Sur le constat de la résiliation de bail

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location

pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, M. et Mme [D] produisent le contrat de bail conclu avec M. [V] le 15 juin 2020 qui stipule une clause résolutoire suivant laquelle les effets de celles-ci ne sont acquis qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il convient donc d’appliquer ce délai.

M. et Mme [D] justifient avoir, par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, fait signifier à M. [V], un commandement de payer, visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme de 4 089,09 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte actualisé produit par les bailleurs qu’il restait toujours devoir la somme de 2 797,09 euros au mois de janvier 2024, ce dont il se déduit que M. [V] ne s’est pas intégralement acquitté des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 3 janvier 2024.

Aux termes de l’article 24-VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige : « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L ;733-4, L. 733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, M. [V] ne justifie ni avoir repris le paiement de son loyer et de ses charges avant l’audience, ni que la Commission de surendettement du Nord n’a rendu une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause, M. [V] a quitté les lieux depuis le 21 juin 2024.

La résiliation du bail sera constatée au 3 janvier 2024 et la demande d’expulsion sera rejetée dans la mesure où elle est dépourvue d’objet.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précité énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui doit être réparé par une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges soit à la somme de 530 euros, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif du locataire le 21 juin 2024.

M. [V] ne conteste pas le montant de la dette locative qui figure sur le décompte actualisé produit par les bailleurs, soit 5 844,59 euros.

M. [V] sera donc condamné à payer cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 4 089,09 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. »

La preuve de l’existence de dégradations locatives ayant entraîné un préjudice au bailleur est en principe rapportée par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, qui doivent être établis de manière contradictoire, ou à défaut par acte d’huissier.

Le propriétaire produit au débat un document unique intitulé « état des lieux » signé par le bailleur et le locataire le 14 juin 2020 (écriture bleue, qui correspond à l’entrée dans les lieux) et par ces mêmes personnes le 21 juin 2024 (écriture noire, qui correspond à la sortie).

Le locataire conteste l’état des lieux de sortie, indiquant qu’il l’a signé sous la pression du propriétaire.

L’article 1130 du code civil indique que la violence est une cause de vice de consentement.

L’article 1140 du code civil énonce que : « Il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. »

M. [V] ne produit aucun élément permettant de considérer qu’il a signé l’état des lieux de sortie sous une quelconque menace ou contrainte.

Dès lors, il y a lieu de considérer l’état des lieux de sortie comme valable et probant.

L’analyse de ce document indique qu’à l’entrée dans les lieux (écriture bleue), la peinture de l’entrée comprenait des tâches sur le mur et la porte d’entrée frottait sur le parquet, qu’au niveau du séjour, il manque de la peinture sur une partie du mur gris et il existe 8 trous derrière la porte et un trou sur le mur gris, qu’il manque deux caches prises au niveau de la cuisine et qu’au niveau de la salle de bain, il y a une tâche de peinture grise.

A la sortie (écriture noire), l’abat-jour du séjour est cassé (sale), il y a plusieurs impacts sur les murs gris et beige, la cuisine et le spot sont sales, le parquet de la cuisine est très abîmé (fuite ayant entraîné un dégât des eaux non déclaré à l’assurance de M. [V]), dans la salle de bain, le miroir avec luminaire ne fonctionne plus, la poignée de l’armoire est décollée (cassée), il y a des traces de calcaire au niveau de la paroi de la douche et de la baignoire.

Cette comparaison permet de mettre en évidence un défaut d’entretien courant du locataire, et un manquement du locataire à son obligation de réaliser les menues réparations et les réparations locatives qui lui incombent (changement du luminaire de la salle de bain et de la poignée de l’armoire, nettoyage du calcaire dans la salle de bain, changement du plancher suite au dégât des eaux).

De plus, M. [V] reconnaît à l’audience avoir réalisé certains trous mais d’autres étaient vraisemblablement préexistants puisqu’ils sont mentionnés dans l’état des lieux d’entrée.

M. et Mme [D] estiment que le montant des frais de remise en état s’élève à la somme totale de 1 267,39 euros décomposée comme suit :

une facture n° 077561 d’un montant de 404,34 euros pour l’achat de deux barres de seuil, d’une raclette de sanitaires, de 4 boutons de portes noirs, d’un pied de table, de deux bandes adhésives, de 10 plaques de sol stratifié et d’une sous-couche sol stratifié.une facture n° 030145 d’un montant de 574,70 euros pour l’achat de 2 panneaux tasseaux, de deux bouchons, d’un cutteur, d’un mitigeur de cuisine, de 250 vis, de 2 tubes de colle, d’un pinceau, de scotch, de recharge de peinture, d’un détartrant surpuissant, de pots de peinture, d’enduit, et de deux capsules LED.une facture n° 077645 d’un montant de 148,30 euros pour l’achat de deux panneaux tasseaux, d’une scie avec boîte à onglet, de boulons et de colle.une facture d’un montant de 94,98 euros pour l’achat d’une table de gaz.une facture n° 487773 d’un montant de 45,07 euros pour l’achat de dalles adhésives et de 375 clous.

Ils produisent plusieurs photographies prises avant et après la réalisation des travaux desquelles ils résultent qu’ils n’ont pas effectué seulement des travaux de remise en état de l’appartement mais également des travaux d’embellissement (réfection de la plupart des peintures, pose de nouveaux lustres, pose de tasseaux, remplacement de la totalité des sols).

M. [V] sera donc condamné à payer à M. et Mme [D] une somme de 600 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 480 euros, M. [V] sera tenu de régler à M. et Mme [D] la somme de 120 euros à ce titre.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation mais non le coût des actes conservatoires qui ne sont pas justifiés à ce stade de la procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [V] sera condamné à payer à M. et Mme [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE M. [B] [D] et Mme [X] [P] épouse [D] recevables à agir ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 juin 2020 entre M. [B] [D] et Mme [X] [P] épouse [D] d’une part et M. [S] [V] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation n°21, situé au 2ème étage du [Adresse 3] à [Localité 7], au 3 janvier 2024 ;

REJETTE la demande d’expulsion, compte tenu du départ des lieux de M. [S] [V] le 21 juin 2024 ;

CONDAMNE M [S] [V] à payer à M. [B] [D] et Mme [X] [P] épouse [D] la somme de 5 844,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 4 089,09 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [S] [V] à payer à M. [B] [D] et Mme [X] [P] épouse [D], déduction faite du dépôt de garantie de 480 euros, la somme de 120 euros au titre des frais de remise en état du logement, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [S] [V] à payer à M. [B] [D] et Mme [X] [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], par mise à disposition au greffe, le 18 novembre 2024.

Le GREFFIER LA JUGE