TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2025

Président : M. MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Octobre 2025

GROSSE :

Le 12 décembre 2025

à M^e MEYNADIER Fanny

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2025

à M^e AYOUN Julien

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02393 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LJ5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [P]

né le 06 Août 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [O] [E] épouse [P]

née le 27 Septembre 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [S] [N] [F]

née le 23 Juin 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail a été signé d’une part entre Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P], représentés par leur mandataire immobilier la société AMMONITIA, et d’autre part Madame [S] [N] [F] et Madame [R] [N] [F] le 7 mars 2016, concernant un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel révisable de 648 euros outre 107 euros de provisions pour charges.

Madame [R] [N] [F] a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] ont fait signifier à Madame [S] [N] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2024, acte remis à étude.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, remis à étude, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] a fait assigner Madame [S] [N] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 juin 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions et demandent au juge de :

— Constater la résiliation du bail intervenue le 27 février 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la locataire ;

— Condamner la locataire au paiement de la somme provisionnelle de 5 668,65 euros ;

— Condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 27 février 2025 ;

— Rejeter les demandes de la locataire ;

— Condamner la locataire au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Se fondant sur l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] affirment que leurs demandes sont recevables dans la mesure où ils justifient de leur qualité de propriétaire, et de la dénoncé de l’assignation au représentant de l’État dans le département dans le respect des délais légaux.

Ils ajoutent que le bail litigieux comporte une clause de résiliation de plein droit, et que la locataire est redevable de la somme de 5 668,65 euros au 15 octobre 2025.

Se fondant sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] s’opposent à la demande de délais de paiement dans la mesure où d’une part la locataire n’a pas repris le versement intégral des loyers courants et d’autre part elle n’est pas en situation de régler sa dette.

Madame [S] [N] [F], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions et demande au juge de :

A titre principal

— Déclarer irrecevables les demandes des bailleurs ;

A titre subsidiaire

— Octroyer des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ;

— Condamner les bailleurs à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Se fondant sur l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, Madame [S] [N] [F] affirme que l’action des bailleurs est irrecevable en raison de l’absence de preuve de notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département. Elle ajoute que les bailleurs ne justifient pas de leur qualité de propriétaire du logement loué.

Se fondant sur l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, Madame [S] [N] [F] affirme que la dette locative s’élève à la somme de 2 093,85 euros, après déduction de la somme de 3 400 euros correspondant aux aides au logement qui n’ont pas pu être versées par la faute des bailleurs qui n’auraient pas communiqué de correctes coordonnées bancaires de leur mandataire immobilier, et après déduction de paiement non pris en compte. Elle sollicite des délais de paiement au regard de sa bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige ;

Contrairement à ce qu’indique Madame [S] [N] [F], Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 31 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 juin 2025.

En outre, Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] justifient, par la production d’un acte notarié du 1er octobre 2012 de vente en l’état futur d’achèvement, de leur qualité de propriétaire du logement litigieux qui est clairement identifié en pages 3 et 4 dudit acte authentique.

L’action sera donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil ;

Vu les articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus ;

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Vu le bail liant les parties ;

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [S] [N] [F] par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024 pour un montant de 3 526,20 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Contrairement à ce qu’indique Madame [S] [N] [F], le décompte annexé au commandement de payer n’appelle pas d’observation particulière. En effet, les aides au logement étaient régulièrement perçues de décembre 2024 à février 2025, et au demeurant elle ne démontre pas que l’arrêt des versements de ces allocations est la conséquence de mauvaises coordonnées bancaires. En outre, les pièces n°5 et n°8 qu’elle verse aux débats sont dépourvues de force probante dans la mesure où il n’est pas possible d’identifier le compte émetteur et le compte destinataire des virements qui auraient été effectués et qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 27 février 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [N] [F] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [S] [N] [F] sera condamnée à payer à Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 923,13 euros), à compter du 28 février 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P].

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu l’article 1231-7 du code civil ;

Vu le décompte actualisé au 15 octobre 2025, fixant la dette locative à une somme 5 668,85 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

En l’espèce, comme il a été retenu précédemment, Madame [S] [N] [F] ne démontre ni une faute des bailleurs dans l’arrêt de la perception des aides au logement ni la preuve de paiement qui n’aurait pas été pris en compte par ces derniers.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [S] [N] [F] à payer à Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P], la somme de 5 668,85 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige ;

En l’espèce, Madame [S] [N] [F] ne rapporte pas la preuve de la reprise du paiement total du loyer courant et des charges, en conséquence sa demande de délai de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [N] [F] est la partie perdante et sera donc condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [S] [N] [F], partie tenue aux dépens, à la somme de 250 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La demande de cette dernière sur le même fondement sera rejetée dans la mesure où est elle la partie tenue aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DÉCLARONS l’action de Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 28 août 2020, entre d’une part Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] et d’autre part Madame [S] [N] [F], concernant le logement situé [Adresse 2], à effet au 27 février 2025,

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [N] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [N] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [S] [N] [F] à payer à Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 923,13 euros),

CONDAMNONS Madame [S] [N] [F] à payer à Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] la somme de 5 668,85 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande de Madame [S] [N] [F] en délai de paiement,

CONDAMNONS Madame [S] [N] [F] à payer à Madame [O] [E] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande de Madame [S] [N] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [S] [N] [F] aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe,

Le greffier, Le juge,