TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/01880 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y725

N° de Minute : 25/00093

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 30 Juin 2025

S.C.I. ALIAS

C/

[Z] [K] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 30 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. ALIAS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Albin FABRE, avocat au barreau de GRASSE substitué par Maître Clara WOJCIK, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [K] [G], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 mai 2021 à effet du 10 mai 2021, la S.C.I. ALIAS a donné à bail à Mme [Z] [G] un logement situé [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 750 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la S.C.I. ALIAS a fait signifier à Mme [Z] [G] un commandement de payer la somme principale de 5 390,63 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 octobre 2024, la S.C.I. ALIAS a fait assigner Mme [Z] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation conclu entre la S.C.I. ALIAS, bailleresse et Mme [Z] [G], locataire, pour le logement sis [Adresse 6] à l’expiration d’un délai de deux mois consécutifs à la date de signification du commandement de payer soit à compter du 18 septembre 2024 ;

— constater que Mme [Z] [G] est occupante sans droit ni titre dudit logement ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Mme [Z] [G] à payer à la S.C.I. ALIAS la somme de 6 374,63 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

— Condamner Mme [Z] [G] à payer à la S.C.I. ALIAS une indemnité d’occupation d’un montant de 1 560 euros, par mois à compter du jour de la résiliation jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner Mme [Z] [G] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 janvier 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 5 mai 2025, la S.C.I. ALIAS, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 9 147,83 euros au 2 mai 2025. Il s’oppose formellement à l’octroi de délais de paiement.

Mme [Z] [G] a comparu en personne et sollicite des délais de paiement. Elle précise vivre avec ses 4 enfants majeurs qui ne travaillent. Elle doit entreprendre une formation d’aide soignante, a sollicité le bénéfice d’un logement social et propose de s’acquitter de sa dette par versement de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord.

Par ailleurs, la SCI ALIAS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2024 deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024 et le représentant de l’Etat au moins 6 semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, la SCI ALIAS produit le contrat de bail conclu avec Mme [Z] [G] le 8 mai 2021 à effet le 10 mai 2021 comprenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges suivant un commandement de payer resté infructueux pendant le délai de deux mois. Cette clause résolutoire est visée par le commandement de payer délivré au locataire le 18 juillet 2024.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que dans les deux mois suivants ce commandement de payer, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées.

Le commandement de payer est donc resté infructueux pendant plus de deux mois et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 19 septembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [Z] [G] n’a procédé à aucun versement depuis le 5 août 2023. Au regard de la situation personnelle de la locataire et du montant de la dette qui n’a cessé de croître, l’apurement des sommes dues par paiement du loyer courant en sus d’une somme de 100 euros apparaît illusoire. La demande de Mme [G] sera rejetée et il lui appartient de poursuivre ses démarches en vue de l’obtention d’un logement social.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 750 euros, correspondant au loyer qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Mme [Z] [G] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 19 septembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 1er mai 2025, échéance de mai incluse.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, La SCI ALIAS verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 8 mai 2021;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 juillet 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au 2 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Mme [Z] [G] demeure redevable envers La SCI ALIAS de la somme de 9 147,83 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 2 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Il convient toutefois déduire de cette somme les frais d’huissier qui relèvent des dépens.

Mme [Z] [G] ne conteste pas la créance.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [Z] [G] à payer à La SCI ALIAS la somme de 8 970,09 euros (9 147,83 – 177,74 euros) au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 2 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal, et au paiement, à compter du 19 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 750 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [G], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [Z] [G], condamnée aux dépens, devra verser à La SCI ALIAS une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre La SCI ALIAS et Mme [Z] [G], portant sur le logement situé [Adresse 7] Haubourdin [Adresse 1]) sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

REJETONS la demande de suspension de la clause résolutoire ;

AUTORISONS, à défaut pour Mme [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SCI ALIAS à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Mme [Z] [G] à payer à la SCI ALIAS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 19 septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit la somme de 750 euros ;

REJETONS la demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS Mme [Z] [G] à payer à La SCI ALIAS la somme provisionnelle

la somme de 8 970,09 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 2 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Mme [Z] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Mme [Z] [G] à payer à La SCI ALIAS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Mme [Z] [G] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au

représentant de l’Etat dans le département pour information.

CONDAMNONS Mme [Z] [G] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] le 30 juin 2025,

LA GREFFIERE LE JUGE