TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00534 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZL72

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUIN 2025

DEMANDERESSES :

Société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Jean-françois CORMONT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Société BPI FRANCE

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par M^e Jean-françois CORMONT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

Société AD INVEST

[Adresse 21]

[Localité 10]

représentée par M^e Paul-louis MINIER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 27 Mai 2025

ORDONNANCE du 24 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique reçu le 20 juin 2018, par Me [F] [V], Notaire à [Localité 20], la société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France, crédit-bailleurs, ont consenti à la société civile AD Investi, crédit-preneur, un contrat de crédit-bail immobilier, portant sur des locaux situés à [Adresse 15], cadastré A n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 3], moyennant le versement de loyers payables trimestriellement à terme d’avance calculés selon les modalités prévues à l’article II.2.5 “Loyers” du contrat de crédit-bail, outre les charges afférentes à l’immeuble.

Le crédit-preneur a la faculté de lever l’option d’achat attachée au contrat, soit de manière anticipée, soit in fine, et de sous-louer les lieux, à la société Industries et Conseil Iserco.

Les loyers étant impayés, la société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France ont fait signifier le 29 janvier 2025 à la société civile AD Invest un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat puis par actes du 1er avril 2025, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de constater la résiliation de plein droit, outre les conséquences accessoires et une indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 27 mai 2025, pour y être plaidée.

A cette audience, la société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France représentées par leur avocat sollicitent oralement le bénéfice de leurs dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter la société AD Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Constater que le contrat de crédit-bail immobilier du 20 juin 2018 et l’avenant subséquent du 25 octobre 2023 se trouvent résiliés de plein droit depuis le 3 mars 2025,

En conséquence:

— Ordonner l’expulsion de la société AD Invest, ainsi que celle de tout occupant de son chef, y compris la société Industrie Service et Conseils I.S.E.R.C.O, de l’ensemble immobilier à usage industriel situé à [Adresse 16], cadastré section A, n°[Cadastre 1] Lieudit « [Localité 18] », n°[Cadastre 2] Lieudit « [Adresse 12] », n°[Cadastre 4] Lieudit « [Localité 18] », n°[Cadastre 5] « [Localité 18] », n°[Cadastre 6] « [Localité 18] » et n°[Cadastre 3], Lieudit « [Adresse 9] », d’une surface totale de 1ha 49a 78ca.

— Ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société AD Invest, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix des sociétés Crédit Mutuel Real Estate Lease et Bpifrance et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner la société AD Invest à payer aux sociétés Crédit Mutuel Real Estate Lease et Bpifrance et Bpifrance, à titre provisionnel, la somme globale de 344.804,07 euros TTC, arrêtée au 19 mars 2025, outre mémoire, au titre des loyers, charges et accessoires, assortie des intérêts de retard au taux contractuel à parfaire à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes ci-dessus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 11.536,94 euros TTC, majorée des charges contractuelles,

— Condamner la société AD Invest à payer aux sociétés Crédit Mutuel Real Estate Lease et Bpifrance et Bpifrance, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 11.536,94 euros TTC à compter du 20 mars 2025, augmenté des charges contractuelles, et ce jusqu’à la date de libération effective et globale des locaux ;

— Condamner la société AD Invest à payer aux sociétés Crédit Mutuel Real Estate Lease et Bpifrance et Bpifrance la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société AD Invest aux entiers dépens.

La Société civile AD Invest représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu l’article 510 du Code de procédure civile,

Vu les pièces et la jurisprudence.

— Déclarer recevable la demande de délais de paiement formulée par la société AD INVEST pour s’acquitter de la somme visée par le commandement de payer en date du 29 janvier 2025,

Et en conséquence,

— Débouter les sociétés CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE et Bpifrance de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions à l’égard de la société AD INVEST ;

— Accorder à la société AD INVEST les plus larges délais pour régler la somme visée par le commandement de payer en date du 29 janvier 2025 ;

— Dire et juger que les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer en date du 29 janvier 2025 seront suspendus.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le contrat de crédit -bail liant les parties contient une clause résolutoire (article IV-3.2, page 73 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 344.804,07 euros, délivré le 29 janvier 2025, précédé de deux lettres de mise en demeure des 11 juillet 2024 et 09 août 2024, étant demeuré infructueux , le contrat de crédit-bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 1er mars 2025 (samedi) reporté au 03 mars 2025, premier jour ouvrable suivant, ce que le juge des référés ne peut que constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la Société civile AD Invest après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la Société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France, celles-ci ne pouvant librement disposer de leur bien dont le crédit-bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la Société civile AD Invest au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 04 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La Société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France justifient par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la société civile AD Invest a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation.

Après déduction des sommes portées au débit du compte, mais non justifiées par une quelconque pièce, soit la somme totale de 53404,80 euros (frais d’impayés du 1er août 2024 : 360 euros ; taxe foncière 2024 : 52924,80 euros, à défaut de production de l’avis fiscal ; frais d’impayés des 17 octobre 2024 et 06 novembre 2024 : 2 x 60 euros), la société civile AD Invest reste devoir la somme de 291399,27 euros (344804,07 -52924,80), qui constitue une créance non sérieusement contestable.

La Société civile AD Invest sera en conséquence condamnée à payer à la Société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France, la somme provisionnelle de 291399,27 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du 3ème trimestre 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La société civile AD Invest sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Invoquant les difficultés de la société Iserco, sa sous-locataire, du fait successivement de la pandémie et du ralentissement économique, imputable aux conflits armés, et dont les loyers constituent sa seule source financière pour régler le paiement des loyers dont elle est redevable, la défenderesse ajoute que la sous-locataire a engagé une restructuration approfondie afin d’améliorer la compétitivité et la rentabilité, gage de solides perspectives lui permettant de régler les sommes dont elle est redevable à l’égard des crédit-bailleurs.

La société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France s’opposent à ces demandes, exposant que les difficultés de la sous-locataire, avec laquelle elles n’ont aucun lien contractuel, ne leur sont pas opposables et qu’en outre il est constant qu’aucun texte spécial n’autorise la suspension d’une clause résolutoire acquise dans le cadre d’un contrat de crédit -bail.

La société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France concluent au rejet de la demande de délais de paiement, lesquels ne peuvent être octroyés qu’au débiteur malheureux et de bonne foi, lequel doit justifier en outre, par la communication d’éléments propres, de sa capacité à honorer la dette et à respecter les échéances éventuellement accordées. En l’occurrence selon les demanderesses, la défenderesse n’est pas de bonne foi en ce qu’elle n’a pas démontré sa volonté d’améliorer sa situation et qu’elle ne produit aucun élément sur sa capacité à respecter les modalités d’un éventuel échelonnement de la dette.

Sans même se prononcer sur la bonne ou mauvaise foi de la défenderesse ou encore sur les capacités financières de la défenderesse à honorer l’échelonnement de la dette, il est constant en matière de crédit-bail comme en l’espèce, que contrairement aux dispositions applicables en matière de bail commercial ou d’habitation, aucun texte spécial propre à ce contrat n’autorise le juge à suspendre les effets de la clause résolutoire et à octroyer des délais de paiement, pour permettre au crédit-preneur de s’acquitter de l’arriéré échelonné.

Sur les demandes accessoires

La société civile AD Invest qui succombe, sera condamné aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Elle sera en outre condamnée à payer à la société Crédit Mutuel Real Estate Lease et à la société BPI France, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par les demanderesses, pour assurer la préservation de leurs droits, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet 03 mars 2025,de la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail du 20 juin 2018, portant sur les locaux situés à [Localité 14] (59), [Adresse 22], cadastrés section A, n°[Cadastre 1] Lieudit « [Localité 17] [Adresse 19] », n°[Cadastre 2] Lieudit « [Adresse 12] », n°[Cadastre 4] Lieudit « [Localité 17] [Adresse 19] », n°[Cadastre 5] « [Localité 17] [Adresse 19] », n°[Cadastre 6] « [Localité 17] [Adresse 19] » et n°[Cadastre 3], Lieudit « [Adresse 9] », d’une surface totale de 1ha 49a 78ca.

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société civile AD Invest et de tout occupant de son chef, dont la société Iserco, des lieux situés à [Localité 14] (59), [Adresse 22], cadastrés section A, n°[Cadastre 1] Lieudit « [Localité 18] », n°[Cadastre 2] Lieudit « [Adresse 12] », n°[Cadastre 4] Lieudit « [Localité 18] », n°[Cadastre 5] « [Localité 18] », n°[Cadastre 6] « [Localité 18] » et n°[Cadastre 3], Lieudit « [Adresse 9] », d’une surface totale de 1ha 49a 78ca, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de crédit-bail s’était poursuivi, à compter du 04 mars 2025,

Condamnons à titre provisionnel la société civile AD Invest au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons la Société civile AD Invest à payer à Société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France la somme provisionnelle de 291399,27 euros (deux cent quatre vingt-onze mille trois cent quatre vingt dix-neuf euros et vingt-sept centimes), correspondant aux loyers et charges, selon décompte arrêté au 19 mars 2025,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Condamnons la Société civile AD Invest à payer à la Société Crédit Mutuel Real Estate Lease et la société BPI France la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la Société civile AD Invest aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 29 janvier 2025 ,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET