TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01008 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YOUC

N° de Minute : 25/00080

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 19 Mai 2025

S.C.I. PARENT ET FILS

C/

[H] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 19 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. PARENT ET FILS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine BRUFFAERTS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [P], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Pauline WOICIECHOWSKI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/1008 – Page – SD

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2008, la SCI Parent et fils a donné à bail à Mme [H] [P] épouse [I] un logement situé [Adresse 8] (59), moyennant un loyer mensuel de 625,39 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte du 30 janvier 2024, la SCI Parent et fils a fait signifier à Mme [H] [P] épouse [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 4 542 euros au titre des loyers et charges impayés. Dans ce commandement, il était également demandé à la locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte du 3 juin 2024, la SCI Parent et fils a fait assigner Mme [H] [P] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

constater la résiliation du bail avec effet au 31 mars 2024,ordonner l’expulsion de Mme [H] [P] épouse [I] du logement, ainsi que de tout occupant de son chef, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 700 euros jusqu’au jour de l’expulsion effective, et condamner Mme [H] [P] épouse [I] à payer cette indemnité,condamner Mme [H] [P] épouse [I] à lui payer la somme de 4 542 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation condamner Mme [H] [P] épouse [I] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 3 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024. Elle a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 31 mars 2025.

A cette audience, la SCI Parent et fils, représentée par son avocat, confirme ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la somme de 8 542 euros. Elle s’est opposée à tout délai de paiement.

Mme [H] [P] épouse [I], assistée de son avocat, conteste le décompte de loyers produit, soutenant avoir réglé le loyer d’avril 2024 et une partie du loyer de mars 2025 (200 euros). Elle estime que l’arriéré de loyer s’élève à 7 842 euros. Elle précise qu’elle justifie de la conclusion d’un contrat d’assurance au titre des risques locatifs. Elle explique l’arriéré locatif par la perte d’emploi de son mari (licenciement pour inaptitude le 21 décembre 2024), après une période d’arrêt de travail débutée en 2022. Elle précise être elle-même en arrêt de travail pour maladie depuis janvier 2024.

Elle ajoute que le représentant de la SCI Parent et fils est également son employeur ainsi que l’ancien employeur de son époux (à qui il doit des indemnités de licenciement d’un montant qui aurait permis de solder la dette locative). Elle indique que les revenus du foyer s’élèvent à la somme totale de 2 462 euros, avec un enfant mineur à charge. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros en plus du loyer et des charges.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2025.

Motifs de la décision

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

RG : 24/1008 – Page – SD

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le $, soit plus de six semaines avant l’audience du $, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [H] [P] épouse [I] le 30 janvier 2024, impartissant à la locataire de régler sa dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte des loyers impayés que Mme [H] [P] épouse [I] ne s’est pas acquittée, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 2 avril 2024, 24h00, le 30 mars étant un samedi et le lundi 1er avril étant férié.

En vertu de l’article 24, V, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Mme [H] [P] épouse [I] sollicite des délais de paiement pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il y a lieu de constater qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Par ailleurs, compte tenu du montant de la dette, sa proposition de régler 100 euros en plus du loyer aboutit à des délais de paiement dépassant les trois années.

La demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [H] [P] épouse [I] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 700 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par le bailleur qu’à la date du 28 mars 2025, Mme [H] [P] épouse [I] restait redevable, de la somme de 8542 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Toutefois, il existe une contestation sérieuse sur le fait que le loyer du mois d’avril 2024 n’a pas été réglé, Mme [H] [P] épouse [I] produisant un relevé de compte bancaire du mois d’avril-mai 2024 et qui fait état d’un virement de 700 euros le 8 avril 2024, avec comme motif « loyer du mois d’avril »

Dans ces conditions, le montant non sérieusement contestable s’élève à 7 842 euros.

Mme [H] [P] épouse [I] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle sera également condamnée à payer, à titre provisionnel et jusqu’à libération effective des lieux loués, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros, ce à compter du 1er avril 2025.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, Mme [H] [P] épouse [I] supportera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 2 avril 2024 24h00 la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI Parent et fils et Mme [H] [P] épouse [I] portant sur le logement situé [Adresse 6] à Lille (59) ;

ORDONNONS, à défaut pour Mme [H] [P] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

FIXONS à la somme de 700 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNONS Mme [H] [P] épouse [I] à payer à la SCI Parent et fils la somme provisionnelle de 7 842 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Mme [H] [P] épouse [I] à payer à la SCI Parent et fils la somme provisionnelle de 700 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à Mme [H] [P] épouse [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE,

secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 9],

[Adresse 2]

[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETONS la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [H] [P] épouse [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des référés