TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05479 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLTL

N° de Minute : L 25/00101

JUGEMENT

DU : 05 Mai 2025

[D] [W]

[R] [K] épouse [W]

C/

[M] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [D] [W], demeurant [Adresse 2]

Mme [R] [K] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Janvier 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 5479/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 28 août 2023, [D] [W] et [R] [W] née [K] ont donné à bail, pour une durée initiale de trois ans, à [M] [V], un logement situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 490 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, [D] [W] et [R] [W] née [K] ont fait signifier à [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 1156,42 euros dont 1070 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, [D] [W] et [R] [W] née [K] ont fait assigner [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir, au visa de l’article 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 :

—  Le constat de la résiliation du bail ;

—  l’expulsion de Monsieur [V] ainsi que de tous occupants introduits par lui dans les lieux loués, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

—  la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais du défendeur ;

—  la condamnation de [M] [V] à leur payer la somme de 1714,34 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 13 février 2024 ;

—  la condamnation de [M] [V] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui du dernier loyer et charges ;

—  la condamnation de Monsieur [V] au paiement d’une somme de 500 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice important subi outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

—  la condamnation de Monsieur [V] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

—  l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 23 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 janvier 2025.

[D] [W] et [R] [W] née [K], représentés par leur conseil, s’en rapportent aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 6142,86 euros, loyer du mois de janvier 2025 inclus ; ils s’opposent à la demande de délais de paiement.

[M] [V] comparaît en personne.

Il indique ne pas contester la dette ; il explique que celle-ci a été la conséquence d’événements familiaux difficiles ayant entraîné un arrêt maladie et une baisse de revenus.

Il précise que son revenu fixe est de 1.900 € par mois et s’élève actuellement à la somme mensuelle de 1.379 € après déduction d’une saisie sur salaires liée à des crédits à la consommation et d’anciens loyers impayés sur un précédent bail.

Il précise avoir repris le règlement du loyer courant, à savoir le loyer du mois de janvier 2025 et demande à rester dans le logement.

Il envisage de déposer un dossier de surendettement mais ne pas se trouver en procédure de surendettement au jour de l’audience, proposant de verser en sus du règlement du loyer courant la somme de 175 € pour solder la dette de loyers.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

RG 5479/24 – Page – MA

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation à la Préfecture du Nord conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi précitée.

Ils sont donc recevables à agir en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et en expulsion.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire rédigée en ce sens mais qui vise un délai de 2 mois.

C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.

Par ailleurs, [D] [W] et [R] [W] née [K] justifient avoir, par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, fait signifier à [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 1.070 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 février 2024.

Il ressort de l’extrait de compte produit par les bailleurs, arrêté au 17 janvier 2025, que les causes du commandement ainsi signifié n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois à compter de sa délivrance.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2024.

Le bail est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, d’après l’extrait de compte arrêté au 17 janvier 2025 produit par les bailleurs, le loyer, provision sur charges comprise, est d’un montant actuel de 545,96 € euros.

Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 545,96 euros qui correspond au loyer actuel, provisions sur charges comprises, d’après l’extrait de compte arrêté au 17 janvier 2025 produit par les bailleurs.

Il ressort de cet extrait de compte que [M] [V] est redevable d’une somme de 5.998,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de janvier 2025 incluse, déduction faite des sommes portées au crédit du compte au titre de « rappels », mise en demeure et frais de commandement de payer.

[M] [V] sera donc condamné à payer cette somme à [D] [W] et [R] [W] née [K], assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 1.070 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice découlant pour [D] [W] et [R] [W] née [K] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, [M] [V] sera condamné à leur payer l’indemnité mensuelle d’occupation de 545,96 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dûs sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les requérants ne démontrent l’existence d’aucun préjudice distinct de celui que réparent les intérêts de retard, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de l’engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, de la reprise du règlement du loyer courant, il y a lieu d’accorder à [M] [V] par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 175 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de [M] [V] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, [M] [V] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[M] [V] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs [M] [V] sera condamné à leur verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [D] [W] et [R] [W] née [K] et [M] [V], portant sur le logement situé [Adresse 6] étaient réunies à la date du 14 avril 2024 ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à une somme équivalente au loyer, charges comprises, soit la somme actuelle de 545,96 euros ;

CONDAMNE [M] [V] à payer à [D] [W] et [R] [W] née [K] la somme de 5998,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.070 euros, et de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE [M] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 165 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [M] [V] soit condamné à verser à M. et Madame [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE à [M] [V] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°14036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

CONDAMNE [M] [V] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2024 ;

CONDAMNE [M] [V] à payer à [D] [W] et [R] [W] née [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 5 Mai 2025.

Le Greffier Le Juge