Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 10 mars 2025, n° 24/14231

TJ Lille 10 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que M. [E] n'a pas prouvé avoir effectué des paiements libératoires et a jugé que le syndicat a justifié la somme due au titre des charges de copropriété.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de M. [E] ni l'existence d'un préjudice distinct, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Accepté
Frais de procédure
Le tribunal a jugé que M. [E], en succombant à l'instance, doit supporter les frais de procédure, y compris ceux liés à l'avocat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 10 mars 2025, n° 24/14231
Numéro(s) :	24/14231
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin JAMI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER " SDC LA PAGERIE "

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14231 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZC5X

N° de Minute : L 25/00139

JUGEMENT

DU : 10 Mars 2025

S.D.C. LA PAGERIE,représenté par son syndic NEXITY LAMY, pris en son agence NEXITY LA MADELEINE

[Y] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « SDC LA PAGERIE » , [Adresse 7], représenté par son syndic NEXITY LAMY, [Adresse 3], pris en son agence NEXITY LA MADELEINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [E] est propriétaire des lots n°206 d’un ensemble immobilier dépendant de la copropriété SDC La Pagerie, située [Adresse 6] à [Localité 8].

Par lettre recommandée présentée le 13 mars 2023 avec avis de réception portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse » puis par acte de commissaire de justice délivré le 26 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC La Pagerie, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, a fait délivrer à M. [E] une mise en demeure et une sommation de payer les sommes en principal de 527,14 euros puis de 602,16 euros au titre des charges de copropriété dues.

Par acte d’huissier délivré le 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC La Pagerie, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, a fait assigner [Y] [E] devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

803,68 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse,

ordonner la capitalisation des intérêts,

4 500 euros à titre de dommages et intérêts,

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 6 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC La Pagerie, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes initiales.

Bien que régulièrement assigné à domicile, M. [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété,

un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2019 et un relevé de compte arrêté au 18 décembre 2024,

les procès-verbaux des assemblées générales du 12/04/2018, du 14/03/2019, du 05/03/2020, du 08/03/2021, du 21/03/2022, du 13/04/2023 et du 22/05/2024,

des appels de provision de charges pour la période du 1er/01/2019 au 30/09/2024,

plusieurs factures de relance après mise en demeure émanant du syndic ainsi que deux notes de frais et honoraires émanant du cabinet d’avocats Goldberg – [H] & Associés,

une lettre recommandée de mise en demeure avec avis de réception présentée le 13 mars 2023 et une sommation de payer par commissaire de justice en date du 26 avril 2023,

le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2023, et du vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il résulte de ces pièces et, en particulier, des extraits de compte, que M. [E] reste redevable de la somme totale de 803,68 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 1er juillet 2024, .

Les sommes figurant dans le relevé de compte et correspondant aux frais de relance et de mise en demeure sont justifiées par les pièces du dossier et doivent être supportées par le défendeur, s’agissant de frais imputables au seul copropriétaire concerné en application de l’article 10-1 susvisé et du contrat de syndic.

M. [E] n’établit pas l’existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC La Pagerie la somme de 803,68 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 16 décembre 2024.

Il y a lieu également d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le requérant ne démontre ni la mauvaise foi de M. [E] ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, M. [E] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice.

Il y a également lieu de condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Central Fac la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme étant destinée à couvrir, notamment, les frais de constitution du dossier d’avocat.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC La Pagerie, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, la somme de 803,68 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions dues arrêtées au 1er juillet 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 16 décembre 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC La Pagerie, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC La Pagerie, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2025.

La Greffière La Juge

S. DEHAUDT M. CHAPLAIN