TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNVW

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Barbara RIVOIRE, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Audry d’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [U] [S]

[Adresse 12]

[Localité 2]

non comparante

En présence de Madame [Z] [M], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[H] VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025, après avoir entendu :

Me d'[Localité 14]

Mme [M]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Octobre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 10 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par délibérations des 10 avril 2015 et 1er juillet 2016 du conseil communautaire de la Communauté d’agglomération de [Localité 19] métropole (CAVM), le [Adresse 17] [Adresse 10] situé à cheval sur les communes d'[Localité 6] et de [Localité 19] a été retenu quartier d’intérêt régional.

Par arrêté du 6 avril 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique conjointe comportant une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet et une enquête parcellaire.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 2 avril 2024 et les parcelles concernées ont été déclarées cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

La parcelle cadastrée [Cadastre 5] sise [Adresse 11] à [Localité 6] d’une contenance de 63 m² est concernée par le projet et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 2 avril 2025 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à Mme [U] [S].

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité totale de 940 euros par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024 délivré selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par mémoire enregistré au greffe le 4 avril 2025, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à Mme [U] [S] à 940 euros dont 750 euros d’indemnité principale et 190 euros d’indemnité de remploi.

Dans ses conclusions reçues le 11 juin 2025, M. le commissaire du gouvernement indique que le prix proposé de 750 €/m² lui paraît satisfactoire.

La visite des lieux s’est déroulée le 19 juin 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, mais en l’absence de Mme [S] régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice délivré selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement avisée de la date d’audience, Mme [U] [S] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il conviendra de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 12 septembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune d'[Localité 6]. Il s’agit d’un terrain non bâti de forme rectangulaire de 16 mètres de long sur 4 mètre de large. Il est à l’état d’abandon, en friche. L’emprise est desservie par une servitude de courée uniquement et se situe à l’arrière d’un ensemble d’habitations en enfilade. Le transport a permis de constater que de nombreuses maisons sont à l’abandon, murées et squattées.

Le terrain est assimilé à un terrain d’agrément de type jardin ouvrier, non entretenu.

Il est libre d’occupation.

Il est classé en zone [Localité 18] du PLUi approuvé par le conseil communautaire du 11 mars 2021, devenu opposable à partir du 1er avril 2021.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 13] [Localité 15], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 1er avril 2021.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

Prix total

Prix/m²

N°

1

5924P03

2020P04623

AI 796

AI 854

[Adresse 7]

30/06/2020

168

2000

11,9

1

2

5924P03

2021P01883

R 341

[Adresse 8]

[Localité 19]

26/02/2021

184

2200

11,96

2

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

Prix total

Prix/m²

SUP

3

5924P03

2020P00655

AB [Cadastre 3]

[Adresse 1]

[Localité 6]

15/01/20

84

840

10

4

5924P03

2025P02841

AC 1819

[Adresse 16]

[Localité 9]

29/01/25

43

731

17

5

5924P03

2022P02845

D 537

[Localité 19]

22/03/22

48

550

11,46

Les termes 1 et 2 correspondent à des terrains avec un accès limité en courée. Les termes 3 à 5 correspondent à des terrains enclavés.

Les cinq termes de comparaison cités correspondent à des terrains nus, avec un accès limité ou des terrains enclavés, similaires à l’immeuble en cause, dans un secteur géographique proche, et ayant fait l’objet de cession/acquisition récentes. Ils apparaissent suffisamment pertinents pour être retenus. La moyenne de ces termes est de 12,46 €/m².

Le prix offert de 12 €/m² apparaît ainsi satisfactoire.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant à Mme [U] [S] doit être fixée à 750 euros (12 €/m² x 63 m² = 756 € arrondi à

750 €).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  750 euros x 25 % = 187,50 euros, qui sera arrondi à 190 euros.

= 190 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 1er avril 2021 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [U] [S], pour la parcelle cadastrée [Cadastre 5] sise [Adresse 11] à [Localité 6] d’une contenance de 63 m² à 940 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 750 euros indemnité de remploi : 190 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation