TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09940 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXIG

N° de Minute : 25/00585

JUGEMENT

DU : 17 Novembre 2025

Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8]

C/

[O] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercicr la SASU FONCIA [Adresse 13] [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

SAS NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 3] ayant une agence sise NEXITY [Adresse 10] [Adresse 11]

INTERVENANT VOLONTAIRE

représentée par M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Septembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [D] est propriétaire des lots n° 9 et 27 d’un ensemble immobilier dépendant de la copropriété de la Résidence [8], située [Adresse 5] à [Localité 16].

Par courrier recommandé du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], pris en la personne de son Syndic, la SAS Foncia Hauts de France a mis en demeure M. [D] de lui payer la somme totale de 4 671,93 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à M. [D] un commandement de payer les sommes en principal de 5 021,10 euros au titre des charges de copropriété dues.

Par acte d’huissier délivré le 20 août 2024, le [Adresse 15], pris en la personne de son Syndic, la SASU Foncia Hauts de France, a fait assigner M. [O] [D] devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes :

5 114,23 euros au titre des charges de copropriété, au besoin à actualiser à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2024,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le [Adresse 14] [8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance principale à la somme de 5 258,06 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement du 20 juin 2025, le tribunal a prononcé la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] fasse valoir ses observations sur l’irrégularité de fond, relevée d’office par le juge, qui affecte la validité de l’action en raison du défaut de pouvoir du syndic par mise à disposition au greffe.

A l’audience de renvoi du 1er septembre 2025, la SAS Nexity Lamy a déclaré intervenir volontairement à la présente procédure en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], en vertu d’un contrat de syndic en date du 6 novembre 2024. Ce dernier maintient l’ensemble de ses prétentions initiales.

M. [D] n’était pas présent ni représenté.

MOTIFS

Sur la non comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur l’intervention volontaire de la SAS Nexity Lamy :

Aux termes des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En la cause, la société Nexity Lamy produit un contrat de syndic conclu le 6 novembre 2024 avec le le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8].

Elle est dès lors recevable à intervenir volontairement dans le cadre de la présente procédure en paiement des charges de copropriété dues par M. [D] en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires requérant.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété,

le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,

un relevé de compte établi par Foncia pour la période du 30 septembre 2022 au 13 mai 2024,

un relevé de compte établi par Lamy pour la période du 1er janvier 2025 au 6 mars 2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023,

des appels de provision de charges pour la période du 30 juin 2023 au 31 mars 2024,

le bilan annuel des charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

plusieurs factures d’honoraires émanant du cabinet Foncia,

une lettre recommandée de mise en demeure avec avis de réception signé le 17 février 2024 et un commandement de payer par commissaire de justice en date du 26 avril 2024,

le contrat de syndic conclu avec la SAS Foncia,

le contrat de syndic conclu le 6 novembre 2024 avec la société Nexity Lamy.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 et de la cotisation obligatoire pour fonds de travaux du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] produit un décompte arrêté au 13 mai 2024 pour un montant de 5 114,23 euros au titre des charges de copropriété dues à cette date et des frais.

Il verse également aux débats un décompte actualisé arrêté au 6 mars 2025 établi par la SAS Nexity Lamy, lequel fait apparaître au débit du compte une somme de 4025,20 euros le 22 janvier 2025 intitulée « reprise FONCIA », ainsi que les appels de provisions de charges 2024-2025 et la deuxième cotisation fonds travaux Alur 2024-2025. Ce décompte ne mentionne toutefois pas le détail des opérations intervenues entre le 13 mai 2024 et le 22 janvier 2025.

En outre, aucun procès-verbal d’assemblée générale n’est produit permettant de justifier ces appels de provision de charges et les cotisations de fonds de travaux à hauteur de 1.232,86 euros pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Il est rappelé que la société Foncia a cessé ses fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] depuis le 7 novembre 2024. Il convient donc de retenir que la somme restant due par M. [D] au titre des charges de copropriété échues et des provisions impayées à cette date s’élevait à la somme de 4025,20 euros, 4 ème trimestre inclus, conformément au solde impayé repris dans le dernier décompte tenu par la société Lamy arrêté au 6 mars 2025.

M. [D] n’établit pas l’existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 4025,20 euros au titre des charges de copropriété et des provisions pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, M. [D] sera condamné aux dépens.

Il y a également lieu de condamner M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme étant destinée à couvrir, notamment, les frais de mise en demeure et de constitution du dossier d’avocat.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], pris en la personne de son Syndic, la SAS Nexity Lamy, la somme de 4025,20 euros au titre des charges de copropriété et des provisions pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024, 4ème trimestre inclus, et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne M. [O] [D] aux entiers dépens ;

Condamne M. [O] [D] à payer au [Adresse 15], pris en la personne de son Syndic, la SAS Nexity Lamy, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025.

La Greffière La Juge