TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 23/04073 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X27K

Minute n° 25/00022

Grosse délivrée

le : 16/04/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 12 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

FONDATION DE LA CROIX ROUGE FRANCAISE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maud-Elodie EGLOFF, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.S. SAS AILLEURS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 avril 2003, l’association CROIX ROUGE FRANCAISE a donné à bail commercial à monsieur [X] [V] et madame [W] [K] épouse [V], pour une durée de 9 ans à compter du 30 avril 2003, un local situé à l’angle du [Adresse 7] et [Adresse 3] et de la [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 2], moyennant un loyer annuel initial de 7.866,36 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de fleuriste.

Le bail a été renouvelé le 5 juillet 2013 pour une durée de neuf à compter du 1er janvier 2013 et le loyer fixé à la somme de 18.000 euros.

Le 12 mars 2014, le fonds de commerce a été cédé à la SAS AILLEURS.

Le 28 septembre 2021, le bailleur, la FONDATION DE LA CROIX ROUGE FRANCAISE, venant aux droits de l’association CROIX ROUGE FRANCAISE, a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 mars 2022, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 29.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 07 mars 2023 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 27 avril 2023, la FONDATION DE LA CROIX ROUGE FRANCAISE a fait assigner la SAS AILLEURS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 31 mars 2022.

Par jugement du 04 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 31 mars 2022, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [O], remplacé par monsieur [N].

L’expert a déposé son rapport le 07 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la fondation CROIX ROUGE FRANCAISE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 07 mars 2025 et déposé au greffe le 28 février 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 31 mars 2022 à la somme annuelle de 35.778,78 euros hors taxes et hors charges,Juger que le montant du dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,Débouter la SAS AILLEURS de l’ensemble de ses demandes,Condamner la SAS AILLEURS au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, Condamner la SAS AILLEURS à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la fondation CROIX ROUGE FRANCAISE fait valoir, en application des articles L145-33, L145-34 et R 145-6 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs de commercialité. A ce titre, elle soutient que la zone de chalandise à prendre en considération ne doit pas être limitée à la zone de 200 mètres autour du local et qu’il convient de prendre en compte l’entière zone UM1 identifiée au PLU et correspondant à l’hyper centre-ville, au sein de laquelle les facteurs locaux de commercialité ont fortement évolué depuis les 15 dernières années, et particulièrement depuis janvier 2013. Elle prétend que des modifications intervenues, certes avant le bail expiré, mais dont les effets se produisent au cours de cette période, doivent être prises en compte. Ainsi, elle se fonde sur l’inauguration du nouveau centre-ville en mars 2012 suite à des travaux qui ont permis d’améliorer l’esthétique de la rue, et de faciliter la circulation. A ce titre, elle souligne la rénovation du Monoprix dont le déménagement a eu un impact sur la commercialité de la rue grâce à un accroissement de sa surface de vente attirant une clientèle plus nombreuse et la construction d’une résidence « sénior » et de nouveaux logements générant une clientèle supplémentaire et aisée. Elle expose l’adoption en 2008 par la mairie d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat dont l’objectif est d’assurer une diversité et donc une attractivité des commerces de proximité. Elle soutient également que l’attractivité touristique de la ville a été dynamisée par l’inauguration en 2006 d’une salle de spectacle, par la présence d’un cinéma et d’une salle d’exposition. Elle argue également de l’approbation du PLU en 2017 améliorant les règles de constructibilité dans la zone de l’hypercentre créant une potentialité de clientèle accrue, d’une modification des voies et moyens d’accès par l’entrée en fonction en 2017 de la ligne à grande vitesse, la création d’un nouveau parking souterrain, mesures encourageant le tourisme, l’allégement de la circulation au centre-ville notamment par l’usage du vélo valorisant au surplus son attractivité et la clientèle de proximité. Elle prétend que la population dispose de revenus plus élevés de 32% que la moyenne nationale et que le taux de chômage est très faible, ce dont elle conclut que tant les habitants que la clientèle de passage disposent de moyens financiers croissants leur permettant de dépenser l’argent dans le commerce exploité par la SAS AILLEURS.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la fondation CROIX ROUGE FRANCAISE expose que la surface pondérée doit être fixée à 88,50m2 et non 82,92m2 comme retenu par l’expert au regard d’erreurs de calcul, et de la nécessité d’appliquer un coefficient de pondération de 1 et non de 0,40 à une partie désignée à tort comme atelier au regard des travaux d’aménagement réalisés par la SAS AILLEURS. Elle conteste que puisse être retenu au titre des éléments défavorables la présence de fissures sur un mur côté [Adresse 11] en ce qu’il n’est pas démontré qu’elles seraient structurelles et relèveraient de travaux incombant à la bailleresse, qui n’a pas à être pénalisée par un manquement de la preneuse à son obligation d’entretien des lieux loués. S’agissant de la dépendance de la ville à l’attractivité touristique et aux conditions météorologiques, elle fait valoir que la ville bénéficie pendant les périodes de vacances et de ponts d’une population bien plus importante que sa population habituelle. Elle prétend qu’au regard de la moyenne des termes de comparaison retenus par l’expert, la valeur locative doit être fixée à 404,28 euros par m2.

A l’audience, la SAS AILLEURS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 17 février 2025 et déposé au greffe le 13 février 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

Débouter la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE de ses demandes,Fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 30 mars 2022 à la somme plafonnée annuelle hors taxes et hors charges de 20.675,34 euros,Condamner la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,Condamner la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS AILLEURS s’en remet aux conclusions de l’expert s’agissant du montant du loyer plafonné et soutient, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce que la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE ne rapporte pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ni de tout autre motif de déplafonnement. Sur la modification des facteurs locaux de commercialité, elle fait valoir que la modification doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu’à la date de prise d’effet du nouveau bail, soit du 1er janvier 2013 au 31 mars 2022, sans que le bailleur ne puisse se prévaloir d’un « effet retard » de modifications antérieures, ce qui n’est en tout état de cause pas démontré, pas plus que l’impact réel de ces modifications sur son commerce. Elle prétend au contraire que la commercialité du centre-ville d'[Localité 5] se dégrade en ce qu’il est déserté par les chalands au profit des zones commerciales périphériques. S’agissant de la zone de chalandise à prendre en compte, la SAS AILLEURS fait valoir que la délimitation à un rayon de 200 m2 est pertinente, que la zone UM1 retenue par le bailleur n’est pas la seule correspondante à « l’hyper centre-ville » et qu’elle s’étend sur une superficie très réduite de 100m2. Elle prétend que les modifications identifiées par la bailleresse sont à l’extérieur de ce périmètre et éloignées de son commerce. Elle fait valoir que l’impact de la création d’un nouveau parking souterrain n’est pas établi dès lors qu’il existait déjà plusieurs parkings, que les aménagements urbains réalisés, la création d’un cinéma, d’une salle d’exposition, d’une salle de spectacle, la mise en place d’un plan de prévention du commerce, sont antérieurs à la période de référence et que pour ceux réalisés durant la période ils étaient de moindre ampleur et sans impact sur son commerce. La société AILLEURS expose que la rénovation du Monoprix qui existait déjà n’a pas d’influence, que la construction de la résidence « sénior » n’est pas intervenue dans sa zone de chalandise, et qu’il n’est pas établi que cette clientèle serait attirée par les commerces de fleurs. Elle retient que les éléments favorables liés à sa situation commerciale a priori favorable, doivent être relativisés au regard de son positionnement géographique particulier, à l’angle d’une rue dépourvue de commercialité, après une coupure de la continuité commerciale et face à une habitation. Elle considère que la modification du PLU en 2017, qui n’a pas eu d’incidence sur son classement en zone UM1, n’a pas d’influence sur son développement commercial. Selon elle, il n’est pas démontré que la clientèle utilisant la LGV ferait ses courses dans son commerce, l’attractivité touristique d'[Localité 5] n’étant pas nouvelle. Elle prétend que la bailleresse ne démontre aucune modification notable concernant les revenus de la population durant la période de référence, rappelant que le niveau de revenu a toujours été élevé, et soutenant une stagnation du nombre d’habitants.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, elle indique s’en remettre aux conclusions de l’expertise sur le calcul de la surface pondérée et les coefficients de pondération et l’évaluation de la valeur locative unitaire à 310 euros par m2.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il n’est pas démontré par la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE que la zone de chalandise retenue par l’expert de 200 mètres autour du local, ne correspondrait pas à la zone UM1 de l’hyper centre-ville, dans laquelle il n’est pas contesté qu’il soit situé, ni que cette zone serait plus étendue que celle retenue par l’expert.

Par ailleurs, s’il est constant que le centre-ville d'[Localité 5] a connu une rénovation urbaine importante (aménagement de l’espace, nouveau parking, marché couvert..) jusqu’en 2012, il n’est nullement démontré par la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE que cette rénovation a eu un impact sur la commercialité du local exploité par la SAS AILLEURS au cours du bail expiré. Ainsi, le bailleur qui en supporte la charge, ne rapporte pas la preuve d’une évolution effective et étayée du nombre de chalands consécutivement à ces travaux, étant relevé que l’expert judiciaire a retenu le contraire en indiquant que la fréquentation commerciale de la [Adresse 11] n’a pas été significativement modifiée. Il en est de même des aménagements culturels invoqués, dont certains, comme la salle de spectacle, ne sont pas situés dans la zone de chalandise pour être localisée à dix minutes à pied du local.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que le déménagement et l’accroissement de surface dont a bénéficié le magasin Monoprix, qui était antérieurement existant et qui n’a été déplacé que de quelques dizaines de mètres au vu de l’article de journal produit, a occasionné de manière effective un afflux de chalands dont aurait pu profiter le commerce de la SAS AILLEURS.

Il n’est en outre pas établi par la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE que la modification du PLU, la création d’une résidence « sénior » et d’une résidence « mixte » ou les aménagements urbains réalisés auraient permis l’arrivée d’une population sédentaire supplémentaire, l’expert ayant au contraire relevé la stagnation, voire la légère diminution de la population arcachonnaise au cours de la période du bail expiré.

Il n’est de même pas démontré par la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE, qui produit des pièces établissant une situation à un instant donné mais non une évolution, que la population arcachonnaise aurait connu sur la période de référence une modification de sa typologie et de son niveau de revenu. Au contraire, il résulte de l’expertise que cette commune a toujours connu une population avec un niveau de vie très élevé, sans évolution au cours du bail expiré. Il n’est pas plus démontré une évolution au cours du bail expiré du prix de l’immobilier.

Concernant l’amélioration des conditions d’accès par la mise en place en 2017 de la ligne LGV jusqu’à [Localité 5], il n’est pas démontré qu’elle a permis un afflux effectif de touristes, susceptibles de profiter au commerce de la SAS AILLEURS, à compter de cette date, l’expert ayant relevé, sans être contredit par des pièces contraires produites par le bailleur, que cette commune bénéficiait déjà antérieurement d’une attractivité touristique qui n’est donc pas nouvelle.

Ainsi, en l’absence de démonstration que les évolutions constatées aient été de nature à avoir un impact sur le commerce exercé par la SAS AILLEURS, il n’est pas justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Sur la détermination du montant du loyer à la valeur plafonnée

En l’espèce, en l’absence de motif de déplafonnement, il convient de fixer le loyer à son montant plafonné, soit la somme, non contestée par le bailleur, de 20.675,34 euros hors taxes et hors charges, montant établi par l’expert judiciaire.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative et de dire que le loyer s’établira à compter du 31 mars 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 20.675,34 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt du bailleur exposant l’existence de motifs de déplafonnement, et ce dernier perdant la présente instance, il convient de condamner la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE au paiement des dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Des considérations d’équité, tenant à la poursuite des relations contractuelles entre les parties, commandent de les débouter de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE de sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE et la SAS AILLEURS portant sur un local situé à l’angle du [Adresse 8] et de la [Adresse 9] à [Localité 5] [Adresse 2] renouvelé le 31 mars 2022 à la somme annuelle de 20.675,34 euros hors taxes et hors charges ;

Condamne la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE au paiement des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Déboute la FONDATION CROIX ROUGE FRANCAISE et la SAS AILLEURS de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE