TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00210 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHJO

N° de Minute : 25/00094

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 23 Juin 2025

S.A.S. ADVENIS RESIDENCES

C/

[L] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 23 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ADVENIS RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [T], demeurant [Adresse 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 22 novembre 2018, prenant effet le 1er décembre 2018, la S.A.S Realista Résidences, aux droits de laquelle se trouve la S.A.S Advenis Résidences, a consenti à Mme [L] [T] un bail d’habitation meublé, pour une durée initiale d’un an, portant sur un logement situé au sein d’un immeuble en copropriété, [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 455 euros, outre 80 euros au titre de la provision sur charges.

Le bail s’est reconduit tacitement par périodes successives d’un an.

Par acte en date du 13 août 2024, la société Advenis Résidences a fait délivrer à sa locataire un congé pour motif légitime et sérieux de son bail meublé pour le 30 novembre 2024, invoquant l’absence d’entretien du logement malgré plusieurs mises en demeure.

Mme [T] s’étant maintenue dans les lieux après la date d’effet du congé, la société Advenis Résidences a, par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, pour demander, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 7 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater, dire et juger que le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 13 août 2024 est justifié et valable et doit donc produire ses effets,

constater, dire et juger que le bail a pris fin le 30 novembre 2024 par l’effet de la délivrance du congé pour motif légitime et sérieux,

constater, dire et juger que Mme [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er décembre 2024,

ordonner l’expulsion sans délai de Mme [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner Mme [T] à lui payer la somme provisionnelle de 500,50 euros par mois, outre les charges, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à parfaite restitution des clés,

condamner Mme [T] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société Advenis Résidences, représentée par son conseil, réitère ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Elle expose et fait valoir que l’appartement de la locataire est infesté de cafards en raison d’un défaut d’entretien et d’un manque d’hygiène de sa part, qu’elle n’assure plus l’entretien courant de son logement depuis plusieurs années, qu’en dépit des traitements de désinfestation réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence et des mises en demeure adressées à la locataire, le problème perdure et s’étend aux autres logements voisins de l’immeuble, Mme [T] continuant de ne pas entretenir son studio.

Mme [T], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La présence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de valider un congé mais de s’assurer que les moyens produits en défense pour contester sa validité ne sont pas manifestement vains, étant observé qu’en pareille hypothèse, le trouble allégué résultant de la poursuite de l’occupation des lieux n’est pas manifestement illicite et ne constitue pas une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Selon l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et l’article V d) des conditions générales du contrat de location, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations locatives ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

En l’espèce, le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 13 août 2024 est fondé sur le défaut d’entretien courant de l’appartement.

A l’appui de sa demande, la bailleresse verse notamment aux débats :

Un état des lieux d’entrée et un inventaire des meubles établi amiablement et contradictoirement entre les parties le 8 décembre 2017 duquel il ressort qu’à cette date le studio et les équipements étaient en bon état.

Une fiche d’intervention du 13 octobre 2020 émanant de la société Stael portant sur un traitement des blattes dans l’ensemble des logements de l’immeuble (170 logements) ainsi que des parties communes, et mentionnant que l’appartement B [Cadastre 2] est envahi de nids de cafards et qu’un « traitement choc dans tout l’appartement » est à prévoir.

Un rapport d’intervention de désinsectisation de logements établi par la société [Localité 11] Services le 15 avril 2021 qui note que le logement B 105 occupé par Mme [T] est sale.

Un rapport d’intervention de dératisation de logements établi par la société [Localité 11] Services le 27 janvier 2022 qui mentionne que l’appartement B [Cadastre 2] est extrêmement infesté et qu’il a besoin d’un grand nettoyage.

Un rapport d’intervention de désinsectisation de logements établi par la société [Localité 11] Services le 10 octobre 2022 qui relève que des nids de cafards sont présents dans plusieurs pièces du logement, que la chambre est sale avec beaucoup d’affaires stockées.

Un rapport d’intervention de désinsectisation établi par la société [Localité 11] Services le 24 août 2023 portant sur le logement B [Cadastre 2], lequel est décrit par l’entreprise comme étant est très insalubre et très sale, avec beaucoup de nids partout. Le professionnel mentionne le besoin d’une aide psychologique.

Un rapport d’intervention de désinsectisation de logements établi par la société [Localité 11] Services du 1er février 2024 qui constate la présence de blattes dans trois logements situés Bâtiment B n°106, [Cadastre 2] et 125. Il est indiqué dans le rapport que l’appartement B105 est insalubre et qu’il présente une grosse infestation.

Un courrier de Mme [T] daté du 5 mai 2024 aux termes duquel elle conteste être à l’origine de la présence de blattes dans son logement et dans les appartements voisins de l’immeuble, soutenant nettoyer son studio, mais reconnaît en revanche que celui-ci est très encombré du fait du manque de place.

Un courrier recommandé avec avis de réception adressé par la bailleresse le 22 septembre 2023 mettant en demeure Mme [T] de procéder au nettoyage régulier de son studio et de vider ses poubelles afin d’éviter la prolifération de cafards dans son logement et les logements adjacents.

Un courrier recommandé expédié le 2 mai 2024 avec avis de réception portant la mention ‘pli avisé et non réclamé’ mettant en demeure Mme [T] de faire intervenir dans son appartement sous dix jours, à ses frais, une société de nettoyage et une société spécialisée dans le traitement de lutte contre les nuisibles, pour nettoyer, traiter et assainir l’appartement, dans le but d’éradiquer la présence de cafards, et l’informant qu’à défaut de remédier aux désordres dans le délai imparti, la bailleresse mettrait fin à l’occupation des lieux.

Un rapport d’intervention de désinsectisation de logements établi par la société [Localité 11] Services le 20 juin 2024 qui relate que le studio B 105 occupé par Mme [T] est très sale, non entretenu, encombré et avec une présence importante de cafards.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 20 juin 2024 qui fait mention d’une forte odeur nauséabonde en entrant dans le logement et qui relève que l’ensemble des pièces sont infestées de blattes, que les murs, plafonds et équipements divers garnissant les lieux sont recouverts de déjections d’insectes. L’officier ministériel conclut que l’appartement est insalubre.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] a fait procéder à des interventions régulières de désinsectisation des logements de la Résidence d’octobre 2020 à juin 2024, qu’à chacune des leurs interventions les sociétés spécialisées mandatées ont relevé que le logement B 105 occupé par Mme [T] était sale, non entretenu, encombré et extrêmement infesté de cafards par rapport aux autres appartements de l’immeuble qui n’ont pas fait l’objet de mention particulière quant à leur état d’entretien ni leur degré d’infestation de nuisibles. Il est établi par les pièces du dossier que le problème a persisté malgré deux mises en demeure adressées à la locataire de remédier aux désordres, le commissaire de justice ayant relevé le 20 juin 2024 que l’ensemble du studio était envahi de blattes, que les murs, plafonds et équipements divers étaient couverts de déjections d’insectes. Il mentionne également des odeurs malodorantes dans les locaux, les qualifiant même d’insalubres.

Au regard de ces éléments, les manquements récurrents de la locataire à son obligation d’entretien courant du logement invoqué par la société [Adresse 8] au soutien de son congé sont caractérisés avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié à la date d’effet du congé, soit le 30 novembre 2024, et que Mme [T] est occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date.

L’occupation sans droit ni titre de la défenderesse, au-delà de la date d’effet du congé, est constitutive d’un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés a tout pouvoir de mettre fin.

L’expulsion de Mme [T] sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux :

La S.A.S Advenis Résidence sollicite l’expulsion sans délai de Mme [T] des lieux loués.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la mauvaise foi de Mme [T] n’est pas établie par les pièces du dossier et il est constant que cette dernière n’est pas entrée dans le logement par manœuvres ou voies de fait.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Mme [T] sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 535 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que le bail meublé liant les parties portant sur un logement situé [Adresse 7], à [Localité 10] a expiré le 30 novembre 2024 par l’effet du congé pour motif légitime et sérieux, signifié à Mme [L] [T] le 13 août 2024 ;

CONSTATONS que Mme [L] [T] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble loué depuis le 30 novembre 2024, date d’effet de ce congé et en conséquence ;

ORDONNONS à Mme [L] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 7], à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement?;

REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution?;

CONDAMNONS Mme [L] [T] à verser à la S.A.S Advenis Résidences une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 535 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [L] [T] aux dépens en ce compris les frais de congé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025.

Le Greffier, Le Juge,