TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00956 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SU3G

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

Société BATIGERE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE BATIGERE GRAND EST VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA

c/

[S] [I] [X]

Expédition exécutoire

délivrée le

à Maître Christian PAUTONNIER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [S] [I] [X]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

Société BATIGERE HABITAT anciennement denommee batigere grand est venant aux droits et obligations de la Société “BATIGERE EN ILE DE FRANCE”

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Aurélia CIMETERRE-LE-GALL, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

Mme [S] [I] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Comparante en personne

À l’audience du 06 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2020, à effet à la même date, la [Adresse 10], aux droits de laquelle intervient désormais la société BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [S] [I] [X], pour une durée d’un mois renouvelable, un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 413,6 euros, outre les provisions pour charges.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés régulièrement, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte d’huissier délivré à étude le 12 décembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [S] [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 octobre 2020, à compter 11 février 2024 et à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail, avec effet deux mois après la signification du commandement de payer, pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues ;

Ordonner l’expulsion de Madame [S] [I] [X] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer le mobilier garnissant les lieux, aux frais risques et péril de Madame [S] [I] [X] conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Madame [S] [I] [X] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 26 892,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 06 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus ; outre le montant des loyers, suppléments de loyers de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience ;

Préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner Madame [S] [I] [X] à payer à BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clefs ;

Condamner Madame [S] [I] [X] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [S] [I] [X] à payer à BATIGERE HABITAT les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification au préfet ;

L’affaire a été examinée à l’audience du 06 mars 2025.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et déclare que la dette s’élève désormais à la somme de 30 469 euros, terme de février 2025 inclus. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

En défense, Madame [S] [I] [X] comparait en personne. Elle admet ne pas avoir repris le paiement du loyer, précise qu’un surloyer lui est appliqué et déclare avoir tenté de mettre en place un échéancier avec la société BATIGERE HABITAT.

Elle indique percevoir un salaire mensuel de 1 500 euros. Elle demande des délais de paiement et propose de payer la somme de 200 euros en plus de son loyer pour apurer sa dette.

Le tribunal a autorisé les deux parties à produire des justificatifs actualisés par note en délibéré, dans un délai de quinze jours.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au préfet des Yvelines le 16 décembre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF des Yvelines le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de la dette locative

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du décompte des sommes dues arrêté au 13 mars 2025 parvenu par note en délibéré autorisée, que la dette de Madame [S] [I] [X] s’élève à la somme de 13 230,88 euros, terme de février 2025 inclus et après déduction des suppléments de loyer de solidarité précédemment appliqués.

Pour autant, il convient de noter que n’ont pas été déduites.

Par ailleurs, le relevé de compte porte au débit de la locataire des sommes qui ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés :

85,96 euros au titre des pénalités d’enquête sociale,12 euros de « facturation assurance » non prévue au contrat de bail,186,81 euros en date du 17 décembre 2024 au titre des frais de procédure, qui constituent des dépens et seront analysés à ce titre, qui ne constituant pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés, mais des dépens.

Il convient donc de déduire ces sommes d’un montant total de 284,77 euros de la dette locative et de dire que celle-ci s’élève à la somme de 12 943,11euros.

Ainsi, la créance étant justifiée, il convient de condamner Madame [S] [I] [X] au paiement de la somme de 12 943,11 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 4 965,94 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2020 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [S] [I] [X] par acte d’huissier le 11 décembre 2023 pour un montant de 4 965,94 euros, visant cette clause résolutoire.

La locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société BATIGERE HABITAT à la date du 11 février 2024.

4 – Sur l’expulsion

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] [I] [X] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 11 février 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [S] [I] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 12 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Par ailleurs, l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT demande une astreinte de dix euros par jour à défaut d’expulsion à compter de la date de la signification de la décision.

Cependant, aucun élément produit au dossier ne justifie de prononcer une telle astreinte, la locataire ne s’étant notamment pas introduite dans les lieux par voie de fait. L’octroi du concours de la force publique pour faire exécuter l’expulsion apparaissant suffisant, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

6 – Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [S] [I] [X] demande des délais de paiement pour apurer sa dette et propose de payer 200 euros par mois en supplément du loyer.

Il convient de constater que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant malgré les sollicitations de la société bailleresse. Elle a uniquement procédé à cinq virements en mars et décembre 2023, et à un virement en septembre 2024 pour un montant total de 2 087,01 euros.

Aucun paiement n’est intervenu depuis la délivrance de l’assignation ni avant l’audience.

Madame [S] [I] [X] ne justifie donc pas d’efforts suffisamment significatifs pour réduire sa dette qui n’a cessé d’augmenter, alors qu’elle justifie d’un salaire mensuel d’environ 1500 euros, soit près du triple du montant du loyer.

Par ailleurs, la mensualité proposée par la locataire ne permettrait pas d’apurer la dette dans le délai légal de 36 mois. Enfin le bailleur s’oppose formellement à tout délai de paiement.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [S] [I] [X].

7 – Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT demande les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.

Cependant, aucun élément produit au dossier ne justifie d’ordonner la capitalisation des intérêts, au vu notamment de la situation sociale et familiale de la locataire, et sa bonne foi n’étant pas contestée.

En conséquence, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

8 – Sur les autres demandes

Madame [S] [I] [X], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser la société demanderesse supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer, et en conséquence, Madame [S] [I] [X] sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 11 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [I] [X] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 12 943,11 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 4 965,94 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, [Adresse 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] [I] [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [I] [X] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 février 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés ;

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [I] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [S] [I] [X] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente