TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01598 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHQ6

N° de Minute : 25/967

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

Etablissement public PARTENORD HABITAT

C/

[S] [Z]

[L] [T] épouse [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [Z], demeurant [Adresse 3]

Mme [L] [T] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 1989, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 864 francs majoré d’une provision sur charges de 407,67 francs.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, PARTENORD HABITAT a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 1.003,01 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, PARTENORD HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

• Juger le contrat de location liant les parties résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement des locataires ;

• En conséquence, ordonner à Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire,

• A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z], ainsi que tous les occupants introduits de leur chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,

• Condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] à lui payer les sommes suivantes :

• en deniers ou quittances valables, 2.085,43 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 23 janvier 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

• à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL, soit 532,30 euros à la date du 26 septembre 2024 ;

• 3,98 € par mois d’occupation au titre de l’assurance,

• 95,49 € au titre des assurances impayées à la date du 23 janvier 2025,

• 45,72 euros au titre des pénalités à la date du 23 janvier 2025,

• 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d’assignation.

• Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet,

• Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 03 février 2025.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 118,95 euros au 27 mai 2025. Il précise que les locataires ont repris le paiement des loyers et sollicite des délais de paiement à hauteur de 10,00 euros par mois en sus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il ajoute qu’il n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur des locataires.

Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z], cités à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 03 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 octobre 1989 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 16 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2024, pour la somme en principal de 1.003,01 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement, hors les aides au logement qui s’imputent sur le mois pour lesquelles elles sont servies, n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 août 2024.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

PARTENORD HABITAT produit un décompte détaillé arrêté au 20 mai 2025 démontrant que Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] restent devoir à cette date la somme de 118,95 euros au titre des loyers et charges impayés, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens, des cotisations d’assurance en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et des pénalités sur enquête en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] seront donc condamnés solidairement, s’agissant d’une dette ménagère en application de l’article 220 du code civil, à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 118,95 euros, créance arrêtée au 20 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des efforts de paiement consentis par les locataires avant l’audience, de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord de PARTENORD HABITAT, Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] seront autorisés à se libérer de sa dette locative en 12 mensualités, dont 11 mensualités de 10,00 euros, et la 12ème et dernière échéance soldant la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges et justifiera leur expulsion dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 1989 entre l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT d’une part et Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 10], sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 118,95 euros, créance arrêtée au 20 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités successives de 10,00 euros, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée à Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4], à [Localité 10], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] soient condamnés à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT, à compter du 1er mai 2025 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges ;

RAPPELLE à Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] qu’ils pevent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [T] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,