TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/00339 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHWZ

MF/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [E] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Catherine TROGNON-LERNON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. LE BROUTTEUX

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 30 Septembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 04 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 19 février 2014, M. [E] [T] a mis à bail au profit de la S.A.S. Le Broutteux les immeubles situés au n°[Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) à compter du 1er janvier 2015. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 40 000 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges. Le contrat a prévu le versement d’un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer.

Suivant avenant au bail commercial du 30 juin 2015, M. [T] à mis à bail au profit de la S.A.S. Le Broutteux l’immeuble situé au [Adresse 7][Adresse 6] à [Localité 8] (Nord). Il a fixé le loyer annuel à 50 000 euros.

Suite à des impayés, M. [T] a fait signifier à la S.A.S. Le Broutteux le 2 décembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 25 février 2025, M. [T] a fait assigner la S.A.S. Le Broutteux devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes dues au titre du bail commercial.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience le 15 avril 2025. Après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été retenue le 30 septembre 2025.

M. [T], représenté par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, notamment aux fins de :

— débouter la S.A.S. Le Broutteux de ses demandes

— constater l’effet de la clause résolutoire à la date du 2 janvier 2025,

— constater la résiliation du bail à la date du 2 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. Le Broutteux ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner à titre provisionnel la S.A.S. Le Broutteux au paiement de la somme de de 41 257 euros représentant le solde des sommes dues,

— condamner la S.A.S. Le Broutteux au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 1er septembre 2025 jusqu’au départ des lieux de la S.A.S. Le Broutteux ou de tous occupants de son chef et remise des clés,

— condamner la S.A.S. Le Broutteux au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement à hauteur de 397, 51 euros.

De son côté, la S.A.S. Le Broutteux, représentée par son conseil reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment de :

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que la S.A.S. Le Broutteux a réglé l’intégralité des causes du commandement de payer du 2 décembre 2024,

En tout état de cause,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,

— accorder à titre rétroactif les plus larges délais de paiement à la S.A.S. Le Broutteux,

— laisser à la charge des parties leurs propres dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [T] sollicite l’acquisition de clause résolutoire au 2 janvier 2025, en l’absence du paiement de l’arriéré dans le mois suivant le commandement de payer. Le demandeur conteste avoir perçu les sommes dues dans le délai imparti.

La S.A.S. Le Broutteux, affirme avoir apuré la dette réclamée, par différents paiements de mars 2022 à mai 2025 et juin 2025.

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 2 décembre 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

La S.A.S. Le Broutteux n’a pas réglé les sommes prévues par le commandement de payer du 2 décembre 2024 dans le mois suivant le commandement de payer.

Par conséquent, le commandement de payer la somme en principal de 159 573,88 euros, délivré le 2 décembre 2024 dans les formes prévues à l’article L145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 2 janvier 2025, ce qu’il convient de constater.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S. Le Broutteux de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.S. Le Broutteux occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S. Le Broutteux. Il convient de fixer, à compter du 3 janvier 2025, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

M. [T] sollicite la condamnation de la défenderesse à payer 41 257 euros au titre de l’arriéré de loyer.

M. [T] reconnait avoir perçu les sommes suivantes :13 500 euros en janvier 2025, 160 000 euros en mai et juin 2025, 11 401 euros le 8 novembre 2024. Il indique que les autres versements du 31 mars 2022, du 24 avril 2022, du 3 avril 2023 et du 2 avril 2025 pour la somme de 30 653, 70 euros ainsi que le versement du 31 mars 2023 de 5 500 euros s’imputent sur les sommes réclamées au titre de l’ordonnance de référé du 22 mars 2022.

M. [T] nie avoir perçu le 10 octobre 2022 un versement de 13 325 euros, qui n’apparaît pas dans la comptabilité tenue par le cabinet Sanso et ne reconnait ni le versement du 18 avril 2023 de 5901 euros ni celui du 2 mai 2023 de 13 325 euros.

La S.A.S. Le Broutteux conteste le montant réclamé, affirmant qu’une contestation sérieuse fait obstacle à la demande provisionnelle réclamée.

La défenderesse indique avoir payé la somme de 253 605 euros se décomposant ainsi : le 31 mars 2022 5 000 euros, le 14 avril 2022 3 000 euros, le 10 octobre 2022 13 325 euros correspondant au loyer 4e trimestre 2022 qui fait pourtant l’objet du commandement, le 31 mars 2023 5 500 euros, le 3 avril 2023 5 500 euros, le 18 avril 2023 5 901 euros, le 2 mai 2023 13 325 euros, le 8 novembre 2024 11 401 euros, le 28 janvier 2025 13 500 euros, le 2 avril 2025 17 153,70 euros et le 15 mai 2025 110 000 euros.

En l’espèce, le commissaire de justice a reconnu avoir perçu les sommes suivantes s’agissant des sommes prévues à l’ordonnance du 22 mars 2022 :

— le 31 mars 2022 : 5000 euros,

— le 14 avril 2022 : 3000 euros,

— le 3 avril 2023 : 5 500 euros,

— le 2 avril 2025 : 17 153, 70 euros.

M. [T] reconnait avoir perçu les sommes suivantes : 13 500 euros en janvier 2025, 11 401 euros en novembre 2024, 110 000 euros le 19 mai 2025 et 50 000 euros le 16 juin 2025, portant la dette réclamée à 41 257 euros, 2e trimestre 2025 inclus.

Si la SAS Le Broutteux soutient avoir effectué d’autres virements, les pièces produites aux débats (pièce n°3 et n°6 défenderesse) n’établissent pas la vraisemblance d’autres paiements libératoires envers la demanderesse pour le montant réclamé.

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 41 257 euros, deuxième trimestre 2025 inclus.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à M. [T] à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La SAS Le Broutteux sollicite du tribunal la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle est à jour de ses obligation locatives et que l’acquisition de la clause résolutoire entrainerait la disparition d’un lieu de vie emblématique de la vie locale et d’emplois salariés.

M. [T] s’oppose à la demande ainsi présentée. Il expose avoir fait face à des retards de règlement sans que le preneur ne respecte ses engagements notamment du protocole d’accord qui avait pu être régularisé.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

La société défenderesse ne produit aucun élément à l’appui de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté qu’il a apuré une part importante de sa dette depuis la délivrance de l’assignation, le défendeur ne fournit pas d’éléments objectifs et récents de nature à permettre à la juridiction d’apprécier la vraisemblance d’une capacité d’apurer sa dette en sus d’un paiement courant des sommes dues en exécution du bail en cause.

Or, il est documenté que des précédents amiables de délais de paiement n’ont pas permis par le passé, faute d’être respectés, d’apurer le passif de la société Le Broutteux.

Par conséquent, la défenderesse sera déboutée de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S. Le Broutteux les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S. Le Broutteux à verser à M. [T], 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [E] [T] et la S.A.S. Le Broutteux concernant les locaux situés au n°[Adresse 1] et au n°[Adresse 6] à [Localité 8] (Nord) depuis le 2 janvier 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. Le Broutteux et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7][Adresse 1] et au n°[Adresse 6] à [Localité 8] (Nord) ;

Autorise au besoin M. [E] [T] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 3 janvier 2025, le montant mensuel de la provision au profit de M. [E] [T] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. Le Broutteux au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. Le Broutteux à payer à M. [E] [T] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. Le Broutteux à payer à M. [E] [T] 41 257 euros (quarante et un mille deux cent cinquante-sept euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, 2e trimestre 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Condamne la S.A.S. Le Broutteux aux dépens ;

Condamne la S.A.S. Le Broutteux à payer à M. [E] [T] 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Samuel TILLIE