TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00894 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUIV

N° de Minute : 25/00167

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 03 Novembre 2025

S.A. VILOGIA PREMIUM

C/

[Z] [Y] [O] [U] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 03 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA PREMIUM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [Y] [O] [U] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 29 Septembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 26 septembre 2023, la SA d’HLM Vilogia Premium, propriétaire, et Mme [Z] [B], accédant, ont conclu un contrat de location-accession portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9], et sur un emplacement de stationnement, moyennant le prix de vente de 166 000 euros.

Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l’immeuble à l’accédant à l’issue d’une période maximum de deux ans à compter de l’entrée en jouissance et le paiement d’une redevance mensuelle de 724 euros sans les charges. Il stipulait également un prix payable pour partie moyennant la souscription d’un prêt.

Un constat d’état des lieux d’entrée a été signé par les parties le 26 septembre 2023.

Par acte en date du 7 mars 2025, la SA d’HLM Vilogia Premium a fait délivrer à Mme [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.042,59 euros au titre de redevances impayées, le commandement visant la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, la SA d’HLM Vilogia Premium a fait assigner Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location accession, son expulsion et sa condamnation à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la fraction A de la redevance complétée des charges et subissant les mêmes variations, en l’état la somme de 675,31 euros, jusqu’à la libération des lieux et remise des clés,

4.646,27 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 5 mai 2025 sous réserve d’actualisation,

3.320 euros au titre de l’indemnité légale et contractuelle,

les intérêts sur l’ensemble des condamnations, avec anatocisme jusqu’à complet paiement,

2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût de l’assignation et du commandement de payer.

A l’audience du 29 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société requérante, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 6.940,66 euros au 1er septembre 2025.

Mme [B], citée à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la loi applicable :

Le contrat conclu entre la SA d’HLM Vilogia Premium d’une part et Mme [B] d’autre part, relève du régime particulier de la location-accession définie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.

Cette circonstance n’est pas contestée par les parties.

Sur la résiliation du bail :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants.

Par application de l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984 est qualifié de location-accession le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant un paiement fractionné ou différé.

L’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

Le contrat conclu entre les parties précise en page 9 que, en cas de non-paiement de l’une quelconque des sommes dues par l’accédant au titre de la redevance ou des charges, le contrat de location-accession est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le contrat de location – accession versé aux débats prévoit des possibilités de levée d’option jusqu’au 2ème anniversaire du contrat en pages 7 et 38, lesquelles stipulent que le transfert de jouissance de l’immeuble à l’accédant peut se réaliser pendant une période maximum de 2 années depuis l’entrée en jouissance.

Il est établi par les pièces du dossier que Mme [B] a pris possession des lieux le 26 septembre 2023. Le commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit a été délivré le 7 mars 2025 avant le terme prévu du contrat.

Mme [B] ne justifiant pas s’être acquittée des causes du commandement dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, le contrat de location – accession a été résilié de plein droit.

Le contrat de location – accession a ainsi été résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire le 8 avril 2025.

Sur l’expulsion :

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le décompte des sommes dues :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes du contrat de location-accession, le locataire-accédant est tenu d’une redevance mensuelle de 724 euros hors charges, exigible à compter de l’entrée dans les lieux pendant toute la durée du contrat, et sauf résiliation anticipée.

La redevance est composée de deux fractions, d’une part, une « fraction A » qui est la contrepartie du droit de jouissance transférée à l’accédant, laquelle s’élève à la somme de 654 euros hors charges, d’autre part, une « fraction B » qui constitue des acomptes sur le prix d’achat du bien immobilier, laquelle s’élève à la somme mensuelle de 70 euros constitutive de l’épargne de l’accédant.

Aux termes de la clause 12.8.2 du même contrat, le locataire-accédant doit encore s’acquitter des charges annuelles et notamment les contributions taxes et impôts de toute nature, les charges d’entretien et les charges diverses de copropriété.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est établi que les clés du logement ont été remises à Mme [B] le 26 septembre 2023 et que la résiliation du contrat de location-accession est intervenue le 8 avril 2025, date depuis laquelle la défenderesse est occupante sans droit ni titre.

La SA d’HLM Vilogia Premium verse aux débats un décompte démontrant que Mme [B] reste lui devoir la somme provisionnelle de 6.601,18 euros à la date du 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation, après soustraction des frais d’huissier qui entrent dans les dépens et des frais pour impayés non justifiés.

Dès lors, Mme [B] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de fixée au montant de la fraction A de la dernière redevance majorée des charges, soit la somme de 675,31 euros pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.

L’indemnité contractuellement prévue en cas de défaillance de l’accédant dans l’exécution du contrat de location-accession, d’un montant égal au plus à 2 % du prix de l’immeuble objet du contrat, présente le caractère d’une clause pénale qui, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, peut même d’office être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’engagement a procuré au créancier ou si elle apparaît manifestement excessive.

En l’espèce, cette indemnité réclamée à hauteur de 3.320 euros apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par la SA d’HLM Vilogia Premium.

Il convient de la réduire à la somme de 800 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Mme [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Constatons la résiliation du contrat de location-accession conclu le 26 septembre 2023 entre la SA d’HLM Vilogia Premium d’une part, et Mme [Z] [B] d’autre part, à la date du 8 avril 2025 ;

Ordonnons à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [B] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [Z] [B] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium la somme de 6.601,18 euros, à titre de provision, créance arrêtée au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation dues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamnons Mme [Z] [B] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance contractuelle et des charges, soit 675,31 euros, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ;

Condamnons Mme [Z] [B] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium la somme de 800 euros au titre de l’indemnité légale ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière ;

Rappelons à Mme [Z] [B] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Disons qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Disons n’y avoir lieur à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SA d’HLM Vilogia Premium du surplus de ses demandes ;

Condamnons Mme [Z] [B] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], par mise à disposition au greffe, le 03 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE