TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00300 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZH6M

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. AUTO CONTROLE SYSTEM

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Tayeb ISMI-NEDJADI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. METZ

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine TROGNON-LERNON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 20 Mai 2025

ORDONNANCE du 17 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 13 mai 2016, la SCI Metz a consenti à la SARL Auto Contrôle System un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 13 mai 2016 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour taxes foncières de 1000 euros.

Suivant ordonnance de référé du 12 mars 2024 à laquelle il est fait référence, M. [H] [Y] a été désigné en qualité d’expert, aux fins d’évaluer les désordres affectant la toiture du local donné à bail, lequel a déposé son rapport le 31 janvier 2025.

Par acte du 21 février 2025, la SARL Auto Contrôle a fait assigner la SCI Metz devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de condamner la défenderesse à procéder aux travaux préconisés par l’expert.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 20 mai 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SARL Auto Contrôle System, représentée, forme dans le dernier état de ses prétentions, les demandes suivantes :

\/u l’article 835 du code de procédure civile,

\/u l’article 606, 1719, 1720, 1792 du code civil,

Vu l’article R145-35 du code de commerce,

— Débouter la SCI Metz de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SCI Metz à faire réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert à savoir:

— dépose et repose de Ia toiture, des plafonds et faux-plafonds et des vitrines, dans un délai de 3 mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir passé ce délai sous peine d’astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois.

— Condamner la SCI Metz à payer à la SARL Auto Contrôle System la provision d’un montant de 110.000 euros,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers pendant les travaux;

— Condamner la SCI Metz à payer à la SARL Auto Contrôle System, la somme de 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SCI Metz représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, forment les demandes suivantes :

— Dire n’y avoir lieu à référé,

En conséquence,

— Débouter la société ACS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement,

— Condamner la société ACS au paiement de la somme provisionnelle de 24 900.63 euros correspondant au solde des loyers et charges dus au 2ème trimestre 2025 ;

— Condamner la société ACS au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure et de l’expertise.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’exécution de travaux de toiture sous astreinte

La SARL Auto Contrôle System sollicite la condamnation de la SCI Metz à procéder aux travaux de toiture tels que préconisés par l’expert judiciaire, exposant que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle prévue au bail et que ne peuvent être imputés au preneur les grosses réparations et celles ayant pour objet de remédier à la vétusté. Selon la SARL Auto Contrôle System, l’expert en l’espèce a estimé que la toiture était vétuste depuis le 12 mai 2016. Elle demande également la suspension des loyers pendant l’exécution des travaux.

La SCI Metz s’y oppose indiquant que le demandeur a pris les lieux en toute connaissance de cause, moyennant un loyer minoré et que le preneur s’est engagé à réaliser des travaux, au titre desquels il a été expressément autorisé à y procéder. Ce n’est qu’ultérieurement que le locataire a estimé ne pas y être tenu, alors même qu’il ne justifie pas avoir entretenu le bâtiment et n’y a fait aucun travaux.

Elle indique que la demande se heurte à une contestation qu’elle estime sérieuse, indiquant n’avoir jamais contesté la nécessité de réaliser des travaux en toiture, avoir réalisé de nombreux travaux, sans toutefois que le locataire puisse exiger la réfection à neuf de la toiture et par conséquent, la dépose et la repose de la toiture. Elle ajoute que le preneur ne l’a pas informée de fuites en toiture en 2023, avant d’assigner en désignation d’un expert, et qu’elle s’est vue opposer un refus catégorique du locataire d’accéder aux lieux. La demande d’exécution des travaux sous huit jours est dès lors ridicule alors que la situation actuelle ne présente aucun danger, l’expert ayant fait retirer les faux-plafonds qui menaçaient de s’écrouler. Elle a présenté un devis de réparation de 26638 euros, que l’expert a écarté.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Cass civ 3ème, 10 avril 2025, n°23-14.974).

Le locataire a pris à bail des locaux, suivant bail du 13 mai 2016 et procès-verbal de constat des lieux du 12 mai 2016 (pièces ACS n° 1 et 10), qui établit incontestablement que les lieux étaient déjà à cette époque dans un état usagé et ancien, voire vétuste et dégradé.

Le preneur est tenu, aux termes du bail, à l’entretien des lieux au titre des réparations locatives légales, le bailleur étant tenu aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, sauf si celles-ci sont imputables au défaut d’entretien des lieux loués par le preneur (article 8-2).

Le bail a été consenti moyennant une franchise de loyer pour permettre au preneur d’exécuter des travaux (page 4- article 4), le locataire s’engageant à procéder au remplacement des panneaux en verre extérieur (article 8-5).

L’expert constate page 59/89 du rapport d’expertise du 31 janvier 2025 que la toiture est vétuste, dégradée, des interventions sommaires récentes sont visibles, mais qu’une partie de la toiture plate est recouverte d’étanchéité ; qu’il s’agit de dégradations de vétusté (page 60/89) et qu’en 2016, il existait des dégradations au niveau de plafonds et des infiltrations qui apparaissent au niveau des sheds. L’expert conclut que la totalité de la toiture est vétuste et fortement dégradée, par le temps. L’expert constate également le bris des vitrines, en façade, déjà mentionnées comme dégradées lors du procès-verbal de 2016 et conclut qu’il s’agit d’une réparation lourde, qui n’est pas d’entretien, dont le coût est de l’ordre de 25000 euros.

Néanmoins, le preneur s’est engagé aux termes du bail, à réaliser à ses frais le remplacement des panneaux de verre extérieurs (page 7 du bail-article 8-5), ce qu’il n’a manifestement pas fait puisque la situation est demeurée en l’état depuis 2016. Il n’y a dès lors pas lieu à ordonner au bailleur en référé de procéder à cette réparation.

Par ailleurs, l’expert préconise le remplacement de la toiture en son entier, tout en constatant qu’une toiture plate est étanche, ce qui est contradictoire. En outre,il appartiendra au juge du fond d’apprécier si le bailleur est tenu à une remise à neuf totale, alors que les lieux ont été donnés à bail, et pris comme tels par le locataire, dans un état de dégradation avancée. Enfin, la reprise des faux plafonds est conditionnée à l’exécution préalable de travaux en toiture.

Ainsi eu égard à l’ampleur des travaux de reprise sollicités par le locataire et eu égard aux contestations sérieuses, sur l’obligation du bailleur, il n’y a pas lieu à référé, sur l’exécution des travaux et la demande accessoire de suspension du paiement du loyer pendant les travaux.

Sur la demande d’indemnisation provisionnelle

La SARL Auto Contrôle System sollicite la condamnation de son adversaire au paiement de la somme provisionnelle de 110.000 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, généré par un défaut de sous-location et une perte d’exploitation.

La défenderesse s’y oppose en l’absence de preuve de l’existence d’un quelconque préjudice, retenu sans justificatif aucun par l’expert, hormis des attestations de complaisance, qui recèlent des incohérences de date, ajoutant que la sous-location, autorisée, ne peut porter que sur des activités annexes ou complémentaires à celle visée au bail de centre de contrôle technique.

Elle estime également non fondée la demande en paiement au titre des pertes d’exploitation, qui n’est pas fondée.

L’expert retient une perte d’exploitation de 15376 euros, ainsi qu’un préjudice au titre du défaut de sous location, de 82500 euros HT, sans toutefois expliciter ni justifier les modalités de ces évaluations, qui sont au demeurant contestées par le preneur. En effet, si le bail autorise une éventuelle sous location (article 8.2.2), les pièces versées au débats ne permettent pas d’établir avec certitude, compte tenu de leurs contradictions intrinsèques, la perte d’une chance de sous-louer, pour y exploiter une activité complémentaire ou connexe.

De même, la perte d’exploitation n’est pas établie, l’expert notant lui-même ne pas comprendre la non-disponibilité de développer une activité de contrôle technique de deux roues.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande provisionnelle.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

La SCI Metz sollicite la condamnation du preneur au paiement de la somme provisionnelle de 24900,63 euros, au titre de loyers, charges et taxes demeurés impayés. La locataire s’y oppose, indiquant que précédemment le juge des référés a rejeté cette demande, en l’absence de pièces justificatives et que l’augmentation des loyers à hauteur de 500 euros par mois n’est pas justifiée.

L’insuffisance des pièces communiquées au soutien de cette demande en paiement, s’agissant de commandement de payer ancien visant des causes de 2023, de factures émises par le bailleur, pour 2025, sans justificatif correspondant et sans explication sur les modalités d’indexation du loyer, ne permet pas de considérer cette créance comme non sérieusement contestable. La demande en paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les parties qui succombent chacune partiellement supporteront les dépens, qui seront partagés par moitié entre elles, ainsi que leurs propres frais, qui demeureront à leur charge. Leurs réclamations respectives pour frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déboutons la SARL Auto Contrôle System de sa demande de condamnation de la SCI Metz, à exécuter des travaux, sous astreinte,

Déboutons la SARL Auto Contrôle System de sa demande provisionnelle en paiement au titre des dommages et intérêts,

Déboutons la SCI Metz de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et taxes,

Condamnons la SARL Auto Contrôle System et la SCI Metz, aux dépens, qui seront partagés entre elles,

Déboutons les mêmes de leurs demandes respectives pour frais irrépétibles

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET