TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01960 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YB32

JUGEMENT

DU : 19 Mai 2025

[U] [Y] épouse [J]

[N] [J]

C/

[O] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [U] [Y] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

M. [N] [J], domicilié : chez [U] [J], [Adresse 2]

représentée par Représentant : M^e Dimitri VUKIC, avocat au barreau de NICE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [T], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2025, après prorogation du délibéré par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/1960 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [T] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé du 10 juin 2023, il a donné pouvoir à sa mère, Mme [U] [T], à l’effet de donner mandat à une agence pour la location de son logement, d’établir les états des lieux d’entrée et de sortie et de signer le bail.

Mme [T] a confié la gestion locative du bien à l’agence immobilière Laforet située à [Localité 8].

Le logement a fait l’objet d’une annonce sur le site de location « www.seloger.com » pour un loyer de 2 900 euros charges comprises.

Le 6 juillet 2023, M. [N] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] ont envoyé à l’agence Laforet leur dossier de candidature pour la location du logement situé [Adresse 5] à [Localité 9].

Par courriel du 10 juillet 2023, l’agence informé les époux [J] que Mme [T] avait accepté leur dossier et qu’elle souhaitait une confirmation de leur part.

Par courriel du 14 juillet 2023, M. et Mme [J] ont confirmé leur volonté de prendre à bail le logement à compter du 1er septembre 2023.

Le 26 juillet 2023, ils étaient informés du refus du propriétaire de leur louer l’appartement.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 11 aout 2023, le conseil des époux [J] a mis en demeure M. [T] de leur mettre à disposition le logement à compter du 1er septembre 2023, conformément au contrat de bail verbal les liant.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, M. et Mme [J] ont fait assigner M. [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] afin de faire reconnaître l’existence d’un bail d’habitation conclu entre les parties et d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 20 janvier 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont développé oralement leurs dernières écritures déposées et visées par le greffier à l’audience.

M. et Mme [J] demandent au juge de :

A titre principal :

juger qu’un bail d’habitation non meublé a été conclu entre les parties concernant le bien situé [Adresse 6] à [Localité 9], avec prise d’effet au 1er septembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 2900 euros charges comprises,juger que M. [T] n’a pas exécuté son obligation contractuelle de délivrance dudit bien à cette date,

A défaut :

juger que M. [T] s’est rendu l’auteur d’une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle en raison de la rupture abusive des pourparlers engagés et avancés entre les parties s’agissant de la location du bien situé [Adresse 6] à [Localité 9],

En tout état de cause :

condamner M. [O] [T] à leur payer les sommes suivantes :17 016,34 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023, date de réception de la mise en demeure,3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de désorganisation,1 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.RG : 24/1960 PAGE

Ils exposent et font valoir que les parties sont liées par un bail verbal dès lors qu’elles se sont entendues sur les conditions essentielles du contrat ; qu’en effet, après avoir visité les lieux suite à la parution d’une annonce détaillée intégrant les caractéristiques essentielles de la location envisagée, ils ont déposé un dossier de candidature complet aux fins de la location du logement dont M. [T] est propriétaire, que leur dossier a été expressément accepté par retour de courriel de son mandataire le 10 juillet 2023, en sorte qu’un accord est bien intervenu entre les parties sur l’objet du contrat et ses conditions financières puisque l’annonce de location mentionnait le montant du loyer et des charges, qu’ils ont pu prendre connaissance des locaux à louer et que les parties se sont même entendues sur la date de prise à bail au 1er septembre 2023.

Ils ajoutent que la souscription d’une garantie loyers impayés n’a jamais été évoquée par le propriétaire et encore mois posée comme une condition de la signature du bail, M. [T] ayant d’ores et déjà donné son accord sur la location de son logement avant le refus de l’assurance garantie loyers impayés.

Sur les moyens soulevés en défense, ils soutiennent que l’article 1715 du code civil interdit uniquement la preuve par témoignage du bail n’ayant pas reçu commencement d’exécution et qu’en la cause un projet de contrat de bail écrit a été communiqué aux parties par l’agence pour vérification. Ils considèrent que leur refus de verser les honoraires réclamés par l’agence pour la réservation du logement est sans incidence sur l’accord intervenu antérieurement avec M. [T], rappelant qu’ils ont confirmé auprès de l’agence, à la demande du propriétaire, leur volonté de louer son bien. S’agissant du défaut de communication de leurs bulletins de salaire, ils font valoir qu’ils ont transmis un dossier de candidature complet qui a été accepté en l’état des justificatifs communiqués par M. [T], lequel avait en sa possession l’ensemble des justificatifs lui permettant d’apprécier la solvabilité du couple et qu’il a donné son accord sur leur candidature en connaissance de ces éléments.

A titre subsidiaire, ils estiment que M. [T] a commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil dans la rupture des pourparlers en revenant brutalement, sans motif légitime, sur sa décision de donner à bail son bien plus de dix jours après l’accord donné le 10 juillet 2023, alors que les pourparlers étaient bien avancés et que la négociation arrivait à son terme, cette rupture fautive ouvrant droit à indemnisation de leurs préjudices.

En réplique, M. [T] conclut au débouté des prétentions et sollicite la condamnation des requérants à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 euros, outre les dépens.

Il conteste l’existence d’un bail verbal, faisant valoir, d’une part, que le bail sans commencement d’exécution ne peut se prouver que par écrit, d’autre part, qu’il n’existait qu’un simple projet de bail qui n’a pas abouti du fait des époux [J], lesquels n’ont pas procédé au virement des honoraires de réservation du logement comme demandé par l’agence immobilière, et n’ont pas fourni les justificatifs financiers sollicités entrainant en outre un refus de la garantie de l’Assurance Loyers Impayés.

Il indique en effet que s’il a bien donné un accord de principe à l’agence immobilière pour la location de son logement aux époux [J], il a très rapidement sollicité des pièces complémentaires pour vérifier la solvabilité du couple, lequel n’a pas communiqué les justificatifs financiers réclamés. Il ajoute que les documents remis par M. [J] pour justifier de sa situation professionnelle et de ses revenus étaient rédigés en allemand et ne permettaient donc pas de déterminer le montant de ses ressources ; qu’en outre, il a appris que l’assurance Garantie Loyer Impayé refusait sa garantie en raison de la profession indépendante de M. [J].

Il ajoute que sa mère n’a jamais fait part de son accord à l’agence sur le projet de bail transmis et n’a jamais approuvé ce document alors que ses messages adressés à l’agence faisaient état de la nécessité d’obtenir d’autres éléments de solvabilité des candidats.

Il estime qu’il n’y a eu aucun accord des parties sur les éléments essentiels du contrat, à savoir l’objet de la location, le loyer et la durée, l’offre de location publiée par le propriétaire n’étant qu’une simple invitation à entrer en pourparlers.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025, prorogé au 19 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail verbal

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Selon l’article 1709 du code civil, le contrat de louage est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement.

Selon l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix et quoiqu’on allègue qu’il y ait eu des arrhes donnés.

La promesse de bail vaut bail, lorsqu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix. Cette promesse de bail peut être assortie de conditions.

Pour être valable, une promesse synallagmatique engageant les deux parties doit déterminer les éléments essentiels du contrat, sinon il s’agit d’un simple projet de donner ou prendre à bail.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

M. [T] conteste l’existence d’un bail verbal, soutenant que les époux [J] ne rapportent pas la preuve d’un accord définitif entre les parties sur les éléments essentiels du contrat et que l’échange de mails entre sa mère, l’agence immobilière et les candidats à la location témoignait de l’existence de simples pourparlers faisant suite à l’offre de location parue sur le site « seloger.com ».

Sur ce point, il résulte des pièces produites, notamment les échanges de courriels entre Mme [T], l’agence immobilière Laforet et Mme [J], que :

le logement de M. [T] a fait l’objet d’une annonce sur le site de location « www.seloger.com » qui comportaient notamment les caractéristiques suivantes : appartement à louer non meublé, 5 pièces, 4 chambres, 186 m2, étage 3/5, [Localité 9] [Adresse 7], dans une copropriété de standing, pour un loyer charges comprises de 2 900 par mois dont 2 133 euros au titre du loyer de base, 367 euros au titre du complément de loyer et 400 euros au titre des charges forfaitaires, et moyennant des honoraires TTC à la charge du locataire à hauteur de 2 226 euros et un dépôt de garantie de 2 500 euros,Mme [J] a visité les lieux le 27 juin 2023,par mail du 3 juillet 2023, l’agence mandataire, représentée par sa directrice, Mme [B] [G], a informé Mme [T] de la visite du logement et l’a interrogée sur la possibilité d’une date d’entrée dans les lieux fin août-début septembre,le 6 juillet 2023, Mme [G] a indiqué à Mme [J] que la propriétaire acceptait une arrivée fin août à partir du moment où le dossier était ''bon'' et l’a invitée à lui transmettre les pièces au plus vite,par courriel du même jour, le couple a transmis à l’agence son dossier de candidature pour la location du logement situé [Adresse 5] à [Localité 9],le 7 juillet 2023, Mme [J] a interrogé l’agence sur la bonne réception des documents envoyés la veille et sur l’avancée du dossier auprès des propriétaires,le jour même, Mme [G] l’a informée qu’elle procédait à l’envoi du dossier au propriétaire et qu’elle reviendrait vers elle en cas de besoin de documents complémentaires,par courriel du 10 juillet 2023, l’agence a informé les époux [J] que « la propriétaire a accepté (leur) dossier et souhaite un retour de (leur) part confirmant (leur) intérêt ». Elle indiquait dans le même message qu’elle allait débuter la rédaction du bail au 1er septembre et qu’elle souhaitait un virement de ses honoraires de 2 400 euros pour confirmer la réservation,par courriel du 14 juillet 2023, M. et Mme [J] ont confirmé leur intérêt pour le logement et la prise à bail à compter du 1er septembre. Ils ont précisé qu’ils préféraient attendre l’envoi du contrat de location avant de verser les honoraires de l’agence,par courriels des 20 et 21 juillet 2023, Mme [T] a accusé réception du bail, a signalé que les bulletins de salaire de Mme [J] ne figuraient pas au dossier et a demandé à l’agence de vérifier l’acceptation du dossier par l’assurance loyers impayés compte tenu du travail indépendant de M. [J],le 21 juillet 2023, Mme [G] a sollicité auprès de Mme [J] ses trois derniers bulletins de salaire, en précisant que ces pièces étaient nécessaires pour la mise en place d’une garantie loyers impayés, ce à quoi celle-ci a répondu qu’elle ne disposait pas des documents réclamés et qu’elle avait remis une attestation de son employeur précisant le montant de son salaire annuel et la validation de sa période d’essai dans le cadre de son CDI,le 26 juillet 2023, les époux [J] étaient finalement informés du refus du propriétaire de leur louer l’appartement et le 29 juillet 2023 Mme [G] leur écrivait « le bailleur m’avait effectivement donné son accord et validé votre dossier. La rédaction du bail a été commencée par l’agence, avec un échange concernant les conditions du bail entre le bailleur et l’agence. Dans ce dossier, je me suis également retrouvée surprise et étonnée de ce ''revirement'' comme vous l’indiquez »,par courriels du 31 juillet 2023 et du 1er août 2023, Mme [T] confirmait auprès de l’agence son refus de donner en location le bien aux époux [J].

Il ressort ainsi de ces échanges de messages électroniques versés aux débats qu’un accord au nom du bailleur est intervenu pour donner à bail son logement à M. et Mme [J] à compter du 1er septembre 2023, lesquels se sont engagés à prendre en location ledit logement à compter de cette date.

Cette promesse de bail synallagmatique comporte les éléments essentiels touchant notamment au prix et à l’objet du bail à intervenir, dès lors que la candidature des époux [J] faisait suite à l’annonce de location parue sur internet qui décrivait précisément le bien à louer, le lieu du bail ainsi que le montant du loyer et des charges, et à une visite du logement par la requérante. Par mail du 10 juillet 2023, le propriétaire, par l’intermédiaire de son mandataire, a accepté de donner à bail l’appartement litigieux aux époux [J] sur la base du dossier et des pièces justificatives remis par eux le 6 juillet 2023, le couple ayant de son côté manifesté son accord sur la location par courriel du 14 juillet 2023, et ce à la demande du bailleur. Le bail rédigé par l’agence reprend d’ailleurs les mêmes conditions financières que celles figurant dans l’annonce, à savoir un loyer de 2500 euros et une provision sur charges de 400 euros.

Si l’offre de location ne mentionnait pas la durée du bail, le contrat de location à venir était nécessairement conclu pour une durée au moins égale à trois ans par application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient M. [T], il n’est pas établi par les pièces du dossier que la promesse de bail était assortie d’une condition tenant à la souscription d’une garantie loyers impayés, alors que la nécessité d’une telle assurance n’a été évoquée par Mme [T] qu’après son acceptation du dossier de candidature de M. et Mme [J].

Enfin, le défendeur ne saurait déduire du refus du couple de verser la somme de 2 400 euros pour la réservation du bien la preuve de l’absence d’accord des parties sur la location dudit logement, dès lors qu’en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou l’intermédiaire ne peut préalablement à l’établissement du contrat de location nue ou d’une promesse de bail demander au candidat à la location de produire un chèque de réservation.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de relever que les parties se sont accordées sur le lieu, sur l’existence et le montant d’un loyer ainsi que sur la date d’entrée en jouissance fixée au 1er septembre 2023.

Il y a donc eu accord sur la chose et le prix, lequel n’était pas conditionné à la date à laquelle il a été donné à la souscription d’une garantie de loyers impayés.

Il s’ensuit que l’existence d’une promesse de bail valant bail entre les parties est établie par les pièces du dossier.

Sur les demandes indemnitaires :

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-2 du même code stipule que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Selon l’article 1231-4 du même code, « Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. »

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que M. [T] n’a pas tenu son engagement de donner son bien à bail à M. et Mme [J] et qu’il a donc manqué à son obligation de délivrance.

Il s’ensuit qu’il sera tenu d’indemniser l’ensemble des préjudices subis par les époux [J] résultant de ce défaut de mise à disposition du bien loué.

Pour être réparable, le préjudice doit être direct, actuel et certain.

En l’occurrence, M. et Mme [J] sont bien fondés à réclamer au titre de leur préjudice financier le surcoût de loyer qu’ils ont dû régler entre le 1er septembre 2023 et le 1er février 2024, date à compter de laquelle ils ont pu louer un nouvel appartement correspondant à leurs critères.

Il ressort des justificatifs produits par les requérants que l’écart de loyer entre le logement situé [Adresse 5] et le logement meublé loué dans l’urgence et temporairement par le couple suite au renoncement de M. [T], sur la période considérée, s’élève à 4 122,83 euros.

Ils sont également fondés à solliciter le remboursement des frais de garde meuble qu’ils justifient avoir supportés pour la période de septembre 2023 à février 2024 pour un montant total de 6 004,25 euros, ainsi que les frais d’agence dépensés pour la recherche d’un nouveau logement à hauteur de 856 euros.

En revanche, les frais de déménagement qui sont sans rapport avec l’inexécution de M. [T] et qui résultent de la mutation professionnelle de Mme [J] resteront à la charge des requérants, de même que les frais de location d’un second véhicule qui ne sont pas en lien direct avec le manquement du défendeur.

Le couple justifie également avoir subi des désagréments et des tracasseries résultant de la rétractation injustifiée du bailleur de la promesse de bail, des démarches qu’il a dû entreprendre dans l’urgence pour se reloger et des conditions d’hébergement et de vie dégradées par rapport au logement que les époux [J] auraient du occuper et ce pendant plusieurs mois (locaux plus petits, plus éloignés et en mauvais état).

Au vu de ces éléments, le préjudice moral subi par les requérants doit être fixé à la somme de 800 euros.

S’agissant du préjudice de désorganisation dont se prévalent M. et Mme [J], celui-ci ne sera pas retenu étant d’ores et déjà réparé au titre du préjudice moral.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

En conséquence, M. [T] sera condamné à payer aux requérants la somme de 10 983,08 euros au titre du préjudice financier, outre celle de 800 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires :

M. [T], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance et sera, en conséquence, débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera condamné à verser à M. et Mme [J] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Constate l’existence d’une promesse de bail valant bail verbal à compter du 1er septembre 2023 entre M. [O] [T], d’une part, et M. [N] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] ;

Condamne M. [T] à payer à M. [N] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts, assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

10 983,08 euros au titre du préjudice financier,800 euros au titre du préjudice moral,

Déboute M. [N] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] de leur demande d’indemnisation au titre des frais de déménagement, des frais de location d’un véhicule et du préjudice de désorganisation ;

Condamne M. [T] à payer à M. [N] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Deboute M. [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [T] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 19 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN