TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01589 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2I5

N° de Minute : 25/00081

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 19 Mai 2025

S.C.I. MOURGUES 1

C/

[O] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 19 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. MOURGUES 1, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 avril 2013, la SCI Behague a donné à bail à M. [O] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Le 14 octobre 2019, la SCI Behague a vendu le logement à la SCI Mourgues 1.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la SCI Mourgues 1 a fait délivrer à M. [O] [J], un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 1 694,90 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 1er octobre 2024, la SCI Mourgues 1 a fait assigner M. [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins d’obtenir, :

la constatation de la résiliation du bail au $ et en conséquence l’expulsion de M. [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement ; la condamnation de M. [O] [J] à lui payer, à titre de provision, la somme de 2 634,80 euros au titre des loyers impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; la condamnation de M. [O] [J] à lui payer, à titre de provision, la somme de 478,58 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ; la condamnation de M. [O] [J] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 1er octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024. Elle a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 31 mars 2025.

A cette audience, la SCI Mourgues 1, représentée par son avocat, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 3 622,28 euros à la date du 28 mars 2025. Elle indique s’en rapporter sur la demande de délais de paiement.

M. [O] [J] comparait en personne. Il reconnaît le principe de la dette. Il affirme que le FSL devrait lui régler la somme de 2 000 euros. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, en proposant de régler 60 euros en plus du loyer.

Il a adressé un courrier au tribunal dans lequel il indique avoir dû régler, en priorité, une facture d’électricité, afin d’éviter une coupure, qu’il a réglé les loyers d’avril et mai, que le FSL lui a été refusé au motif que sa sœur avait été désignée comme garante et qu’il a déposé un plan de surendettement qui est en cours d’instruction auprès de la Banque de France.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

— Sur le montant de la provision

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, à la date du commandement de payer, soit le 15 mai 2024, M. [O] [J] était redevable d’une somme en principal de 1 694,90 euros au titre des loyers et charges.

Par ailleurs, suivant le décompte produit à l’audience par la SCI Mourgues 1, M. [O] [J] est redevable d’une somme de 3 622,28 euros à la date du 28 mars 2025, échéance du mois de mars 2015 incluse.

M. [O] [J] sera par conséquent condamné à payer à la SCI Mourgues 1 cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande.

— Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu des efforts consentis par M. [O] [J] pour régler ses derniers loyers et de l’absence d’opposition de la SCI Mourgues 1, il convient d’accorder des délais de paiement sur 36 mois.

SCI Mourgues 1 réglera sa dette en 35 mensualités de 100 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus du loyer courant.

II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le $, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 1 694,90 euros.

Le décompte fourni au débat par la SCI Mourgues 1 indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 15 juillet 2024 24h00.

Toutefois, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Des délais étant accordés à M. [O] [J], il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.

Dans l’hypothèse où la clause de résiliation reprendrait ses effets, M. [O] [J] sera condamné à payer à la SCI Mourgues 1 une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 478,58 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI Mourgues 1 de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution du litige, M. [O] [J] supportera la charge des entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 15 juillet 2024 la résiliation du contrat de bail conclu entre SCI Mourgues 1 et M. [O] [J] portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNONS M. [O] [J] à payer à la SCI Mourgues 1 la somme provisionnelle de 3 622,28 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 28 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que M. [O] [J] pourra s’acquitter de cette somme en 36 mensualités dont 35 mensualités de 100 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;à défaut pour M. [O] [J] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;M. [O] [J] sera condamné à payer à la SCI Mourgues 1 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 478,58 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS à M. [O] [J] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETONS la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des référés