TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/00061 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WX3M

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.C.I. NEIKO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandre LE PALLEC, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

S.A.S. SERGIC ENTREPRISES

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 10 Juin 2024, avec effet au 31 Mai 2024.

A l’audience publique du 11 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Juin 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Juliette BEUSCHAERT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Juin 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 mars 2019, la SCI NEIKO a confié à la société SERGIC ENTREPRISES, en qualité de mandataire, pouvoir de gérer les biens et droits immobiliers de l’immeuble sis [Adresse 2] à RONCQ.

Le 26 février 2021, la SCI NEIKO a donné à bail à la SARL LD MARKETING, proposée en qualité de preneur à la SCI NEIKO par la société IDP CONSEIL ET TRANSACTION, des locaux à usage de bureau sis [Adresse 2] à RONCQ (59223) pour un loyer annuel de 5.950 € HT et HC.

La SARL LD MARKETING n’a plus payé ses loyers à compter du mois de juillet 2021.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été envoyé au preneur le 28 février 2022. Puis, le 28 mars 2022, un jugement d’ouverture d’une liquidation judiciaire a été ouverte concernant la SARL LD MARKETING. Suivant courrier du 15 avril 2022, la SCI NEIKO a déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire.

Le 29 août 2022, le liquidateur judiciaire a adressé au conseil de la SCI NEIKO un certificat d’irrécouvrabilité eu égard à l’absence d’actif disponible.

Par courrier du 12 septembre 2022, la SCI NEIKO a, par l’intermédiaire de son conseil, invité SERGIC ENTREPRISES à réparer son préjudice, en raison de son inertie pendant sept mois, pour n’avoir ni informé son mandant de l’absence de paiement des loyers ni avoir engagé de poursuites à l’encontre du preneur. Mise en demeure a été adressée le 14 octobre 2022.

Par acte du 2 janvier 2023, la SCI NEIKO a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lille la société SERGIC ENTREPRISES afin de voir condamner cette dernière à lui réparer son préjudice.

La clôture de l’affaire a été fixée au 31 mai 2024 par ordonnance du 10 juin, et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 11 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 7 mars 2024, la SCI NEIKO demande au tribunal de :

Vu les articles 1101, 1102, 1103 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240, 1991 et suivants du Code civil,

Condamner SERGIC ENTREPRISES à verser à la SCI NEIKO la somme de 9.837,26 € TTC ;

Majorer cette somme des intérêts moratoires à compter du 12 septembre 2022, date de la première réclamation formée auprès de SERGIC ENTREPRISES ;

Condamner SERGIC ENTREPRISES à payer à la SCI NEIKO la somme de 2.500 € pour résistance abusive ;

Condamner SERGIC ENTREPRISES au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle rappelle les termes du mandat de gestion, soit assurer la gestion financière du bien et suivre les contentieux à défaut de paiement du preneur, et soutient que la société SERGIC a manqué à ses engagements en ce que malgré les impayés, elle n’a pas adressé de commandement de payer, pas informé le bailleur et a pourtant indument perçu ses honoraires, soulignant que le contrat prévoit une rémunération sur les loyers quittancés.

Elle conteste avoir reçu les situations locatives, soulignant que la preuve de l’envoi n’est pas faite et indique qu’en tout état de cause, il ne s’agit pas d’une alerte quant à des impayés. Elle insiste sur sa qualité de profane. Elle ne conteste pas avoir accès à l’extranet Ebailleur mais souligne que les absences de règlement n’ont pas été signalées, l’onglet prévu à ce effet n’ayant pas été renseigné. Elle ajoute encore que les diligences effectuées sont limitées et tardives, sans information du bailleur. Elle insiste sur l’obligation d’information du bailleur selon le contrat, illégitimement contredite par la défenderesse.

Elle souligne que le commandement de payer a été adressé par la société SERGIC ENTREPRISES sur demande du conseil de la requérante, alors qu’elle avait été informée des impayés par son comptable et non par l’agence elle-même.

Elle fait ensuite valoir que l’argumentation de la défenderesse relative à la rémunération fondée sur le loyer quittancé, qui ne signifie pas nécessairement acquitté, est erronée, la quittance de loyer étant un document qui atteste que du paiement intégral du loyer et des charges.

Sur son préjudice, elle estime que SERGIC ENTREPRISES, même en n’étant pas à l’origine du choix du locataire, ne l’a pourtant pas alertée sur le risque d’insolvabilité que le preneur représentait, alors qu’elle le juge aujourd’hui évident, étant rappelé qu’elle ne lui avait proposé aucun preneur.

Elle détaille son préjudice financier constitué des loyers non perçus, charges, des frais engagés et des honoraires indument perçus par l’agence.

Elle considère que l’agence a commis une résistance abusive.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 mai 2024, la société SERGIC ENTREPRISES demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1991, 1992, 1231-1 et 1231-2 du Code civil,

A titre principal,

Débouter la SCI NEIKO de l’ensemble de ses demandes

Condamner la SCI NEIKO à verser à la société SERGIC ENTREPRISES une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner la SCI NEIKO aux entiers frais et dépens d’instance

A titre subsidiaire,

Limiter la condamnation susceptible d’être prononcée contre la société SERGIC ENTREPRISES à la somme de 6.579,55 €.

Débouter la SCI NEIKO de ses demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle les termes du mandat qui lui avait été confié et précise qu’elle n’était pas à l’initiative du choix du preneur, s’agissant d’une société en cours de création à qui il n’a été demandé aucune garantie ni engagement de caution malgré sa situation précaire.

Elle fait état des diligences accomplies dans le cadre de son mandat et particulièrement des relances effectuées auprès du preneur lors des impayés, puis du commandement de payer.

Elle souligne qu’elle a adressé au bailleur des situations locatives.

Elle fait encore valoir que la demanderesse ne prouve pas avoir retrouvé un locataire depuis la résiliation du bail en mai 2022, se prévalant d’un constat d’huissier du 20 décembre 2022.

Elle considère ainsi n’avoir commis aucune faute, soulignant particulièrement que bien que se prévalant de l’absence de preuve d’envoi des situations locatives, la société requérante ne dénie pas avoir reçu les documents ; que les comptes de gestion étaient consultables sur l’extranet Ebailleur et ont été consultés par la requérante qui disposait de son mot de passe ; que les onglets invoqués ne concernaient pas les impayés ; qu’elle recevait chaque mois les relevés de comptes ; que cette information était suffisante, au regard de la qualité du bailleur, SCI gérant de nombreux biens ; que par ailleurs, elle disposait d’un comptable et que tous deux disposaient nécessairement des informations pour effectuer les déclarations fiscales.

Elle soutient que la requérante tente d’ajouter à ses obligations, en soutenant qu’elle devait l’informer spécifiquement des impayés et échanger avec elle de l’avenir du locataire, la mettre en copie des échanges avec le preneur ; que quoiqu’il en soit, les échanges étaient néanmoins fréquents entre la SCI et SERGIC ; qu’il n’y a pas de lien de causalité entre le défaut d’information allégué et le préjudice.

Elle ajoute que les démarches engagées avant commandement de payer sont classiques et appropriées. Elle fait encore valoir qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir alerté le bailleur sur le risque d’insolvabilité du preneur, alors que la requérante avait confié la recherche d’un locataire à une autre société. Elle souligne qu’elle n’avait pas de mandat à cet effet.

Elle insiste sur les démarches qu’elle a accomplies de sa propre initiative et rapidement, soulignant que le commandement de payer a été adressé six mois après le premier impayé.

S’agissant des honoraires, elle considère qu’ayant accompli son mandat, elle était légitime à percevoire sa rémunération. Elle estime que la notion de loyer quittancé correspond au loyer facturé, et non encaissé, soulignant que sa rémunération sur les loyers facturés a toujours été ainsi effectuée sans contestation du mandant. Elle souligne qu’il serait inconcevable qu’elle s’engage à ne percevoir de rémunération que si les loyers étaient payés, ce qui reviendrait à accepter une absence de contrepartie à l’exécution de ses obligations.

Enfin, elle soutient qu’il n’existe pas de préjudice, la SCI NEIKO ayant accepté le risque de contracter avec une entreprise insolvable. Elle fait encore valoir que la requérante ne prouve pas, si la SCI NEIKO n’avait pas consenti un bail à la société LD MARKETING, qu’elle aurait pu contracter avec une autre société solvable et qu’elle aurait pu percevoir des loyers, alors qu’elle ne justifie pas au demeurant de la relocation du local actuellement.

Subisidiairement, elle conteste les montants réclamés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements allégués :

Le contrat de mandat conclu entre les parties est ainsi rédigé :

« A) GESTION FINANCIERE DU BIEN :

Tenir la comptabilité de l’immeuble : établir et tenir les comptes locataires, réviser les loyers et dépôt de garantie, établir la régularisation des charges locatives chaque année, facturer la taxe foncière auprès de chaque locataire, fixer le budget de fonctionnement, vérifier et régler toutes factures. Le mandataire rendra compte au mandant de sa gestion financière chaque mois en un état détaillé des recettes et dépenses et de sa gestion administrative aussi souvent qu’il sera nécessaire pour la bonne exécution de sa mission.

(…)

Veiller au respect des stipulations du bail et de ses annexes par chaque preneur. Le mandataire se chargera notamment de réclamer chaque année au preneur son attestation d’assurance.

En cas de manquement du preneur à ses obligations, le mandataire effectuera toutes relances et, après accord du mandant, les commandements.

B) MISE EN LOCATION

Faire signer tous engagements de location, baux ou accords et procéder aux renouvellements de b aux auprès des locataires en place, après vérification et accord du mandant.

(…)

D) SUIVI DES CONTENTIEUX

A défaut de paiement par le locataire, le mandataire exercera toutes poursuites, fera tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux et toutes commissions administratives, conciliera ou requerra jugements, les fera signifiés et exécutés, le mandataire ne se substituant en aucune façon aux obligations du locataire. Il pourra se faire remettre tous titres et pièces, en données ou retirer quittances ou décharges. Le mandant réglera au mandataire tous frais et avances pour l’exécution du présent mandat, notamment les frais engagés à l’occasion de toutes poursuites judiciaires, lettres recommandées avec accusé de réception, citation, sommation, ainsi que les frais d’avocat, d’huissier, constat d’urgence, travaux, etc…, à l’encontre du locataire.

En cas de déclaration de créances, le mandataire devra détenir un mandat spécial (…)”

“A) HONORAIRES DE GESTION COURANTE

Taux d’honoraires

Pour la gestion comptable des loyers et des charges, le mandataire percevra une rémunération convenue d’un commun accord et arrêtée à :

0,45 % HT, soit 0,54% TTC (TVA au taux en vigueur à la signature du mandat) sur tous les loyers HT quittancés auprès des locataires. Elle sera prélevée sur le compte du mandant.

Pour la gestion administrative et juridique des immeubles et des locataires, le mandataire percevra une rémunération convenue d’un commun accord et arrêtée à :

2,10% HT soit 2,52% TTC (TVA au taux en vigueur à la signature du mandat) sur tous les loyers HT quittancés auprès des locataires. Elle sera prélevée sur le compte du mandant”.

Il est constant en l’espèce que la SCI NEIKO a, par l’entremise de la société IDP CONSEIL ET TRANSACTION, conclu le 26 février 2021, un bail avec la société LD MARKETING, moyennant un loyer annuel HT et charges de 5.950 € en paiement trimestriel, portant sur le1er étage de l’immeuble, d’une surface de 85 m².

Ainsi que le relève la défenderesse, la société preneur était en cours de création, le bail mentionnant que le numéro RCS étant en cours d’attribution, ce que confirme un Kbis annexé au bail édité le 23 février 2021.

Il est démontré que le second terme, exigible au 1er juillet 2021, d’un montant de 2.754,03 €, n’a pas été honoré par le preneur. Or, la société SERGIC ENTREPRISES verse aux débats un premier courrier de relance à destination du preneur en date du 19 juillet 2021, un second pour le même montant en date du 19 août 2021 et un troisième daté du 19 septembre 2021.

Elle produit également copies de deux mails :

— l’un adressé au preneur le 17 août 2021 mentionnant que “comme indiqué par téléphone, votre retard de loyer pour le troisième trimestre 2021 s’élève à 2.754, 03 euros. Je vous remercie de régulariser dans les meilleurs délais.”

— le suivant le 17 août 2021 en ces termes “ je rentre de congés et je constate que le paiement n’est toujours pas fait malgré mon mail et mon appel téléphonique d’il y a trois semaines. Je vous remercie d’effectuer le paiement sans délai, votre propriétaire attend mon retour.”

Une seconde relance datée du 19 octobre 2021 pour un montant de 5.508, 06 euros est produite, une mise en demeure du 19 novembre 2021 pour ledit montant.

Finalement, un commandement de payer sera signifié le 28 février 2022.

Il en ressort que rapidement après le premier impayé, la société SERGIC ENTREPRISES a adressé des relances au preneur, doublées de mails et d’appels téléphoniques. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé sept mois après le premier impayé à l’initiative de SERGIC, sans qu’il soit justifié que cette démarche résulte d’une demande du conseil de la SCI NEIKO.

Il apparaît ainsi que la société défenderesse a exécuté ses obligations de mandataire, dans des délais raisonnables.

Si les pièce produites ne pemettent pas d’établir qu’elle ait spécifiquement informé le bailleur de cette situation d’impayé, la société SERGIC ENTREPRISES verse aux débats les courriers mentionnant comme destinataire la SCI NEIKO et relatifs aux revenus locatifs, comportant en annexes pour chaque locataire le solde créditeur ou débiteur, l’informant ainsi de sa gestion. La SCI NEIKO soutient ne les avoir pas reçus mais il n’apparaît pas qu’elle se soit plaint de ne pas être informée de cette gestion et le premier courrier adressé par son conseil à la société SERGIC dont elle justifie date du 12 septembre 2022.

Finalement, il y a lieu de constater que la SCI demande à la défenderesse de l’indemniser principalement pour les loyers non perçus durant la période, alors que la non perception des loyers est principalement imputable au preneur, au demeurant non choisi par la défenderesse, et qu’il n’est pas démontré par la demanderesse qu’elle aurait trouvé preneur si la résiliation du bail était intervenue plus rapidement. Elle ne justifie pas au demeurant avoir trouvé preneur depuis.

Il n’y a donc pas de lien de causalité entre le manque de diligence qu’elle impute à son mandataire et le manque à gagner consécutif à la non perception des loyers.

Quant aux honoraires, le contrat de mandat prévoit, à titre de rémunération, un pourcentage du loyer quittancé. Si le contrat ne précise pas la notion, il est admis que la quittance consiste en un écrit attestant du paiement du loyer, adressé au preneur. Ainsi le loyer quittancé ne saurait se confondre avec le loyer facturé. De surcroît, il y a lieu de relever, dans le contrat, qu’il s’agit d’honoraires de gestion courante, le mandataire étant par ailleurs rémunéré à la prestation pour un certain nombre de missions listées au contrat, comme celles relatives à la résiliation anticipée du bail, le suivi du contentieux. La défenderesse n’est ainsi pas fondée à soutenir qu’elle travaillerait sans contrepartie si sa rémunération était fondée sur les seuls loyers acquittés. Finalement, le fait qu’elle ait déjà obtenu préalablement la rémunération sur le fondement de loyers non acquittés, n’est pas pertinent, alors qu’elle n’en justifie pas. Ainsi convient il de considérer que la rémunération pour gestion courante s’entend d’un pourcentage sur loyers acquittés et que la défenderesse n’était pas fondée à prélever des honoraires sur les loyers impayés.

Ainsi, convient-il de condamner la société SERGIC ENTREPRISES à rembourser à la SCI NEIKO la somme de 449, 82 euros au titre des honoraires indument facturés, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, mais de la débouter pour le surplus de la demande pécuniaire.

Dans la mesure où elle est déboutée de sa demande pécuniaire, sauf en ce qui concerne le montant des honoraires de gestion, il convient également de la débouter de sa demande pour résistance abusive au paiement.

Sur les demandes accessoires :

sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI NEIKO succombant majoritairement, sa demande pécuniaire n’étant accueillie que très partiellement, sera condamnée aux dépens.

sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de débouter chacune des parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SERGIC ENTREPRISES à payer à la SCI NEIKO la somme de 449, 82 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023, au titre des honoraires indument facturés ;

DEBOUTE la SCI NEIKO du surplus de sa demande pécuniaire ;

DEBOUTE la SCI NEIKO de sa demande pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI NEIKO aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER