TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00029 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZD34

N° de Minute : 25/00075

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 19 Mai 2025

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI)

C/

[V] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 19 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [E], demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 29/25 – Page – MA

Exposé du litige

Par actes sous seing privé en date du 31 août 2018 et ayant pris effet le 4 septembre 2018, la SCI Fonds de logement intermédiaire (FLI) a donné à bail à M. [V] [E] un logement situé dans la résidence [10] saisons, [Adresse 2], à Loos (59120), moyennant un loyer mensuel de 454,59 euros, outre une provision sur charges de 83,96 euros ainsi qu’une place de stationnement dans la résidence moyennant un loyer mensuel de 39,29 euros.

Par acte du 25 septembre 2024, la FLI a fait signifier à M. [V] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue aux deux contrats et portant sur la somme en principal de 1 807,93 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 26 septembre 2024

Par acte du 30 décembre 2024, la SCI FLI a fait assigner M. [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

constater acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le commandement du 25 septembre 2024 depuis le 26 novembre 2024,ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir de M. [V] [E] et de tout occupant de son chef du logement et de la place de stationnement, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 627,79 euros à compter du mois de décembre 2024,condamner M. [V] [E] à payer à la SCI FLI la somme de 3 848,40 euros en ce compris le montant des sommes dues pour le mois de décembre, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 807,93 euros à compter du commandement aux fins de résiliation du bail délivré le 25 septembre 2024 et à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance pour le surplus,condamner M. [V] [E] à payer à la SCI FLI la somme de 627,79 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de janvier 2025, et ce jusqu’à libération effective des lieuxcondamner M. [V] [E] à payer à la FLI la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 31 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025.

A cette audience, la SCI FLI, représentée par avocat, confirme ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la somme de 5 612,50 euros et à fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 677 euros.

Régulièrement assigné par délivrance d’acte remis à étude, M. [V] [E] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [V] [E], assigné à étude, n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Conformément à l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer du 25 septembre 2024 a été notifié électroniquement à la CCAPEX le 26 septembre 2024.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 30 décembre 2024.

En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [V] [E] le 25 septembre 2024, impartissant au locataire de régler sa dette dans les deux mois.

Il ressort du décompte des loyers impayés que M. [V] [E] ne s’est pas acquitté, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Ainsi, il y a lieu de constater que la résiliation du bail à la date du 25 novembre 2024, 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [V] [E] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 677 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par le bailleur qu’à la date du 31 mars 2025 M. [V] [E] restait redevable, après déduction des frais de contentieux, de la somme de 5 272,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 incluse.

Il convient dès lors de condamner, à titre provisionnel, M. [V] [E] à payer cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 807,93 euros à compter du 25 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, M. [V] [E] sera condamné à payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation pour l’appartement et la place de stationnement d’un montant de 677 euros à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

2. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [V] [E] supportera la charge des dépens et règlera à la SCI FLI la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,au provisoire,

CONSTATONS à la date du 25 novembre 2024, 24h00, la résiliation des contrats de bail conclu entre M. [V] [E] et la SCI Fonds de logement intermédiaire, portant, d’une part, sur l’appartement T2 situé au 2e étage de la Résidence quatre saisons au [Adresse 4] (59120), d’autre part, sur une place de stationnement (stationnement n°67) dans la Résidence quatre saisons ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI Fonds de logement intermédiaire à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXONS à la somme de 677 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 novembre 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNONS M. [V] [E] à payer à la SCI Fonds de logement intermédiaire la somme provisionnelle de 5 272,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 1807,93 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [V] [E] à payer à la SCI Fonds de logement intermédiaire la somme provisionnelle de 677 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [V] [E] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [V] [E] à payer à la SCI Fonds de logement intermédiaire la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des référés