TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

— M^e BARANES

— M^e GUILLEMAIN

— Me [Localité 7]

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 19/02786

N° Portalis 352J-W-B7D-CPI6T

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignation du :

22 Février 2019

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

La société BELGIM IMMOBILIER, société à responsabilité limitée unipersonnelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 443 910 815 et dont le siège social est situé [Adresse 1] à Paris (75014), prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS AVOCATS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0422.

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [U], né le 11 Avril 1979 à [Localité 8] (Algérie), demeurant [Adresse 4],

représenté par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0102.

La société [C] société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 332 375 310, dont le siège social est situé [Adresse 2] à

[Localité 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur [Z] [C], domicilié en cette qualité audit siège,

Décision du 20 Novembre 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/02786

N° Portalis 352J-W-B7D-CPI6T

représentée par Maître Agnès BAUVIN membre du CABINET DURAND CONCHEZ SELAS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K0086.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 présidée par Monsieur Antoine DE MAUPEOU, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Monsieur [E] [U], désireux d’acquérir un hôtel, a visité, le 14 octobre 2016, l’hôtel D’ALSACE, situé [Adresse 5], à [Localité 9], par l’intermédiaire de la société BELGIM IMMOBILIER, à qui il avait confié un mandat sans exclusivité d’acquisition d’un hôtel de 23 chambre au moins, le 11 octobre 2016, pour un prix de 3.600.000 euros à l’époque, pour une durée de 15 mois jusqu’au 10 janvier 2018. Mandat, au terme duquel le mandataire, s’engageait explicitement, et jusqu’en 2019 à ne pas acquérir le bien – objet du bon de visite – par l’intermédiation d’une autre agence.

Le mandat non exclusif d’acquisition de 2016 prévoit en effet en page 3 en des termes surlignés en gras que « le mandant s’interdit en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou à la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ».

La rémunération du mandataire qui y est prévue, à hauteur de 4,5 HT du prix de vente (au maximum de 4.100.000 euros), est mise à la charge du mandant, au terme de ce mandat.

Deux ans plus tard, la société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER a conclu le 11 octobre 2018, avec Monsieur [Z] [C], un mandat non exclusif portant sur la vente de parts sociales de la société par actions simplifiée HÔTEL D’ALSACE STRABOURG ET MAGENTA, située [Adresse 6], à [Localité 9], ce dernier agissant, ès qualités de représentant de la société par actions simplifiée [C], et ès qualités de représentant de la société par actions simplifiée HÔTEL D’ALSACE STRABOURG ET MAGENTA, moyennant un prix fixé en cas de vente de parts sociale à la somme de 3.100.000 euros net vendeur, par référence au montant de l’actif net de cette société, ce mandat étant conclu pour une durée de 4 mois jusqu’au 10 février 2019.

La rémunération du mandataire a été prévue à l’acte dans ces termes : " en cas de réalisation de l’opération avec un acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aura droit à une rémunération d’un montant HT de 100.000 €, soit 120.000 € TTC (…), à la charge du mandant. (…)

En conséquence, cette rémunération sera supportée :

— par la société ----- dans le cas de vente de fonds ;

— par l’acheteur dans le cas de vente de parts.

La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue ".

Et puisque le mandat avait pour objet la vente des parts sociales de l’hôtel et non la vente du fonds, le débiteur des frais de rémunération du mandataire stipulé, en était l’acheteur.

Le mandat contient également un paragraphe intitulé « CONDITIONS CONCERNANT LE MANDANT » énumérant pêle-mêle les obligations du mandant (page 3). Au nombre de celles-ci, se trouve un septième tiret indiquant que « le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présente par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra le montant des honoraires ci-dessus stipulés, à titre d’indemnité forfaitaire » (en gras dans le texte).

Il ajoute en page 4 que « en cas de vente ou de cession sans l’intermédiaire du mandataire ou même d’une simple promesse de vente ou d’acheter conditionnelle ou non, relative au fonds de commerce ou parts de la société, le mandant s’engage à en informer le mandataire dans un délai maximal de 8 jours par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de toute signature, en précisant le nom et l’adresse du candidat acquéreur ou cessionnaire ».

En 2019, alors que la société BELGIM IMMOBILIER dit avoir trouvé un acquéreur dans les conditions du mandant de vente conclu en 2018, et transmis une lettre d’intention de Monsieur [N] à son mandant au titre de ce second mandant de 2018. Lettre d’intention, pour la signature de laquelle elle dit avoir réalisé des diligences, et fait remplir différents documents par l’intéressé. Or, cette lettre d’intention, transmise au mandant le 15 octobre 2018, n’a suscité aucun retour de ce dernier. Ce, en dépit d’un mail de relance le 22 octobre 2018.

La société BELGIM IMMOBILIER dit avoir appris par la suite, que les parts dudit hôtel avaient été vendues, sans son intermédiation, de sorte qu’elle estime que le contrat a été conclu, alors même que le mandant était engagé dans un processus de vente, puisque son mandant avait même conclu un mandat de vente avec la société MC IMMO, soit une autre agence immobilière. La société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER prétend que son mandant a dès lors failli à ses obligations en ne lui transmettant pas les informations demandées, sur la finalisation de la vente, soit la communication de la promesse de vente, et le justificatif du financement par l’acquéreur, en dépit de demandes réitérées en ce sens, restées vaines, de sorte qu’elle peut prétendre au versement de sa rémunération contractuelle de 120.000 euros à titre d’indemnités.

La société BELGIM IMMOBILIER qui produit le bon de visite de Monsieur [U] dans le cadre d’un mandat d’acquisition, celle-ci étant intervenue, le 14 octobre 2016, prétend qu’au titre du mandat d’acquisition que ce dernier avait signé, il lui était interdit pour une durée de 12 mois, à l’expiration du mandat conclu avec celui-ci, d’acquérir un bien présenté par le mandataire, soit jusqu’au 11 janvier 2019, y compris par l’intermédiaire d’une société. Or, c’est précisément avec une société dont Monsieur [U] est membre que la promesse d’achat des parts de l’immeuble a été conclue en 2018, ce dernier ayant pris la direction de l’hôtel litigieux le 11 décembre 2018, sans que la société BELGIM IMMOBILIER en soit informée, et sans qu’aucun document lui soit transmis pour en justifier, alors que son assureur de protection juridique a tenté de régler à l’amiable le litige.

La société BELGIM IMMOBILIER se prévaut d’une annonce parue sur internet – à l’initiative de la société MC IMMO – laquelle proposait la vente de ce bien pour un montant de cession de 3.200.000 euros, elle prétend que c’est par l’intermédiation de cette autre agence que l’opération a eu lieu, la privant ainsi de sa rémunération.

La société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER a donc, dans un premier temps, attrait son mandataire la société par actions simplifiée [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, par assignation du 22 février 2019, aux fins de mettre en cause sa responsabilité, et aux fins d’obtenir qu’il répare les conséquences des manquements à ses obligations contractuelles issues du mandat non exclusif de vente de l’HÔTEL D’ALSACE STRABOURG ET MAGENTA de 2018, en lui demandant de régler le montant de la commission qui y était prévue.

Par exploit du 5 avril 2019, la société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER a ensuite assigné Monsieur [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, ce dernier ayant succédé à Monsieur [C], dans la direction de l’HÔTEL D’ALSACE STRABOURG ET MAGENTA, situé [Adresse 5], à Paris, en décembre 2018, à la suite de l’acquisition dudit hôtel par la COMPAGNIE DES HÔTELS DE [Localité 9] en décembre 2018. Ce, alors qu’en tant que personne physique, il avait précédemment visité par son intermédiaire, l’hôtel D’ALSACE, en vue d’une acquisition du fonds de cet hôtel, pour 3.600.000 euros à l’époque, au titre d’un mandant d’acquisition, conclu le 11 octobre 2016, avec la société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER, s’engageant explicitement, en vertu de ce mandat, et jusqu’en 2019 à ne pas acquérir le bien – objet du bon de visite – par l’intermédiation d’une autre agence. Cette action, tend à mettre en cause la responsabilité de ce dernier pour avoir méconnu les termes du mandat non exclusif d’acquisition – ne comportant pas de clause pénale – conclu en 2016. La société BELGIM IMMOBILIER sollicite, à son égard, des dommages intérêts, à hauteur de 172.800 euros, ledit mandat ne comportant pas de clause pénale.

Les deux instances ont été jointes le 29 mai 2019.

*****

Devant le juge de la mise en état, la communication du mandat de 2016 et la question de la communication des registre nécessaire à la validité des mandats loi Hoguet ont suscité un incident.

Par ordonnance du 17 septembre 2020 le juge de la mise en état a :

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de Monsieur [U] de communication en original du mandat conclu avec la société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER le 11 octobre 2016, cette demande étant devenue sans objet ;

— ordonné la production en original par la société BELGIM IMMOBILIER du registre des mandats sur lequel apparaît le mandat conclu avec Monsieur [U] le 11 octobre 2016 lors de l’audience de mise en état du 13 novembre 2020 à 13 heures 30, les avocats des parties devant en conséquence se présenter à cette audience, et l’a débouté de sa demande tendant à ce que cette production soit assortie d’une astreinte et de désignation d’un huissier de justice.

Le 13 novembre 2020, la note d’audience fait état de ce qu’ " en présence des 3 conseils, le conseil de la société BELGIM IMMOBILIER produit à l’audience le registre des mandats de BELGIM IMMOBILIER. Le juge de la mise en état relève que les transactions commencent du 19 avril 2010 et s’achèvent le 23 octobre 2020. Le mandat n°16038 est inscrit page 18, en date du 11 octobre 2016. Il a été signé avec M. [E] [U], demeurant [Adresse 3]. L’objet du mandat est RECHERCHE, la nature et la situation des biens est Hôtel à [Localité 9]. Une mention est indiquée en première page : titulaire de la carte transactions sur immeubles et fonds de commerce numérotée 12849 délivrée le 21 janvier 2009 par Monsieur le Préfet de [Localité 9] ".

Puis, par ordonnance du 28 janvier 2021, le juge de la mise en état de nouveau saisi a rejeté la demande de Monsieur [U] tendant à la communication de pièces et, subsidiairement, à la désignation d’un huissier de justice ; il observe en effet que l’original des pièces litigieuses a pu faire l’objet d’une consultation à l’audience de mise en état du 9 septembre 2020 s’agissant du mandat du 11 octobre 2016, et à l’audience de mise en état du 13 novembre 2020 s’agissant du registre des mandats, conformément à l’ordonnance du 17 septembre 2020, les conseils des parties ayant pu examiner les pièces produites. Il considère que la demande tendant à la communication des pièces est sans objet. Il rappelle que la production d’une copie ne peut suppléer la production de l’original, dont la communication peut toujours être exigée pour assurer le respect des droits de la défense, cette communication peut prendre la forme d’une consultation afin d’éviter les risques, volontaires ou involontaires, de perte ou de détérioration.

*****

La société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER, dans ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 27 avril 2022, sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231 et suivants, 1240 et suivants, 1343-2 et 1583 du code civil, et de la loi Hoguet,

— de débouter la société par actions simplifiée [C] et Monsieur [U] de toutes leurs demandes,

— de la recevoir dans les siennes, puisque l’une et l’autre ont manqué à leurs obligations respectives, liées au mandats respectif qui les lient à la requérante engageant ainsi leur responsabilité envers elle, et en conséquence, condamner :

— la société par actions simplifiée [C] à lui verser une indemnité équivalente à ses honoraires, soit la somme de 120.000 euros, de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal, à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— Monsieur [U] à lui verser une indemnité équivalente à ses honoraires, soit 172.800 euros de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— in solidum l’une et l’autre à lui verser 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens de l’instance, dont la distraction au profit de Maître Jennifer BARANES ;

— et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

En réponse, la société par actions simplifiée [C] dans ses conclusions récapitulatives, transmises par RPVA le 9 mars 2022, demande de :

— débouter la requérante de ses demandes,

— déclarer nulle, comme illicite, la clause pénale insérée au mandat,

— déclarer inapplicable ladite clause pénale,

— condamner la société BELGIM IMMOBILIER à lui payer :

—  10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  10.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Et Monsieur [U], dans ses dernières écritures récapitulatives, notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, au visa de l’article 72 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, sollicite de débouter la société BELGIM IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, et

A titre principal de,

— juger irrecevables les prétentions de la société BELGIM IMMOBILIER, faute de communication de l’original du mandat dont elle se prévaut, dans des conditions permettant un réel respect du contradictoire, au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civiles, méconnaissant aussi les droits de Monsieur [U] au visa de l’article 6-1 de la CEDH de bénéficier d’un procès équitable – et faute également de communication du registre des mandats, sur la période entourant de 3 mois avant et après la date supposée d’insertion du mandat,

— juger nul ledit mandat invoqué par la requérante à son encontre ;

Subsidiairement,

— juger que le mandat était expiré à la date de l’opération reprochée en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;

Très subsidiairement,

— juger qu’il n’existe aucune clause justifiant un droit à indemnité de la demanderesse en application de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, pris en application de la loi précitée ;

Encore plus subsidiairement,

— juger nulle la clause dont se prévaut la requérante pour fonder son droit à indemnité, et si par extraordinaire, elle était déclarée valide, en réduire le montant de manière significative faute de diligences sérieuses de l’agent immobilier ;

En conséquence, et en toute hypothèse, la condamner à lui verser :

—  10.000 euros pour procédure abusive,

—  12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux conclusions susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024 en vue d’un audience au 6 février 2025 à l’occasion de laquelle les parties ont fait savoir au tribunal que la société par actions simplifiée [C] n’était plus constituée son avocat ayant été radié ce qui a conduit le tribunal à révoquer l’ordonnance de clôture.

La clôture a en définitive été prononcée au 11 septembre 2025 l’audience de plaidoirie en formation collégiale ayant été préalablement fixée au 18 septembre 2025.

A l’audience, le tribunal a fait valoir qu’il envisageait de relever l’office le préjudice de perte de chance de percevoir la commission au titre des deux mandats en cause. Il a invité les parties, en conséquence, à transmettre par voie de note en délibéré avant le 2 octobre 2025, dans le respect du contradictoire, leurs observation sur ce point, ce qu’elles ont fait respectivement par voie de note en délibéré des 26 et 30 septembre 2025, la société BELGIM IMMOBILIER invitant le tribunal à retenir une perte de chance à hauteur de 80 %, compte tenu de la très grande probabilité de conclusions du contrat, tandis que Monsieur [U] rajoute que le mandat du 18 octobre 2016 n’est assorti d’aucune clause pénale et que la perte de chance de percevoir la commission au titre de ce contrat est inexistante, puisque alors qu’il se dit investi d’un mandat d’achat depuis 2016 , et alors que quand il a reçu le mandat relatif à la vente de l’hôtel qu’il avait fait visiter à ce dernier, il est allé chercher un autre acquéreur et n’a pas pensé à lui proposer ledit bien pourtant proposé à des conditions différentes. Elle souligne qu’en l’absence de toute diligence du mandataire agent immobilier, qui n’a fourni aucune information sur la vente du bien immobilier, la perte de chance d’être rémunéré au titre dudit mandat se réduirait à 5 %. Il rappelle au demeurant que les termes du mandats ne sont pas clairs et comportent des contradictions, quant à la rémunération due par le mandant qui n’est prévue que dans la partie manuscrite et non dans la partie dactylographiée et ledit mandat ne comportant pas de droit de suite.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

La société BELGIM IMMOBILIER prétend être en mesure d’établir d’une part, des bons de visites de l’hôtel litigieux, pour l’un et l’autre des mandats, qu’il s’agisse du mandat de vente de 2018, pour lequel elle présente un bon de visite de Monsieur [N] lequel était prêt à acquérir ce bien, au terme d’une lettre d’intention, et qui a été évincé par l’acquisition réalisée – à leur insu – par la COMPAGNIE DES HÔTELS DE [Localité 9], dont Monsieur [U] est membre. Et, le bon de visite de Monsieur [U] du 14 octobre 2016, celui-ci lui ayant confié, le 11 octobre 2016, un mandat d’acquisition d’un hôtel, d’une durée de 15 mois, ce qui lui interdisait de traiter de l’acquisition d’un bien visité par son intermédiaire, pendant une durée de 12 mois à l’expiration dudit mandat, soit jusqu’au 11 janvier 2019. Elle prétend d’autre part produire lesdits mandats de 2016 et 2018, le mandat de 2016 et le registre qui l’accompagne ayant été produits devant le juge de la mise en état de sorte que sa validité ne saurait plus sérieusement être contestée par Monsieur [U] dans le cadre de la présente instance.

Or, elle prétend que la société [C], représentée à l’époque par Monsieur [C], a vendu son hôtel à la COMPAGNIE DES HÔTELS DE [Localité 9], dont Monsieur [U] est membre et par laquelle il a acquis d’autre établissements hôteliers. Cette société a donc acquis ledit hôtel, en 2018, tant en violation du mandat de vente de 2018, qu’en violation du mandat d’acquisition, donné par Monsieur [U], en 2016, et des engagements qu’il comportait qui interdisaient également l’acquisition par personne interposée. Ce, alors même que la société BELGIM IMMOBILIER avait trouvé un acquéreur potentiel pour ledit hôtel, de sorte qu’elle s’est trouvée évincée des commissions de ses deux mandants de vente et d’acquisition, par ladite opération, conclue au mépris des engagements pris par Monsieur [U], deux ans auparavant.

Ainsi, la société BELGIM IMMOBILIER fait valoir que la société par actions simplifiée [C], représentée par Monsieur [C], d’une part, et Monsieur [U], d’autre part, ont, en leur qualité de mandant – respectivement pour la vente et pour l’acquisition -, chacun manqué à leurs obligations respectives, et doivent, de ce fait, l’un et l’autre être condamnés à réparer les préjudices qu’ils lui ont causé. La demanderesse souligne que l’une et l’autre s’attachent à dénier l’existence de ces mandats, en vue de se soustraire à leurs obligations.

La société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER avance ainsi que la société par actions simplifiée [C], a failli à ses obligations, alors qu’elle l’avait mandatée, en 2018, au titre d’un mandat non exclusif de vente qu’elle prétend établir.

* Elle précise que le mandat qui lui a été confié par la société par actions simplifiée [C] le 11 octobre 2018 est établi, tout comme l’est l’offre d’achat pour laquelle elle a œuvré auprès de Monsieur [G], alors que la société par actions simplifiée [C] et Monsieur [U] – a qui il avait dans le cadre d’un précédent mandat – fait visiter ce bien.

Elle prétend produire une offre ferme d’acquisition de Monsieur [N], et dit avoir été victime du comportement déloyal de son mandant, de sorte que l’acquéreur qu’elle lui avait trouvé s’est trouvé injustement évincé de son fait à lui, mandant, et l’a privée de la juste rémunération à laquelle elle pouvait prétendre, alors qu’elle avait immédiatement transmis l’offre d’acquisition, obtenue de Monsieur [N], à son mandant vendeur qu’elle a relancé en vain.

Selon le demanderesse, les manquements de la société par actions simplifiée [C] consistent à ne pas avoir ratifié la lettre d’intention conclue dans les termes du mandat, et au prix fixé, alors que son mandataire lui avait transmis tous les documents en ce sens, et alors qu’elle s’était engagée à ne pas traiter avec un acquéreur qui lui aurait été présenté auparavant par la société BELGIM IMMOBILIER, antérieurement au mandat litigieux de 2018 et à lui transmettre les actes ou promesse de cession au terme du mandat de vente, ce qu’elle n’a jamais fait.

Elle soutient que la société par actions simplifiée lui a caché, de ce point de vue, des informations essentielles, puisqu’elle traitait simultanément avec un candidat qui lui avait été présenté auparavant par l’agence de façon parfaitement déloyale.

Elle souligne la mauvaise foi de son cocontractant, et prétend avoir été injustement privée de sa rémunération, alors qu’elle avait respecté scrupuleusement ses obligations, son mandant s’étant efforcé de lui cacher l’identité de l’acquéreur et accompli toutes les diligences qui s’impose à elle en tant que mandant en organisant des visites, sans que lui soit indiqué que d’autre agences étaient mandatées sur le même bien.

Sans invoquer l’existence d’une clause pénale au contrat, elle avance que le comportement de son mandant a été de nature à lui faire perdre son droit à rémunération, tel que stipulé au mandat, et sollicite donc les sommes auxquelles elle aurait pu prétendre au titre de sa commission, si la vente avait été conclue.

* La demanderesse avance par ailleurs que Monsieur [U] a fait retarder, à dessein le présent jugement, en contestant le mandat d’acquisition qu’il avait conclu avec elle en 2016, tel qu’il résulte du bon de visite, se référant au numéro de mandat souscrit avec lui, et en contestant le mandat, tant qu’elle n’avait pas vu l’original de celui-ci, alors qu’il résulte du mandant que la société en a reçu un en original et qu’une copie du mandat était jointe à l’assignation, sur la base d’un formulaire de la FNAIM, et qu’elle a même dans le cadre d’un incident produit son registre de mandat l’original du mandat.

Et les manquements de Monsieur [U], au titre du mandat qu’il avait lui-même conclu, consistent à être entré en relation avec le vendeur d’un hôtel, qu’il lui avait fait visiter, sans l’en informer, alors qu’il s’était engagé à ne pas traiter directement ou indirectement avec les vendeurs, deux ans auparavant – le mandat étant certes expiré, mais pas les obligations post contractuelles découlant de l’obligation de bonne foi. Ce, en concluant, en juin 2018, un contrat entre la société gérant ses propres hôtels et la société [C], dont il est devenu dirigeant en décembre 2018.

La demanderesse avance que ces manquements résultent tant du bon de visite que du contrat de mandat qu’elle produit.

Là encore, elle avance que l’opération frauduleuse a été réalisée, à dessein, à son insu. En vue de faire perdre à la société BELGIM IMMOBILIER la rémunération que lui devait Monsieur [U], en vertu du mandat de 2016. Ce, alors que ce dernier est hôtelier et gère plusieurs établissements, de sorte qu’il était parfaitement conscient de ses obligations, à cet égard.

Le demanderesse prétend que ce dernier ne saurait se prévaloir de la circonstance que le changement de direction serait postérieur à l’expiration des obligations post contractuelles, alors que c’est la date de réalisation de la vente qui compte, et que celle-ci est intervenue en juin 2018, date à laquelle les obligations post contractuelles étaient encore en vigueur, alors qu’il est acquis – et non contesté – que sa société a bien repris le fonds de commerce d’hôtellerie en cause.

Elle sollicite donc le montant de la rémunération à laquelle elle aurait pu prétendre, en vertu du mandat, soit un manque à gagner de 172.800 euros.

Quant à la réparation du préjudice subi, la demanderesse dit avoir perdu dans l’un et l’autre cas son droit à rémunération, s’agissant certes de mandat non exclusif et invoque un préjudice commercial et moral, ce dernier n’étant pas repris dans le dispositif de ses écritures.

Or, elle souligne que la promesse de vente des parts de l’hôtel litigieux conclue en 2018 a été conclue directement entre la société [C] et la COMPAGNIE DES HÔTELS DE [Localité 9], représentée par Monsieur [U].

La société par actions simplifiée [C] oppose n’avoir manqué à aucune obligation issue du mandat de vente qu’elle a conclu avec la demanderesse, lequel n’est qu’un mandat d’entremise, et que, faute de réalisation effective d’une vente, par son intermédiaire, la société BELGIM IMMOBILIER ne saurait prétendre a aucune rémunération, en application de la loi Hoguet et de ses dispositions d’ordre public, puisqu’aucune rencontre des volontés d’a eu lieu, en présence d’une simple lettre d’intention et en l’absence d’offre aux conditions du contrat.

Elle soutient que la demanderesse avance à tort, et en tous cas, sans en apporter la preuve, que la société [C] aurait été sous mandat exclusif avec une autre agence, au moment de la conclusions du mandat litigieux, entre les deux sociétés.

Elle avance que la loi Hoguet prohibe toute rémunération du mandataire, en l’absence de réalisation effective d’une vente, par l’agent immobilier mandataire.

Elle souligne que le contrat conclu était un simple contrat d’entremise, sans pouvoir de représentation pour vendre, ce qui laissait, dès lors, l’entière liberté au mandant de conclure ou non, et de choisir entre les offres, ledit mandat ne lui permettant nullement de vendre ledit bien, de sorte qu’en cas de réception d’une offre le contrat ne pouvait être conclu, la rencontre des volontés n’ayant pas eu lieu.

Elle invoque la nullité de la clause pénale stipulée, au regard de la loi Hoguet, en son article 6, et en application de l’article 78 du décret, ladite clause n’apparaissant pas en termes explicites et n’étant pas très apparente, comme le requièrent les texte. Elle souligne qu’une éventuelle clause d’exclusivité serait nulle le cas échéant, puisqu’elle contrevient à des dispositions impératives.

Elle ajoute qu’en toute hypothèse, la clause pénale n’avait pas vocation à s’appliquer, faute d’inexécution des obligations convenues entre elles, la lettre d’intention produite ne présentant pas les caractères d’une offre ferme et la société BELGIM IMMOBILIER n’ayant pas trouvé d’acquéreur dans les termes du mandant, puisque cette lettre proposait d’inviter le propriétaire à entrer en négociation, la clause pénale étant, par nature, d’interprétation stricte, et supposant l’envoi préalable d’une mise en demeure, laquelle fait défaut ici, compte tenu du caractère punitif d’une telle sanction.

A supposer même qu’elle trouve à s’appliquer, elle serait immanquablement considérée comme prévoyant une indemnisation excessive, compte tenu du caractère non exclusif du mandat dont se prévaut la société BELGIM IMMOBILIER, et serait donc susceptible d’être modérée, la demanderesse ne justifiant nullement des préjudices subis du fait des manquements invoqués, elle-même ne justifiant pas avoir été diligente, s’agissant d’un mandat non exclusif, au contraire elle n’a pas justifié la raison pour laquelle elle n’a pas agrée le candidat présenté.

Elle argue du caractère abusif de la procédure, alors que la requérante est un professionnel de l’immobilier, et qu’elle connaît tant les règles applicables dans ce secteur, que les termes du contrat qui les relient et sollicite à ce titre des dommages-intérêts.

Monsieur [U] prétend, quant à lui, que les demandes à son endroit sont irrecevables et mal fondées, et que la procédure ainsi engagée contre lui est abusive, et justifie une demande indemnitaire de sa part, compte tenu de la mauvaise foi de son auteur.

Il prétend n’avoir connu les démêlés opposant la société à responsabilité limitée BELGIM IMMOBILIER et la société par actions simplifiée [C] qu’à l’occasion de la présente procédure.

Il précise que la demanderesse ne parvient pas à établir le contrat qu’elle aurait conclu avec lui, en octobre 2016, alors que la charge lui en incombe.

Il prétend n’avoir jamais voulu souscrire au contrat aux conditions telles que posées, et souligne que, lorsque le bien lui aurait été proposé, le prix s’élevait en 2016 à 3.600.000 euros, de sorte que le dossier était clos en octobre 2016, la société BELGIM IMMOBILIER ne lui ayant d’ailleurs nullement proposé ce bien dans les deux ans qui ont suivi à d’autres conditions et les conditions étant en 2016 trop onéreuses.

Il dit que ce bien, a en définitive été vendu à une société qu’il dirige, à la suite d’une annonce parue en 2018, soit deux ans plus tard, à un prix plus attractif de 3.200.000 euros, alors que le premier mandat avait expiré et qu’il n’avait jamais envisagé de formuler une offre au prix proposé en 2016.

Il souligne que les copies des mandats produites sont peu lisibles, et que ce ne sont pas des originaux, alors qu’il a formé un incident en vue d’obtenir les originaux, le juge de la mise en état ayant estimé que la production en audience publique de l’original était suffisante. Il relève une différence entre les mentions du mandat et du registre du mandat.

Il prétend que la stratégie procédurale de la requérante qui l’assigne, pour des relations remontant à 2016, fondées elles aussi sur un mandat, et justifiant sa créance indemnitaire, après avoir assigné son mandant, au terme du contrat conclu en 2018, traduit sa mauvaise foi, les demandes formées contre les deux mandants étant contradictoires entre elles, car on comprend mal qu’elle ait fait signer une offre à Monsieur [N], si elle se sentait engagée par le mandat d’acquisition de Monsieur [U], à qui elle ne justifie pas avoir repris contact en 2018 alors qu’elle était investie d’un mandat de vente de l’hôtel D’ALSACE.

Il ajoute qu’à supposer que le mandat le liant à la société BELGIM IMMOBILIER, et datant de 2016, ait un jour existé, il est nul, faute de report sur le registre du numéro de mandat.

Et à le supposer valable, il est expiré à la date de l’opération en cause le contrat du 11 octobre 2016 étant stipulé conclu pour 15 mois, de sorte qu’aucune obligation ne pouvant naître dudit acte, ce qui affecte y compris la clause pénale. Il se prévaut de ce que la loi Hoguet est particulièrement claire sur l’expiration du mandat dans le cadre de l’article 6.

Il souligne l’absence d’exclusivité du mandat en cause, aucune résiliation de l’acte ne s’imposant dès lors, compte tenu de son expiration automatique. Aucune rémunération n’est due, selon lui, au terme de ce contrat, puisqu’aucune vente n’a été conclue, dans les dates où le mandat produisait effet et aux conditions qu’il envisageait.

Monsieur [U] ne saurait se voir opposé d’avoir acquis un bien engagement pris au terme du mandat litigieux, alors qu’il n’est pas propriétaire du bien litigieux, et alors qu’il n’est pas président de la COMPAGNIE DES HÔTELS DE [Localité 9].

Il ajoute que ledit mandat ne comporte ni de clause d’exclusivité ni de clause pénale -ce dernier point n’étant pas contesté -, et qu’il n’y est pas prévu une rémunération y compris si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire.

Et à supposer qu’une telle clause ait existé, elle serait nulle en l’absence de remise immédiate du mandat, et en l’absence de mentions en caractères très apparents, en application de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.

Monsieur [U] souligne enfin que les diligences de la société BELGIM IMMOBILIER accomplies en cours de mandat, en vue d’acquérir, ne sont pas démontrées, puisqu’après cette simple visite, la société BELGIM IMMOBILIER n’est en mesure d’établir aucune démarche d’entremise, pendant les 15 mois qui ont suivi, entre l’acquéreur potentiel et le vendeur, de sorte que la rémunération du mandataire n’est nullement justifiée, en l’absence de clause pénale valablement stipulée.

Sur l’irrecevabilité des demandes formulées par la société BELGIM IMMOBILIER invoquée par Monsieur [E] [U]

Le tribunal relève que compte tenu de la date de l’assignation, qui remonte à 2019, il revient à la formation de jugement de ce tribunal d’envisager la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [U] en vertu de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable aux faits de l’espèce.

Toutefois, ce dernier ne saurait se prévaloir de l’irrecevabilité invoquée alors qu’à deux reprises la communication de l’original du mandat a été demandée devant le juge de la mise en état lequel a fixé le cadre permettant la production de l’original devant lui dans son ordonnance du 17 septembre 2020, dans des conditions permettant un réel respect du contradictoire, dans le respect des articles 15 et 16 du code de procédure civiles, sans méconnaitre les droits de Monsieur [U], issus de l’article 6-1 de la CEDH soit le droit de bénéficier d’un procès équitable – puisque le registre des mandats, sur la période entourant de 3 mois avant et après la date supposée d’insertion du mandat a été produit devant le juge de la mise en état à l’occasion de l’audience de mise en état du 9 novembre 2020, conformément à l’ordonnance rendue 2 mois plus tôt, le relevé de note d’audience laissant apparaître que chacune des parties a pu faire valoir ces observations. La validité de ce mandat écrit au terme de la loi Hoguet ne saurait dès lors plus sérieusement être contestée compte tenu de la production intervenue dans les conditions ci-dessus décrites.

C’est précisément la raison pour laquelle le juge de la mise en état a rejeté le nouvel incident de communication de pièces, sollicitant la production de l’original desdits registres, pièces et, subsidiairement, à la désignation d’un huissier de justice, par ordonnance du 28 janvier 2021, en considération de la précédente ordonnance du 17 septembre 2020, et des notes d’audience de la mise en état du 9 novembre 2020.

La critique ainsi formulée est donc infondée, et la fin de non-recevoir ainsi soulevée sera rejetée, l’existence de ce mandat de recherche, dont Monsieur [U] a reconnu avoir reçu un exemplaire original, et qui est répertorié au registre des mandats, ne saurait dès lors être contestée, alors que son existence est confortée par le bon de visite produit du 14 octobre 2016.

Sur les demandes formées par la société BELGIM IMMOBILIER au titre du mandat non exclusif de vente de 2018 conclu avec la société [C] et au titre au titre du mandat d’acquisition d’un hôtel conclu avec Monsieur [E] [U], à durée déterminé non exclusif, conclu en 2016

Le mandat de 2018, que le défendeur qualifie à bon droit de contrat d’entremise, est conclu par Monsieur [C] représentant de la société par actions simplifiée [C], au nom de celle-ci, et la société BELGIM IMMOBILIER et porte sur la vente des parts de la société par actions simplifiée HÔTEL D’ALSACE STRABOURG ET MAGENTA. Il prévoit que la rémunération du mandat est de 120.000 euros HT celle-ci étant mise à la charge de l’acheteur – qui n’est pas partie au mandat – si la vente se réalise ainsi qu’une clause pénale à défaut pour le mandat de ratifier la vente réalisée.

Le contrat d’entremise de 2016 conclu par la société BELGIM IMMOBILIER avec Monsieur [U] porte sur l’acquisition d’un hôtel, conclu en 2016, pour une durée déterminée il n’est pas non plus exclusif.

Sur ce

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1240 dudit code, il dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de cette dernière disposition que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Le contrat conclu entre un agent immobilier et son client qu’il s’agisse de mandat de vente ou de mandat d’acquérir est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et par son décret d’application du 20 juillet 1972. Il s’agit de contrats d’entremise réglementés, puisque ces textes ont vocation à s’appliquer y compris dans l’hypothèse où l’agent n’a pas reçu pouvoir d’engager celui pour lequel il réalise les démarches en vue de la vente ou de l’acquisition, celui-ci ne lui ayant pas donné pouvoir d’agir en son nom et pour son compte.

L’article 6 alinéa 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui est d’ordre public, prévoit qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er (en l’occurrence, l’agent immobilier), ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

La rémunération suppose donc que l’opération se réalise par l’intermédiaire de l’agent mandaté qui y prétend, que les conditions suspensives soient réalisées et que le délai d’exercice d’un éventuel dédit soit dépassé.

Il résulte de ce texte que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente, et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier, peu important que la vente se soit faite à des conditions autres, et en particulier, à un prix moindre que celui envisagé lors de la visite (Civ. 1, 14 novembre 2000, Bull. I n° 288, pourvoi numéro 98-10.629), peu important également, que la vente se soit produite plus de dix-neuf mois après la signature du bon de visite, ce qui pouvait conforter l’idée qu’il ne s’agissait pas de la même opération, et même si l’agent immobilier n’apporte pas la démonstration du rôle qu’il aurait joué dans la transaction, alors que l’acheteur a été informé que le fonds était encore en vente par une simple annonce.

Il est également de principe qu’aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970, et du décret du 20 juillet 1972, ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération. Par suite, le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret précités (Civ. 1, 13 mai 1998, numéro 96-17.374).

En revanche, lorsque le mandant a, pour une même opération, donné à plusieurs agents des mandats non exclusifs, le droit à commission ne peut bénéficier qu’à celui des agents par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, quand bien même l’acquéreur lui aurait été précédemment présenté par un autre agent immobilier (Civ. 1, 16 oct. 1984, numéro 82-12.823, Bull. civ. I, no 259 et Civ. 1, 9 juill. 2002, numéro 00-13.410 , Bull. civ. I, numéro 184).

Cette disposition n’interdit nullement la sanction des manquements à l’obligation de bonne foi du mandant à l’égard de l’agent, si par son comportement le mandant a empêché la réalisation de l’opération (Civ. 1,13 décembre 2005, numéro 03-16.803).

Et si à défaut d’avoir, malgré ses diligences, permis la réalisation de la transaction souhaitée par le mandant, l’agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération dont l’attribution est strictement encadrée par la loi d’ordre public de 1970 précitée, il peut cependant s’il établit le du comportement dolosif du mandant et de l’acquéreur, même s’il n’est pas débiteur de la commission au sens de la loi Hoguet, agir contre son mandant et contre l’acquéreur qui par leur faute lui ont fait perdre une chance de conclure l’opération et de percevoir partant une rémunération en compensation des efforts déployés (Cass. AP, 9 mai 2008, numéro 07-12.449, Bull. ass. plén. numéro 3 ).

En l’espèce, il ne saurait être contesté que la vente des parts sociales de l’hôtel D’ALSACE, objet du mandat non-exclusif de vente conclu en 2018, conclu entre la société [C] et de la société BELGIM IMMOBILIER, a eu lieu, même si elle a effectivement eu lieu sans l’entremise de l’agence demanderesse. Les parts sociales de l’hôtel ont en effet été cédées à la COMPAGNIE DES HÔTELS DE [Localité 9] dont Monsieur [U] détient des part, un autre mandat ayant été confié parallèlement à une autre agence par le vendeur – la société MC IMMO -, ce qui n’était nullement illicite puisque le mandat de 2018 n’était pas exclusif.

Or, il est apparu par la suite, au regard notamment de l’annonce légale produite par le demandeur, qu’en réalité, c’était Monsieur [U] qui avait acquis l’hôtel D’ALSACE par l’intermédiaire de cette société – qui détient pour lui d’autres hôtels – et que ce dernier était devenu dirigeant de l’hotel d’ALSACE pour cette société, le 11 décembre 2018, en remplacement de Monsieur [C]. Or Monsieur [U] avait déjà visité cet hôtel, deux ans plus tôt par la société BELGIM IMMOBILIER, au terme d’un mandat d’acquisition que ce dernier, en tant que personne physique, lui avait confié pour 15 mois. Et au titre de ce mandat, conclu en 2016, Monsieur [U] était encore tenu pour un an après la durée du mandant par les obligations post contractuelles de ce second mandat qui lui interdisaient directement ou indirectement d’acquérir les parts de cet hôtel par le biais d’une autre agence ou directement avec le vendeur et qui ont été liminairement rappelée. Ces stipulations, dont les termes ont été rappelés, interdisent en effet l’acquisition directe ou indirecte puisque sont visées le mandant en son nom, soit ici Monsieur [U] mais également son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore toute société dans laquelle il aurait une participation. Et Monsieur [U] ne saurait démentir être membre de la société acquéreuse puisqu’elle l’a même désigné comme dirigeant de l’hôtel, à la suite de Monsieur [C].

Ainsi, en se gardant de répondre aux sollicitations de la société BELGIM IMMOBILIER qui l’invitait à apporter une réponse à la lettre d’intention de Monsieur [N], et en avançant en parallèle les pourparlers avec la société dont Monsieur [U] était membre, sans en aviser son mandataire, alors qu’une clause du contrat qui les liait l’y obligeait, la société [C] a manqué à l’obligation de bonne foi, en contravention à la clause précitée du mandat de 2018.

Monsieur [U], quant à lui, a également, ce faisant, manqué aux obligations post contractuelles s’appliquant un an après l’expiration du mandat à durée déterminée de 2016 qui’il a conclu personnellement.

Cependant la société BELGIM IMMOBILIER, dès lors qu’elle n’est pas l’agent par l’entremise duquel l’opération s’est réalisée en 2018, ne saurait prétendre à la rémunération prévue au contrat de mandat de vente conclu entre elle et la société [C] cette même année.

Elle ne peut davantage prétendre à l’application de la clause pénale, inscrite en gras au contrat, conformément aux exigences du décret de 1972 article 78, puisqu’elle n’a vocation à s’appliquer que lorsque le mandant se soustrait à son obligation de ratifier la vente ce qui n’est pas le cas ici.

En revanche, il n’est pas contesté que la vente des parts sociales de l’hôtel litigieux, objet du mandat, est bien intervenue en 2018, alors que le mandat de vente des parts sociales de l’hotel d’Alsace était encore en cours, puisque la demanderesse établit que Monsieur [U] a pris la direction de l’hôtel au 11 décembre 2018, comme cela résulte du journal d’annonces légales produit, alors que Monsieur [U] ne produit pas la cession litigieuse pour démentir qu’elle soit bien intervenue sur la période du mandat de vente et sur la période où les obligations post contractuelles du mandat de 2016 continuaient de s’appliquer. Ainsi, le 11 décembre 2018 l’obligation post contractuelle évoquée issue du mandat d’acquisition conclu par Monsieur [U] en 2016, restait applicable.

Et la mauvaise foi de la société [C] et de Monsieur [U], est donc caractérisée puisque c’est dans le but d’échapper au paiement de la commission de vente de 2018, à la charge de l’acquéreur c’est-à-dire de la société dont il est membre, et de la commission d’acquisition de 2016, à sa charge, qui sont susceptibles d’être cumulées par l’agence demanderesse, en vertu des principes ci-dessus rappelés, qu’elle s’est gardée de transmettre la promesse de cession des parts, que la société BELGIM IMMOBILIER ne s’est toujours pas vue transmettre. La mauvaise foi de Monsieur [U] est ainsi caractérisée et traduit une faute contractuelle de ce dernier en application des obligation post contractuelles précitées du mandat de 2016 et délictuelle de celui-ci, au regard du mandant de 2018.

Ce faisant, la société défenderesse et Monsieur [V] ont tenté de se soustraire au paiement des commissions, qui impactaient le prix de vente défintif, au titre du mandat de 2018 d’une part, et de celle due au titre du mandat de 2016, de sorte qu’ils devront indemniser la société BELGIM IMMOBILIER, à hauteur des diligences accomplies en vue de réaliser la vente, puisqu’ils ont ainsi tenté de se soustraire au paiement de la commission, en ne révélant pas, à la société BELGIM IMMOBILIER, l’existence de la promesse de vente portant sur la vente des parts de l’hôtel D’ALSACE, entre la société de Monsieur [U] et la société [C], comme cette société aurait dû le faire, au terme du mandat de 2018.

La société défenderesse devra répondre de sa mauvaise foi, et des conséquences préjudiciables qui en ont résulté, puisqu’elle s’était engagée, au terme de ce mandat non exclusif, à transmettre sous 8 jours la cession de parts ou la promesse de cession par lettre recommandée avec accusé de réception « en précisant le nom et l’adresse du candidat acquéreur ou cessionnaire », ce que la société [C] ne démontre pas avoir fait.

Et la société BELGIM IMMOBILIER ne saurait opposer, pour sanctionner cette inexécution, la clause pénale prévue au mandat de 2008. Car si celle apparaît bien en gras au contrat qui les lie conformément aux exigences de l’article 78 du décret de 1972, elle ne vise pas le manquement à cette obligation d’information, mais sanctionne le défaut de ratification d’une vente avec l’acquéreur présenté par elle au vendeur.

Et n’est pas en cause, en l’occurrence un défaut de ratification de la vente menée par la société BELGIM IMMOBILIER, puisque la vente a été réalisée par une autre agence immobilière et que la société BELGIM IMMOBILIER ne dément pas avoir omis de représenter le bien à Monsieur [U] qui lui avait confié deux ans plus tôt un mandat d’acquérir un hôtel, et à qui il avait précisément fait visiter cet hôtel. En atteste le bon de visite produit, réalisée par l’entremise de la société BELGIM IMMOBILIER. Tel n’est pas le cas en l’occurrence.

Quant à Monsieur [V] qui était redevable, par l’intermédiaire de la société acquéreuse, de la commission de 2018, en tant qu’acquéreur, au regard de la rédaction du mandat précit,é et redevable directement de celle du mandat de 2016, il sera également tenu d’indemniser les conséquences qui en ont résulté.

Le préjudice qui en découle s’analyse en une perte de chance de percevoir une commission au regard des diligences accomplies, au titre des deux contrats d’entremise.

La société BELGIM IMMOBILIER, en tant qu’elle a réalisé les services d’entremise envisagés au contrat de 2016 puisqu’elle a proposé un candidat à l’acquisition qui a formulé une proposition d’acquisition au prix convenu, peut prétendre à une rémunération à hauteur des services réalisés, étant précisé qu’il ne s’agissait pas d’un mandat exclusif, ce qui n’est pas contesté.

Elle ne saurait toutefois prétendre que la lettre d’intention engageait le vendeur puisqu’il résulte de ses termes qu’il ne s’agissait que d’une simple invitation à entrer en pourparlers, et qu’elle comportait de nombreuses conditions.

En effet, la « lettre d’intention d’achat de biens immobilier » de Monsieur [N], sur un papier à en-tête BELGIM IMMOBILIER, porte sur les parts de la société par action simplifiée à associé unique, qui gère l’hôtel D’ALSACE, le prix proposé, étant de 3.100.000 euros, il est prévu que les honoraires d’agence restent à la charge de l’acquéreur.

Le document prévoit « en cas d’acceptation de la présente proposition, un avant-contrat sera établi qui constatera l’échange des consentement, vaudra engagement des parties et présentera toutes les conditions et les modalités de la vente. Il est ici précisé que la présente proposition a seulement pour objet d’inviter le propriétaire du bien à entrer en négociation » (en gras dans le texte).

Il y est ajouté : " La vente, si elle intervient aura lieu aux conditions ordinaires, et de Droit, il sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :

— l’État hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé, sauf aux vendeurs à en rapporter mainlevée,

— le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler les deux services graves. Vous vendez presser la valeur du bien vendu,

— l’obtention d’un prêt si le proposant déclare y avoir recours

— avis favorable du dernier rapport de la sécurité,

— La dérogation pour la chambre handicapée,

— Homologation des chambres du premier étage,

— Copie du bail en cours,

— Garantie de passif ".

Ainsi, eu égard à ses termes qui n’en font explicitement qu’une proposition d’entrer en pourparlers, et aux conditions suspensives visées, ledit document ne saurait valoir offre, au sens où elle est désormais définie à l’article 1113 du code civil. Il ne s’agit en effet que d’une « proposition » et à sa rédaction est au conditionnel (« la vente si elle intervient »).

Le document signé par Monsieur [N] est donc une invitation à entrer en pourparlers et laissait au propriétaire le choix entre les différentes offres, quand bien même la proposition était au prix fixé au mandat.

La demanderesse ne saurait donc arguer de ce que la vente était acquise au bénéfice de Monsieur [N], compte tenu de l’accord des parties sur la chose et sur le prix, et en application de l’article 1583 du code civil, ni que la clause pénale lui était acquise, faute pour le mandant d’avoir ratifié la vente.

En revanche, le mandant a incontestablement manqué à son obligations de bonne foi, à l’égard du mandataire, en menant des négociations parallèles avec un autre acquéreur, sans l’en avertir, et sans répondre à la transmission de la lettre d’intention de Monsieur [N]. De sorte que si la société BELGIM IMMOBILIER ne peut prétendre au montant de la commission stipulée au contrat, ou à la clause pénale telle que stipulée, elle peut prétendre à la perte d’une chance de toucher cette commission, au regard des déloyautés de son cocontractant la société par actions simplifiée [C].

Compte tenu de la mauvaise foi avérée de la société [C] et de son représentant, et de son manquement à ses obligations contractuelles qui viennent d’être rappelées. Il est en effet établi que la société [C] n’a pas daigné répondre aux demandes de la société BELGIM IMMOBILIER, alors que la première ne dément pas que la lettre d’intention lui a été transmise, même après les relances de l’agence BELGIM IMMOBILIER pour obtenir des éclaircissements.

Monsieur [U] n’avait pas non plus intérêt à éveiller l’attention sur le fait qu’il se portait indirectement acquéreur via sa société, au mépris des termes du mandat qu’il avait souscrit en 2016 et qui l’obligeait à révéler qu’il avait déjà visité l’hôtel par l’intermédiaire d’une autre agence.

La société BELGIM IMMOBILIER peut, compte tenu de cette mauvaise foi dolosive, invoquer le préjudice tiré de la perte une chance de percevoir la commission, puisque des négociations parallèles ont été menées à terme, sans qu’elle en soit avisée, et sans que la société [C] daigne répondre à la lettre d’intention faite au prix envisagé au mandat par Monsieur [N] alors que le mandat de vente était encore en vigueur.

Compte tenu de la formulation de la lettre d’intention précédemment rappelée qui n’est qu’une invitation à entrer en pourparlers et qui comporte différentes conditions, mais compte tenu de ce que la lettre d’intention se réfère à un prix de 3.100.000 euros, alors que le mandat de vente de 2018 envisageait un prix net vendeur, par référence au montant de l’actif net de cette société évalué à 3.100.000 euros, soit une proposition au prix, cette perte de chance de percevoir la commission ne peut être évaluée qu’à 50 % et non à 80 %, comme le prétend la demanderesse au titre de sa note en délibéré, soit 60.000 euros TTC au titre du mandat de 2018.

Monsieur [U] et la société [C] seront condamnés in solidum au paiement de ces sommes.

Il sera également fait droit à sa demande relative aux intérêts légaux à compter de l’assignation et à celle capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, s’agissant du second mandat, en dehors de la visite de 2016, la société BELGIM IMMOBILIER n’est pas en mesure de justifier avoir accompli de démarches au titre dudit mandat en 2018, et elle ne produit à l’appui de sa demande aucune autre pièce.

Qui plus est, Monsieur [U] lui oppose qu’investi du mandat de vente des parts de la société BELGIM IMMOBILIER, elle n’a pas pensé à soumettre à ce dernier la proposition d’acquérir deux ans plus tard les parts de l’hôtel, alors qu’elle était désormais investie d’un mandat de vente de celle-ci.

Il en résulte que la chance ici invoquée n’est pas sérieuse, en l’absence de toute diligence, et que le préjudice n’est pas établi, au titre ce de second mandat.

La société BELGIM IMMOBILIER se prévaut également d’un préjudice moral et commercial qui en serait résulté. Celui-ci est invoqué dans le corps des conclusions, mais la requérante ne forme aucune demande spécifique, dans le dispositif de ses conclusions sur le préjudice moral et commercial, qui n’est au demeurant pas étayé, de sorte que le tribunal n’est pas saisi de demandes spécifiques à ce sujet, au regard des exigences de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur l’action indemnitaire de la société [C] pour procédure abusive et sur l’action indemnitaire de Monsieur [E] [U]

L’action indemnitaire de la société [C] et l’action indemnitaire de Monsieur [U], pour procédure abusive, qui succombent au titre de la présente instance, seront par voie de conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société [C] et Monsieur [U] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais des multiples incidents, dont distraction au profit de Maître Jennifer BARANES.

L’équité commande de les condamner in solidum à verser, à la demanderesse, la somme de 7.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, il y a donc lieu d’ordonner cette mesure.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée ;

DECLARE RECEVABLE l’action introduite par la société BELGIM IMMOBILIER contre Monsieur [E] [U] ;

CONDAMNE in solidum la société [C] et Monsieur [E] [U] à payer à la société BELGIM IMMOBILIER :

—  60.000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance ;

—  7.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société BELGIM IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la société [C] et Monsieur [E] [U] de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum la société [C] et Monsieur [E] [U] aux dépens dont distraction au profit de Maître Jennifer BARANES ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9], le 20 Novembre 2025.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU