TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07431 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YRIK

N° de Minute : L 25/00247

JUGEMENT

DU : 05 Mai 2025

[S] [P]

[Y] [M]

C/

[V] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [P], demeurant [Adresse 7]

Mme [Y] [M], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL , avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 7431/24 – Page – MA

Exposé du litige

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 2 juin 2022, prenant effet le 25 juin 2022, Mme [Y] [M] et M. [S] [O], représentés par leur mandataire la SAS Foncia [Localité 9], ont donné à bail à M. [V] [D], l’appartement B11, lot 6, et l’emplacement de parking n°5, lot 33, au sein de la Résidence [12] située [Adresse 2], pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel de 636 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Le locataire ne s’est pas acquitté régulièrement du montant des loyers, ce qui a contraint les bailleurs à lui délivrer le 12 septembre 2023 un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire, pour un montant principal de 4 373,34 euros au titre des loyers et charges dus au 1er septembre 2023.

Par décision du 6 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré la demande de surendettement de M. [V] [D] recevable.

Le 10 avril 2024, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé un moratoire de deux ans en faveur du débiteur incluant la dette de logement pour un montant de 6 859,01 euros.

Par lettre recommandée du 15 avril 2024 avec avis de réception portant la mention 'défaut d’accès ou d’adressage', les bailleurs ont mis en demeure leur locataire de régler le loyer courant du mois d’avril 2024 et l’ont informé qu’à défaut de régularisation, ils dénonceraient le plan de surendettement qui deviendra caduc.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2024, Mme [M] et M. [O] ont fait assigner M. [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille pour voir :

– constater et à défaut ordonner la résiliation du contrat de location et dire que le défendeur est occupant sans droit ni titre ;

– ordonner l’expulsion de M. [V] [D] ainsi que celle de tout autre occupant de son chef, de corps et de biens, avec le concours de la force publique si besoin est ;

– le condamner au paiement des sommes suivantes :

* 8 537,09 euros représentant l’arriéré de loyer et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, révisable selon les dispositions contractuelles,

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens qui comprendront en outre le coût du commandement et de l’assignation, les actes de procédure qui suivront et les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les requérants, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en remettant un décompte actualisé de leur créance s’élevant à la somme de 9 347,06 euros au 11 février 2025.

Ils soutiennent que le contrat est résilié de plein droit par suite du défaut de règlement des loyers et charges dans le délai de 6 semaines de la délivrance du commandement de payer.

Ils exposent que bien que Monsieur [V] [D] ait bénéficié d’un moratoire de 24 mois par le biais de mesures imposées le 10 avril 2024, il ne s’est pas acquitté du règlement des loyers et charges courantes depuis le 5 mars 2024.

Ils précisent avoir adressé une mise en demeure d’avoir à régler le loyer d’avril 2024 demeurée sans effet et que par suite le plan de redressement est devenu caduc passé le délai de 15 jours soit le 25 avril 2024, en application de l’article R.732-2 du code de la consommation. Ils précisent avoir dénoncé le plan à la Banque de France à cette même date.

Ils ajoutent que par la suite, le locataire a repris le paiement des loyers et charges courantes.

Assigné à personne, M. [V] [D] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

Le diagnostic social et financier devant être réalisé par la Préfecture du Nord n’est pas parvenu à la connaissance de la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la décision.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat

dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 février 2025.

En conséquence, les bailleurs seront dits recevables en leur action.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 juin 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article VII de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2023, pour la somme en principal de 4 373,34 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

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Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à M. [V] [D] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, les bailleurs produisent un décompte démontrant que M. [V] [D] reste lui devoir la somme de 8 689,77 euros à la date du 5 février 2025, terme de février 2025 inclus, après soustraction des frais d’huissier compris dans les dépens et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023 dont le montant réclamé n’est justifié par aucune pièce.

Le montant de l’impayé représente près de 12 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis mars 2023.

En outre, il est établi par les pièces du dossier que la commission a imposé un moratoire de deux ans en faveur de M. [V] [D] entré en application le 10 avril 2024, le montant de l’arriéré locatif déclaré par les bailleurs dans le cadre de la procédure de surendettement s’élevant à 6 859,01 euros créance arrêtée au 1er décembre 2023 inclus.

Or, il résulte du décompte tenu par Mme [M] et M. [O] que le locataire n’a pas réglé les loyers échus postérieurement aux mesures imposées pour la période d’avril 2024 à juin 2024 inclus aggravant de ce fait la dette locative dans des proportions significatives, les bailleurs justifiant d’ailleurs avoir adressé à M. [V] [D] une mise en demeure d’avoir à régler le loyer d’avril 2024 demeurée sans effet durant 15 jours rendant caduques les mesures imposées par la commission.

Si le défendeur a repris le paiement régulier du loyer et des charges à compter du mois de juillet 2024, il reste devoir la somme de 8 689,77 euros représentant plusieurs termes de loyers impayés.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 24 juin 2024.

L’expulsion de M. [V] [D] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

M. [V] [D] sera en outre condamné au paiement de la somme de 8 689,77 euros créance arrêtée au 5 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il sera également condamné, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 774,15 euros, soit une somme égale au montant du dernier loyer de 704,15 euros augmenté de la provision sur charges de 70 euros, pour la

période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [M] et M. [O] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

M. [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont l’assignation en justice et sa notification au représentant de l’Etat.

L’équité et la situation économique respective des parties commandent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. M. [V] [D] sera condamné à payer la somme de 500 euros à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Mme [Y] [M] et M. [S] [O] recevable ;

DEBOUTE Mme [Y] [M] et M. [S] [O] de leur demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 24 juin 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de M. [V] [D] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation et à un emplacement de parking, situés [Adresse 11], appartement B11 lot n°6 et parking n°5 lot n°33, à [Localité 10] ;

ORDONNE à défaut pour M. [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à Mme [Y] [M] et M. [S] [O] la somme de 8 689,77 euros, créance arrêtée au 5 février 2025, terme de février 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à Mme [Y] [M] et M. [S] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 774,15 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à M. [V] [D] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à Mme [Y] [M] et M. [S] [O] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [Y] [M] et M. [S] [O] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [V] [D] aux dépens, dont le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 05 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,