TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZSQ

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

La MAIRIE DE [Localité 24], prise en la personne de son maire M. [U] [F] domicilié en cette qualité [Adresse 22], [Localité 24]

représentée par M. [F]

DÉFENDERESSE :

SCI LA COOPE, prise en la personne de son gérant M. [X] [C] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 8], [Localité 11]

non comparante

En présence de Madame LECERF-MASSON, commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique dite foraine du 30 septembre 2025, après avoir entendu :

— M. [F], maire de la commune

— M^me Lecerf-Masson

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 10 Octobre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 10 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté préfectoral du 6 juillet 2017, le Préfet de la région des Hauts-de-France a déclaré l’insalubrité de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 24], parcelle cadastrée D [Cadastre 21] d’une contenance de 341 m² appartenant à la S.C.I. La Coope, représentée par M. [X] [C].

Par procès-verbal du maire de [Localité 24] du 2 mai 2023, l’état d’abandon manifeste provisoire a été déclaré. Puis le procès-verbal du 3 août 2023 a déclaré l’état d’abandon définitif

Le 28 août 2023, le service des Domaines a estimé l’immeuble à 10 000 euros.

Par délibération du 19 octobre 2023, le conseil municipal de [Localité 24] a autorisé le maire de la commune à engager la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Puis par arrêté préfectoral du 29 mai 2024, a été déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition par la commune de [Localité 24] de la parcelle [Cadastre 21] en vue de sa démolition afin de réaliser la sécurisation et l’aménagement du carrefour à l’angle duquel est implanté le bien.

Par ordonnance du 8 novembre 2024, le juge de l’expropriation du département du Nord a déclaré exproprié pour cause d’utilité publique au profit de la commune d'[Localité 17], l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 24], parcelle cadastrée D [Cadastre 21] d’une contenance de 341 m².

La mairie de [Localité 24] a fait signifier à M. [C], représentant de la S.C.I. La Coope, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025 le mémoire valant offre d’un prix de 10 000 euros. L’acte a été remis à l’étude.

Par mémoire reçu au greffe le 28 juillet 2025 et mémoire complémentaire reçu le 15 septembre 2025, la mairie de [Localité 24] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation à la somme totale de 10 000 euros.

Par conclusions reçues au greffe le 22 septembre 2025, le commissaire du gouvernement a demandé à la juridiction d’arrêter l’indemnité de dépossession à 10 000 euros à titre d’indemnité principale et 2 200 euros à titre d’indemnité de remploi.

La visite des lieux a été réalisée le 30 septembre 2025 en présence du maire de la commune de [Localité 24] et du commissaire du gouvernement mais en l’absence du représentant de la S.C.I. La Coope.

L’audience s’est tenue sur place, à l’issue du transport. M. [C], représentant de la S.C.I. La Coope, a été avisé de la date du transport et de l’audience par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Il ne s’est pas fait représenter en la procédure, de sorte qu’il conviendra de statuer par décision réputée contradictoire.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 2243-1 du code général des collectivités territoriales, lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste.

A défaut pour le propriétaire de mettre fin de lui-même à l’état d’abandon de l’immeuble en cause ou de s’engager à effectuer les travaux propres à y mettre fin dans un délai déterminé aux termes d’une convention signée avec le maire, cette procédure de déclaration de l’état d’abandon manifeste peut conduire à une procédure d’expropriation en vue notamment d’un projet de réhabilitation ou de construction.

L’article L.2243-4 in fine du même code dispose que les modalités de transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers et d’indemnisation des propriétaires sont régies par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;

– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale de dépossession

1/ Sur la consistance du bien

Il s’agit d’une maison mixte, en centre village, édifiée en 1900 sur une parcelle d’une contenance de 341 m². Elle se compose d’un local commercial et d’un logement d’habitation. Sa superficie pondérée est de 237 m² (local commercial de 119 m², appartement de 112 m² et dépendance de 230 m² pondérée à 0,2).

L’immeuble a été déclaré insalubre en 2017 : murs et menuiseries dégradés, absence d’isolation générant des infiltrations et des fuites de toiture, absence de chauffage, risque de chutes compte tenu de l’état des marches d’escalier, risques sanitaires avec présomption de présence de plomb et d’amiante, installation électrique dangereuse et absence d’eau courante.

Lors de la visite, l’état très dégradé et insalubre de l’immeuble a été constaté d’après la façade présentant des fissures, les vitres remplacées par des planches hétéroclites, un arbre poussant dans la façade, les planches de rives abîmées… La vue de l’intérieur depuis la porte d’entrée confirme l’état dégradé. Il est inhabitable en l’état.

La parcelle est cadastrée en zone UA avec OAP patrimoniales, architecturales et écologiques et avec emplacement réservé aux voies publiques.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En l’espèce, la date de référence est fixée à un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, soit le 15 novembre 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

4/ Sur l’estimation du bien

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La mairie de [Localité 24] se fonde sur les termes de comparaison issus de l’avis domanial qui sont les suivants :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Zonage

Surface

terrain (m²)

Prix total

Prix/m²

1

5924P02

2022P01739

485/ D [Cadastre 14]

[Adresse 26] à [Localité 24]

06/04/2022

UA avec OAP

212

7 000

33,02

2

5924P02

2021P00042

485/ D [Cadastre 5]

[Adresse 23] à [Localité 24]

05/01/2021

UA avec OAP

353

10 000

28,33

3

5924P02

2021P03951

533/ D [Cadastre 4] et D [Cadastre 15]

[Adresse 27] à [Localité 28]

03/09/2021

UA

653

17 500

26,80

Mme le commissaire du gouvernement cite les termes de comparaison suivants :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Zonage

Surface

terrain (m²)

Prix total

Prix/m²

4

5924P03

2023P15340

102/ A [Cadastre 16]

[Adresse 25] à [Localité 19]

04/10/2023

U

428

20 000

46,73

5

5924P03

2023P05347

139/ AE [Cadastre 10]

[Adresse 9] à [Localité 20]

31/03/2023

UB

455

9 500

20,88

6

5924P03

2024P11077

139/ AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 13]

[Adresse 6] à [Localité 20]

09/07/2024

UB

287

10 000

34,84

7

5924P03

2024P04690

485/ D [Cadastre 14]

[Adresse 26] à [Localité 24]

26/03/2024

UA

212

10 000

47,17

8

5924P02

2022P02040

377/ C [Cadastre 3]

[Adresse 7] à [Localité 18]

14/04/2022

UAr

283

6 189

21,87

9

5924P02

2022P01971

377/ C [Cadastre 2]

[Adresse 7] à [Localité 18]

14/04/2022

UAr

410

8 966

21,87

Le terme 5 est similaire à l’immeuble à évaluer, s’agissant d’un atelier en ruine. Les autres termes de comparaison correspondent à des cessions ou acquisitions récentes de terrains nus similaires. L’immeuble à évaluer correspondant à un terrain sur lequel est érigé un bâtiment voué à la démolition eu égard à son état de dégradation, ces termes sont pertinents.

La moyenne de ces termes est de 31,28 €/m²p.

Compte tenu du très mauvais état du bien et du fait qu’il conviendrait de prendre en compte les frais de démolition du bien, il sera retenu un prix de 30€/m² de la parcelle, soit 10 000 euros (341€/m² x 30€/m² = 10 230 € arrondi à 10 000 €).

Il convient dès lors de fixer l’indemnité principale de dépossession à 10 000 euros.

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  2 000 euros x 10 % = 200 euros

= 2 200 euros.

III- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la mairie de [Localité 24].

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

FIXE la date de référence au 15 novembre 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. La Coope représentant par M. [X] [C] pour l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 24], cadastré section [Cadastre 21], d’une contenance de 341 m² à la somme de 12 200 euros se décomposant comme suit :

— Indemnité principale : 10 000 euros

— Indemnité de remploi : 2 200 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation