TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08426 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTQ3

N° de Minute : L 25/00429

JUGEMENT

DU : 21 Juillet 2025

[U] [F]

C/

[I] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 5 mai 2022 prenant effet le 6 mai suivant, M. [U] [F] a donné à bail à M. [I] [C] un immeuble à usage d’habitation et une cave n°5 situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 475 euros, une provision sur charges de 25 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties le 6 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, M. [F] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme en principal de 1 353,06 euros au titre des loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire contenue au bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, M. [F] a fait assigner M. [C] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

— Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et dire que par conséquent M. [C] est occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner en conséquence son expulsion de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Sous réserve des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, condamner M. [C] au paiement des sommes suivantes :

—  4 124,74 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 janvier 2024, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des locaux et révisable selon les dispositions contractuelles du bail ;

—  350 euros de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du code de procédure civile

A l’audience du 17 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 12 mai 2025 à la demande du conseil de M. [F].

Un état des lieux de sortie a été dressé entre les parties le 30 janvier 2025.

A l’audience de renvoi, le requérant, représenté par son conseil, s’en réfère à ses dernières écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles il se désiste de ses demandes de constat et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail ainsi que d’expulsion de M. [C], et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

12 148,67 euros au titre des loyers, charges, frais de nettoyage et dégradations locatives,

2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il justifie avoir signifié ses dernières conclusions au défendeur par acte de commissaire de justice délivré à étude le 22 avril 2025.

M. [C], cité à personne puis avisé de la date de renvoi par le commissaire de justice lors de la signification des nouvelles conclusions le 22 avril 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

— Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, précisément du bail signé le 5 mai 2022, du commandement de payer du 30 août 2023 et du relevé de compte arrêté au 4 mars 2025, que M. [F] apporte la preuve d’un arriéré de loyers et de charges impayés de 10 423,25 euros à la date du 30 janvier 2025, date de l’état des lieux de sortie, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation compris dans les dépens et de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2023 dont le montant réclamé n’est justifié par aucune pièce.

M. [C], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur, en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, sera tenu de payer à M. [F] la somme de 10 423,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 janvier 2025.

— Sur les sommes dues au titre des réparations et dégradations locatives :

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En la cause, M. [F] verse aux débats un état des lieux d’entrée dressé amiablement et contradictoirement entre les parties le 6 mai 2022, lequel laisse apparaître un logement loué dans l’ensemble en état d’usage, et un état des lieux de sortie établi également amiablement et contradictoirement le 30 mai 2025, lequel constate les défauts suivants :

cuisine / séjour : un pan de mur en mauvais état avec moisissure ; plafond en mauvais état (dégât des eaux) ; joint d’étanchéité de l’évier moisi et fuite au niveau du mitigeur ; crédence murale, sol (linoléum), vitres des deux fenêtres, 5 prises électriques, meuble sous évier, meuble colonne, éléments hauts, un convecteur électrique, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, douze accessoires dont miroir(s) collé(s) non nettoyés ;

chambre : présence de moisissure sur les murs et le plafond, peinture noircie ; 3 prises électriques non nettoyées ;

salle de bain : dégât des eaux sous lavabo ; crédence murale, sol en carrelage, lavabo, robinetterie (mitigeurs), bac et paroi de douche non nettoyés avec tartre important et joints de silicone moisis, un bloc WC encrassé, cuvette des toilettes sale.

M. [F] verse encore une estimation du montant des réparations établie par la SAS Constatimmo à la date de sortie des lieux comme suit :

Chambre : réparation dégât des eaux plafond (préparation du support et peinture deux couches) : 355,44 euros HT

salle de bain : réparation dégât des eaux murs (préparation du support et peinture deux couches) : 355,44 euros HT

Séjour : réparation dégât des eaux plafond (préparation du support et peinture deux couches) : 355,44 euros HT

Cuisine : réparation de fuite sur robinetterie évier (mitigeur) : 64,62 euros HT

nettoyage du logement (ménage) : 230,76 euros HT

déplacement : 48,85 euros HT

Il est rappelé que l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la production de factures de réparation.

Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que les frais de nettoyage du logement, à l’exception de la plaque de cuisson et du chauffage électrique dans la cuisine en mauvais état lors de la prise à bail (plaque rouillée avec des graisses brûlées, chauffage noirci avec des taches), doivent être supportés par le locataire sortant. Ils seront évalués à la somme de 250 euros TTC par comparaison avec l’estimation de la société Constatimmo.

Il en est de même des frais de réparation de la fuite au niveau du mitigeur de l’évier de la cuisine, s’agissant d’une menue réparation incombant au locataire au titre de son devoir d’entretien des équipements du logement. La somme de 71,08 euros TTC sera donc mise à sa charge au titre de cette dépense.

En revanche, il ne ressort pas des constatations réalisées lors de l’état des lieux de sortie que les taches de moisissure relevées dans la chambre et le mur de la cuisine ainsi que le dégât des eaux constaté au niveau du plafond du séjour et de la chambre caractérisent des dégradations imputables au locataire sortant, en l’absence de tout autre élément sur ledit dégât des eaux et alors que les photographies jointes à l’état des lieux de sortie montre un désordre d’humidité localisé qui peut être d’origine structurel, s’agissant notamment d’un appartement situé au rez de chaussée d’un immeuble collectif.

La réfection des peintures des plafonds de la chambre et du séjour restera donc à la charge du bailleur.

S’agissant de la remise en état des murs de la salle de bain, l’état des lieux de sortie relève des murs en état d’usage, sauf un en mauvais état en raison d’un dégât des eaux sous lavabo. Cependant, d’une part, l’état détérioré du mur au niveau du lavabo ne ressort pas des photographies annexées à l’état des lieux de sortie, seul l’état de saleté étant apparent pouvant justifier des frais de nettoyage, et, d’autre part, aucun élément sur l’origine du sinistre n’est mentionné alors même qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que la bonde de vidage du lavabo était oxydée, en état d’usage.

Dans ces conditions, la remise en état des murs de la salle de bain n’est pas justifiée et doit rester à la charge du bailleur.

Sur le compte entre les parties :

Il ressort des développements précédents que la créance de M. [F] s’établit comme suit :

— loyers et charges impayés : 10 423,25 euros

— réparations locatives : (250 € + 71,08 €) = 321,08 euros

— dépôt de garantie à déduire : 475 euros

Soit une somme totale de 10 269,33 euros, au paiement de laquelle M. [C] sera condamné, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

M. [C], partie perdante, supportera les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 30 août 2023 et de l’assignation.

Il sera également condamné à verser à M. [F] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne M. [I] [C] à payer à M. [U] [F] la somme de 10 269,33 euros au titre de l’arriéré locatif après déduction du dépôt de garantie ;

Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute M. [U] [F] du surplus de sa demande en paiement ;

Condamne M. [I] [C] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 30 août 2023 et de l’assignation ;

Condamne M. [I] [C] à payer à M. [U] [F] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection