Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 2 septembre 2025, n° 25/00544

TJ Pontoise 2 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que le locataire n'avait pas contesté la dette locative.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation en raison de son maintien dans les lieux après la résiliation du bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 2 sept. 2025, n° 25/00544
Numéro(s) :	25/00544
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime TONDISabrina DOURLEN
Cabinet(s) :	CABINET TONDI
Parties :	S.A. VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L' ILE DE France c/ Société VIVA-T-COM

Texte intégral

DU 02 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00544 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMQW

Code NAC : 30B

S.A. VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE France

Société VIVA-T-COM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Aude BELLAN, vice-présidente

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE France

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC145, et M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

DÉFENDEUR

Société VIVA-T-COM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 4 juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 02 Septembre 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 24 mars 2022, la société VALOPHIS LA CHAUMIERE L’ILE DE FRANCE a consenti un bail commercial à la société VITA-T-COM, portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11 715 euros.

Le 21 février 2025, la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société VITA-T-COM, portant sur la somme de 4 471,14 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a fait assigner en référé la société VITA-T-COM devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 21 février 2025,Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de la société VITA-T-COM ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] [Localité 5], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux dispositions des article L 433-1 et suivants du même code, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux,Condamner la société VITA-T-COM à payer à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la somme de 8 816 euros, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 4 471 euros et pour le surplus, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ainsi qu’au paiement des loyers, impôts, taxes, charges et TVA échus à la date de la décision à intervenir,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au quart d’une annuité du loyer en vigueur à la date de la résiliation et au montant des charges contractuelles l’indemnité due au titre des charges, et ce en application des dispositions contractuelles,Condamner la société VITA-T-COM au paiement mensuel desdites indemnités d’occupation et de charges, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux, Déclarer acquis à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE France le montant du dépôt de garantie, Condamner la société VITA-T-COM à payer à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile,Condamner la société VITA-T-COM en tous les dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement de payer en date du 21 février 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 juillet 2025 à laquelle la société VITA-T-COM, citée à personne morale, n’a pas comparu.

La société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a indiqué qu’un accord avait été trouvé entre les parties, qu’elle ne s’opposait pas à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement sur 12 mois avec une mensualité de 1 000 euros en plus du loyer courant. Elle a maintenu ses demandes aux termes de son assignation pour le surplus.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande de provision et les délais de paiement

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 24 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 19 – page 24) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure adressée par un acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 21 février 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 21 février 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. Ainsi, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 21 mars 2025. La société bailleresse fait valoir qu’un accord a été trouvé avec la société défenderesse et sollicite la suspension de la clause résolutoire. Dans ce contexte, il y a lieu de faire droit à la demande.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élève à 8 816,39 euros au 17 avril 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 04 juillet 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 12 114,68 euros arrêtée au 1er juillet 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite à la hausse et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société VITA-T-COM n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 816 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 17 avril 2025, mois de mars 2025 inclus, et il convient de condamner la société VITA-T-COM par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 4 471,14 euros et du 9 mai 2025 pour le surplus.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société demanderesse soutient qu’un accord a été trouvé avec la société demanderesse s’agissant de l’octroi de délais de paiement sur douze mois avec une mensualité de 1 000 euros en plus du loyer courant.

Dès lors, au vu de l’accord intervenu entre les parties, il y a lieu d’accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société VITA-T-COM ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 19 /CLAUSE RESOLUTOIRE qu’une « indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur, sera due au bailleur ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 24 mars 2022 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer en principal tel que prévu contractuellement, somme qui sera réajustée chaque année de manière à toujours correspondre à deux mois de loyer en principal.

Le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation régulière du bail, le dépôt de garantie sera restitué après état des lieux, déduction faite le cas échéant des sommes dues en vertu de l’éventuel remise en état des lieux, vérification des soldes, remise des clés et production par le preneur de l’acquit de ses impôts locatifs.

Le bail n’étant pas résilié et la clause résolutoire suspendue, il ne sera pas fait droit à la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société VITA-T-COM, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société VITA-T-COM à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par ailleurs, la demande visant à rendre l’ordonnance exécutoire au vu de la seule présentation de la minute sera rejetée en l’absence d’éléments la justifiant, une signification étant nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 24 mars 2022 à la date du 21 mars 2025 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la société VITA-T-COM à payer à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la somme provisionnelle de 8 816 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 avril 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 4 471,14 euros et du 9 mai 2025 pour le surplus ;

AUTORISONS la société VITA-T-COM à se libérer de la dette par 8 mensualités de 1 000 euros, et une dernière devant solder la dette, en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement ;

DISONS que, faute pour la société VITA-T-COM de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés dans le volume 10 de l’Ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5],

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires sera mise à la charge de la société VITA-T-COM, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

REJETONS la demande relative au dépôt de garantie formée par la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties, notamment la demande d’exécution au seul vu de la minute et les demandes en paiements au titre d’une clause pénale ;

CONDAMNONS la société VITA-T-COM au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société VITA-T-COM à payer à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE