TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07724 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YR7Z

N° de Minute : 25/1012

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

S.A. 3F NOTRE LOGIS venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS anciennement dénommée IMMOBILIERE NORD ARTOIS

C/

[J] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS anciennement dénommée IMMOBILIERE NORD ARTOIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [K], demeurant [Adresse 6]

comparante, assistée de M^e Margaux MACHART substituée à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2022, la SA 3F Notre Logis, a donné à bail à Madame [J] [K] un logement situé [Adresse 7], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 381,50 hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 4.114,47 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, la SA 3F Notre Logis a fait assigner Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• Constater la résiliation de plein droit du contrat de location ;

• À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

• Par voie de conséquence, déclarer Madame [J] [K] sans droit au maintien dans le logement ;

• Condamner Madame [J] [K] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’elle occupe, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant ;

• Faute par Madame [J] [K] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

• Condamner Madame [J] [K] à lui payer les sommes suivantes :

• en deniers ou quittances valables, 2 509,77 euros, avec intérêts au taux légal ;

• les sommes échues depuis le 18 juin 2024 jusqu’au jugement à intervenir ;

• dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

• une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux égale au prix du loyer actuel, charges comprises ;

• Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

• 450,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,

• Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu’au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;

• certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen,

• rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA 3F Notre Logis, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 10.310,35 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer et qu’elle n’effectue plus aucun versement depuis décembre 2023.

Madame [J] [K] comparaît, assistée de sa fille, propose de s’acquitter de la dette dont elle ne conteste pas le montant par mensualités de 200 euros en plus du loyer courant. Elle explique les impayés de loyers par une baisse de ses revenus et précise qu’elle bénéficie d’un contrat de travail à durée déterminée depuis un mois, lequel devrait aboutir à un CDI, moyennant un salaire mensuel de 1.500,àà euros. Elle ajoute qu’elle a déposé un dossier de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA 3F Notre Logis justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord par lettre recommandée avec avis de réception signé le 05 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 juillet 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 9 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2023, pour la somme en principal de 4.114,47 euros.

Or, il résulte du décompte produit par le bailleur que la totalité des sommes dues a été réglée dans le délai imparti (prélèvement automatique du 7 mai 2023 à hauteur de 1.013,91 euros et versement d’une aide FSL le 09 mai 2023 d’un montant de 3.462,32 euros).

Dès lors, la clause résolutoire ne peut être acquise et la demande de constat de la résiliation du bail doit être rejetée.

— Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En la cause, la SA 3F Notre Logis produit un décompte démontrant que Madame [J] [K] reste lui devoir la somme de 10.129,16 euros à la date du 15 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens, des frais de pénalités sur enquête en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation et de la somme de 143,00 euros portée au débit du compte locatif intitulée « trvx loc individuels » qui n’est justifiée par aucune pièce.

Le montant de l’impayé représente près de douze termes de loyer et charges. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis la prise à bail et la locataire ne règle plus son loyer depuis plus d’un an, le dernier versement datant du 7 avril 2024.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 1er juillet 2024.

Madame [J] [K] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 10.129,16 euros créance arrêtée au 15 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mars 2023 pour la somme de 4.114,47 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [J] [K] ne paie plus son loyer courant depuis plusieurs mois, aggravant ainsi la dette dans des proportions significative, et ne produit aucun élément sur sa situation personnelle et financière actuelle, de sorte qu’elle ne justifie pas être en situation d’apurer la dette dans les délais légaux. En outre, sa proposition de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois est insuffisante pour régler les sommes dues dans le délai de deux ans.

La demande de délais doit donc être rejetée.

L’expulsion de Madame [J] [K] sera en conséquence ordonnée, dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit la somme de 698,54 euros, pour la période courant du 1er mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA 3F Notre Logis de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision,

Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA 3F Notre Logis recevable ;

DEBOUTE la SA 3F Notre Logis de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 1er juillet 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de Madame [J] [K] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 7], à [Localité 11] ;

ORDONNE à défaut pour Madame [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 10.129,16 euros, créance arrêtée au 15 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mars 2023 pour la somme de 4.114,47 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SA 3F Notre Logis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 698,54 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

RAPPELLE à Madame [J] [K] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieur à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA 3F Notre Logis de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,