TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03817 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHFI

JUGEMENT

DU : 01 Septembre 2025

[S] [K]

C/

Société VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Représentant : M^e Gildas BROCHEN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/3817 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un bail d’habitation n°173779/52 en date du 7 février 2017, la SA Vilogia a donné à bail à M. [S] [K] un logement n°228429 de type 3, numéro de porte 406 situé au premier étage d’une copropriété, à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 641,12 euros, majoré d’une provision sur charges de 85,85 euros.

M. [K], se prévalant de désordres affectant les parties communes, a sollicité l’organisation d’une expertise amiable, confiée par son assureur au Cabinet Arecas, lequel a déposé son rapport le 7 août 2020.

Par deux courriers adressés le 26 juillet 2021 en lettre recommandée avec accusé de réception et le 11 juillet 2022 en courrier simple, M. [K] a mis en demeure la société Vilogia de réaliser différents travaux.

Aux termes d’un acte d’huissier en date du 2 septembre 2022, M. [K] a fait délivrer à la société Vilogia une assignation à comparaître devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner cette dernière :

à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard : travaux de rénovation du sol dans l’entrée,réglage de la porte du sas d’entrée,pose de housses au prestataire de service pour éviter le dégagement des mauvaises odeurs dans le local poubelles,entretien des parkings notamment en automne et en hiver lors de la chute de feuilles d’arbre,exercice d’un recours à l’encontre de la copropriété voisine compte tenu de l’empiètement et du non-respect des dispositions de l’article 671 du code civil en matière de distance et de hauteur des arbres implantés sur cette copropriété,entretien des espaces extérieurs pour supprimer la végétation sauvage,à lui verser la somme de 1500 euros au titre du trouble de jouissance subi ; à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Par jugement en date du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a rejeté l’intégralité des demandes de M. [K] et l’a condamné aux dépens de l’instance.

Le 13 juin 2023, un procès-verbal de constat portant sur les parties communes de l’immeuble a été dressé par commissaire de justice, à la demande de M. [K].

Par lettre recommandée expédiée le 18 septembre 2023, le conseil de M. [K] a mis en demeure la société Vilogia de réaliser l’entretien des parties communes de la résidence dans le délai d’un mois.

RG : 24/3817 PAGE 3

Invoquant l’inertie du bailleur, M. [K] a, par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, fait assigner la société Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner cette dernière à :

réaliser les travaux suivants et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir à peine d’astreinte de 50 euros

par jour de retard : travaux de rénovation du sol dans l’entrée,réglage de la porte du sas d’entrée, pose de housses au prestataire de service pour éviter le dégagement des mauvaises odeurs dans le local poubelles,entretien des parkings notamment en autonome et en hiver lors de la chute des feuilles d’arbre,exercice d’un recours à l’encontre de la copropriété voisine compte tenu de l’empiétement et du non-respect des dispositions de l’article 671 du Code Civil en matière de distance et de hauteur des arbres implantés sur cette copropriété,entretien des espaces extérieurs pour supprimer la végétation sauvage ; lui verser les sommes suivantes :1500 euros au titre du trouble de jouissance subi ; 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 31 mars 2025.

A cette date, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont soutenu oralement leurs conclusions déposées et visées par le greffier à l’audience.

M. [K] maintient les demandes formulées dans son acte introductif d’instance sauf à réduire sa demande de travaux aux postes suivants :

rénovation du sol dans l’entrée,pose de housses au prestataire de service pour éviter le dégagement des mauvaises odeurs dans le local poubelles,exercice d’un recours à l’encontre de la copropriété voisine compte tenu de l’empiétement et du non-respect des dispositions de l’article 671 du Code Civil en matière de distance et de hauteur des arbres implantés sur cette copropriété.

RG : 24/3817 PAGE 4

Il soutient que le juge précédemment saisi a rejeté ses demandes au motif que la société Vilogia avait indiqué avoir réalisé tous les travaux ; que postérieurement au jugement du 15 mai 2023, il a fait réaliser un constat d’huissier, lequel a révélé le très mauvais état des parties communes ; que ce constat constitue un élément nouveau qui justifie une nouvelle saisine de la juridiction. Il ajoute qu’il paie des charges pour des prestations d’entretien des parties communes qui, en réalité, ne sont pas exécutées. Il indique que la société Vilogia reconnaît dans ses écritures que la société Atalian en charge de l’entretien des parties communes de la résidence depuis 2021 était défaillante et qu’elle a changé de prestataire en avril 2024. Il estime avoir subi un préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation d’entretien.

La société Vilogia conclut au débouté de l’ensemble des prétentions adverses et sollicite du juge, à titre subsidiaire, de ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées tant au titre du préjudice de jouissance que des frais irrépétibles, ainsi que de statuer sur les frais et dépens comme de droit.

Elle soutient que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a d’ores et déjà statué sur les demandes de travaux et de dommages et intérêts par jugement du 15 mai 2023, que celles-ci ont été rejetées, que M. [K] n’a pas formé appel de la décision et que les demandes présentées dans le cadre de la présente procédure sont identiques. Elle fait valoir en tout état de cause que les demandes ne sont pas fondées, que les parties communes ont été rénovées en 2018, qu’elle justifie de leur nettoyage régulier même si elle a rencontré des difficultés avec l’un des prestataires, que le requérant est le seul locataire à se plaindre d’un défaut d’entretien dans la résidence, qu’elle a satisfait à son obligation de jouissance paisible.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, prorogé au 1er septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de travaux et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 122 du code de procédure civile stipule que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En application de l’article 125 alinéa 2 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

RG : 24/3817 PAGE 5

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’article 480 du code de procédure civile précise que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Ce principe interdit une seconde appréciation par les juges d’une même cause entre les mêmes parties en dehors des modalités de recours prévues par la loi. Toutefois, il ne trouve pas à s’appliquer lorsqu’un fait ou un acte postérieur à la décision dont l’autorité est invoquée modifie la situation antérieurement reconnue en justice.

L’autorité de chose jugée ne peut être opposée, lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Toutefois, le caractère nouveau de l’événement permettant d’écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ne peut résulter de ce que la partie qui l’invoque avait négligé d’accomplir une diligence en temps utile.

La production d’une pièce nouvelle ou la présentation d’un nouveau moyen de preuve n’empêche pas une nouvelle demande de se heurter à l’autorité de chose jugée d’une première décision.

En l’espèce, la demande de travaux portant sur la rénovation du sol du rez-de-chaussée, la pose de housses de protection dans les conteneurs à poubelle, et l’introduction d’une action contre la copropriété voisine en vue de faire cesser un trouble de jouissance formées par le locataire à l’encontre de la société Vilogia et la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance sont identiques à celles tranchées par le juge des contentieux de la protection par jugement du 15 mai 2023.

Aux termes de ce jugement, le juge a rejeté lesdites demandes aux motifs pris que le rapport d’expertise amiable produit par M. [K] était insuffisamment probant quant aux désordres et troubles de jouissance allégués, qu’il n’était pas corroboré par d’autres éléments, que la société Vilogia établissait pour sa part, par la production de factures et de photographies, dont l’authenticité n’était pas contestée, avoir satisfait à ses obligations d’entretien et de jouissance paisible et que faute de démonstration d’un manquement du bailleur à ses obligations prévues à l’article 1719 du Code civil, la demande indemnitaire visant à réparer le préjudice de jouissance invoqué n’était pas justifiée.

Or, le locataire formule dans le cadre de la présente procédure les mêmes demandes en se prévalant d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice postérieurement au jugement du 15 mai 2023, considérant que ce constat constitue un moyen nouveau justifiant une nouvelle action en justice.

Ce constat, établi le 13 juin 2023, soit trois mois après l’audience ayant donné lieu au précédent jugement, porte sur l’entretien des parties communes de l’immeuble objet de la première décision.

RG : 24/3817 PAGE 6

Les éléments qui y sont mis en évidence, bien qu’apportés ultérieurement, existaient déjà à la date du premier jugement. Or, il est rappelé que le caractère nouveau de l’événement permettant d’écarter l’autorité de la chose jugée ne peut résulter de la négligence d’une partie à accomplir une diligence et à produire un élément de preuve en temps utile.

Ainsi, les éléments invoqués par M. [K], qui procèdent d’une offre de preuve nouvelle et non d’un fait ou évènement survenu postérieurement au jugement du 15 mai 2023, n’est pas de nature à modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Or, le juge le juge qui observe une similitude dans la cause des diverses demandes doit faire respecter l’autorité de la chose jugée et déclarer d’office la seconde demande irrecevable, même si le demandeur a prétendu apporter un nouvel élément de preuve, étant précisé que s’agissant d’un fait figurant dans le débat, le juge n’a pas à provoquer préalablement les observations des parties sur les conséquences juridiques qui se déduisent nécessairement de la situation. En tout état de cause, il est relevé que les parties ont pu s’expliquer sur ce point tant dans leurs écritures qu’à l’audience.

Il s’ensuit que M. [K], qui a été débouté de sa demande de travaux, est irrecevable à agir contre le même défendeur aux mêmes fins en se prévalant d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, dès lors que ce constat, même intervenu postérieurement à la première instance, ne constitue qu’un nouveau moyen de preuve des manquements allégués ne permettant pas d’écarter l’autorité de la chose jugée attachée au premier jugement.

Il en est de même s’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance dès lors que celle-ci est fondée sur les mêmes moyens que ceux ayant donné lieu au jugement du 15 mai 2023 et que M. [K] ne fait pas état d’un nouveau trouble de jouissance subi depuis le précédent jugement.

Partant, M. [K] sera déclaré irrecevable en ses demandes du fait de l’autorité de la chose jugée.

Sur les demandes accessoires

M. [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance et sera, en conséquence, débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DECLARE M. [S] [K] irrecevable en ses demandes du fait de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille en date du 15 mai 2023 ;

RG : 24/3817 PAGE 7

CONDAMNE M. [S] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [S] [K] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN