TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/12865 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2LP

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Le synidcat des coproriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 12]” sise [Adresse 7], représenté par son syndic, la SOCIÉTÉ DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILIÈRE (SOPREGI)

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Mme [B] [V]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 2]

défaillant

M. [P] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 Février 2025.

A l’audience publique du 06 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 Septembre 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 13] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 8], dénommé [Adresse 14] dont le syndic est la société Soprégi.

Le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [V] et M. [H] d’avoir à régler leurs charges de copropriété afférents aux lots n°3, 515 et 857 à hauteur de 13.131,23 euros, somme arrêtée au 30 août 2022, outre 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Faute pour les parties d’avoir trouvé un accord amiable, par actes d’huissier du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [V] et M. [H] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Mme [V] et M. [H] n’ont pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 26 février 2025, suivant ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 06 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

****

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

constater que Mme [V] et M. [H] sont propriétaires «des lots n°177 et 258» au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 12] situé [Adresse 9] [Localité 13],le juger recevable et bien fondé en ses demandes,En conséquence,

condamner solidairement Mme [V] et M. [H] à lui payer les sommes de :* 18.621,48 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés appelées entre le 12 juillet 2023 et le 1er octobre 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit,condamner Mme [V] et M. [H] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [V] et M. [H] sont propriétaires des lots 3, 515 et 857, qu’ils sont tenus au paiement des charges de copropriété, qu’ils ne règlent pas régulièrement les charges, qu’une instance en paiement des charges a déjà été introduite dont le délibéré est attendu pour le 15 novembre 2024, et qu’ils sont à nouveau redevables d’un montant total de 18.621,48 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Il ajoute avoir adressé plusieurs mises en demeure et relances en vain, les frais de tentative de recouvrement ayant été facturés conformément aux contrats de syndic.

Il soutient enfin que le refus de s’acquitter régulièrement des charges caractérise une faute qui lui cause un préjudice direct et certain, distinct de celui consistant dans le simple retard de paiement, soulignant que Mme [V] et M. [H] s’octroient des délais aux frais des autres copropriétaires, le syndicat n’ayant pas de revenus propres,

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être constaté une erreur de plume au dispositif des conclusions quant au numéros des lots acquis par Mme [V] et M. [H] qui sont les 3, 515 et 857 et non pas les 177 et 258.

Toutefois, cette erreur n’affecte pas une prétention au sens procédural de ce terme.

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à M. [H] personnellement et en l’étude de l’huissier pour Mme [V], et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473/474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […] »

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Le syndicat des copropriétaires verse notamment au débat :

le relevé de propriété duquel il résulte que Mme [V] et M. [H] sont propriétaires des lots n°3, 515 et 857 (PC demandeur 1)un décompte des sommes dues, arrêté au 1er octobre 2024 (PC demandeur 2), duquel il ressort que les défendeurs sont débiteurs entre le 12 juillet 2023 et le 1er octobre 2024 d’une somme de 18.050,10 euros (42.449,47 euros – 24.399,37 euros)les appels de fonds (PC demandeur 3),les procès-verbaux des assemblées générales du 29 juin 2023 et 27 juin 2024, ce dernier approuvant le compte 2023 et actualisant le budget prévisionnel 2024 (PC demandeur 4)le contrat de syndic en cours d’exécution à la date de l’assignation (PC demandeur 5)les courriers de mise en demeure avec les justificatifs de recommandé (PC demandeur 6)

Le contrat de syndic prévoit en son article 3 que chaque mise en demeure est facturée 48 euros TTC. Or, il est justifié de l’envoi d’une lettre de mise en demeure à chacun des propriétaires ainsi que des accusés de réception (PC demandeur 6), soit une somme de 96 euros.

Vu l’ampleur de la dette, cette mise en demeure était utile au recouvrement.

En conséquence, les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat à hauteur de 18.146,10 euros (18.050,10 + 96) et à défaut pour M. [H] et Mme [V] d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à leur réclamer la somme de 18.146,10 euros entre le 12 juillet 2023 et le 1er octobre 2024.

Ils seront solidairement condamnés à lui payer cette somme ainsi que les intérêts à compter de l’assignation conformément à la demande du syndicat et à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un tel préjudice.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger d’office à ce principe.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Mme [V] et M. [H], qui succombent, seront condamnés solidairement à supporter les dépens de la présente instance : l’équité commande de les condamner également solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement Mme [V] et M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 18.146,10 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement, entre le 12 juillet 2023 et le 1er octobre 2024 ;

Dit que cette somme produira intérêt à compter du 30 octobre 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement Mme [V] et M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [V] et M. [H] à supporter les dépens de l’instance ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT